176 дней за решеткой. Катерина Борисевич
Коронавирус: свежие цифры
  1. Флаги везде, «супермитинги» и «неотданная любимая». Как власть отвечала на идеи оппонентов
  2. Надежды нет? Прикинули, ждать ли белорусам тепла этим летом
  3. «По приказу премировали людей». В лидском стройтресте рассказали, зачем раздавали деньги на 9 Мая
  4. Как под Барановичами спасают дворец Радзивиллов — копию итальянской виллы на озере Комо (нет, не той что Соловьева)
  5. Стартовала выставка-конвент Unicon & Game Expo. Вот как выглядят ее гости и участники
  6. Белорус принял участие в «спецоперации» и лишился более 200 тысяч долларов
  7. «Родителям сказал, что пойду пожить к другу». Студент отсидел три месяца, услышал приговор и сбежал за границу
  8. Лукашенко подписал указ о застройке 10 квадратных километров на севере Минска
  9. Виновен посмертно. Верховный суд рассмотрел апелляцию по делу застреленного силовиками Шутова и его друга
  10. Мангал под навесом уже не в тренде. Вот как круто белорусы обустраивают свои террасы и беседки
  11. Лукашенко — о восстановлении горевшего костела в Будславе: Без государства ни черта не сделают все равно
  12. В Израиле в результате ракетной атаки погибла уроженка Беларуси
  13. Израиль начал в секторе Газа военную операцию. Рассказываем обо всех предыдущих попытках
  14. Экс-капитана Генштаба за фото документа «польскому телеграм-каналу» приговорили к 18 годам за госизмену
  15. Уволенному директору Оперного театра нашли новую работу
  16. Срок действия справок и других документов продлили еще на полгода
  17. Лукашенко говорил, что «несогласных» студентов нужно отчислить, а парней отправить в армию. Где эти ребята сейчас?
  18. Биолог рассказал, как вырастить богатый урожай капусты. Вот пять правил
  19. Что сейчас происходит в Индии, которая шокирует мир смертностью от COVID-19? Рассказывают белоруски
  20. «Мы, иностранцы, с ума сходим». Белоруска уехала за мужем в сектор Газа и теперь вынуждена жить на войне
  21. Фоторепортаж. На Куйбышева открылась «Песочница» — площадка с уличной едой, которую любят минчане
  22. Суарес почти 20 лет счастлив с одной женщиной (встретил ее в 15 и влюбился с первого взгляда)
  23. После заявления Минтруда, что ветераны не получат выплаты к 9 мая, BYSOL запустил сбор. Сколько собрали
  24. «Расходы превышают доходы, нужно еще 10−15 млн». Олексин может выкупить торговый центр «Валерьяново»
  25. «Одна из нас умерла от отека мозга». История девушки, которая с друзьями отправилась за мухоморами
  26. Стоматолог понятно объясняет, нужны ли вам брекеты и что о них важно знать
  27. В программе белорусских каналов на следующую неделю нет «Евровидения». Попробовали разобраться, что это значит
  28. Открыли TikTok-парк, в планах — расчетно-кассовый центр. Как пробуют «оживить» торговый центр «Столица»
  29. Марии Колесниковой предъявили окончательное обвинение
  30. Возле Дома правосудия задержали журналиста TUT.BY. Ее отправили на Окрестина, в субботу ее будут судить


«Стоимость аренды офиса — это арендная ставка, умноженная на площадь офиса» — так рассуждают те, кому не пришлось пока искать помещение. Опытные арендаторы знают: в зависимости от офиса цена может удвоиться.

— Зачастую в объявлениях о предлагающихся в аренду офисах указываются очень привлекательные ставки. Их основная задача — привлечь внимание потенциального арендатора. Но самое интересное начинается дальше, когда договаривающиеся стороны переходят от слов к делу и начинают согласовывать проект договора, — рассказывает начальник отдела продаж «Твоя столица ∙ Недвижимость для бизнеса» Сергей Войтов. — Если в объявлениях ставки могут указываться любые и их соответствие действительности зависит лишь от порядочности лица, размещающего объявление, то договор выступает «лакмусовой» бумажкой, показывающей реальные суммы аренды, которые лягут на арендатора.

Увы, арендаторы порой в самый последний момент узнают, что, помимо арендной ставки и коммунальных платежей, на них ложатся еще и иные расходы, которые в итоге существенно «утяжеляют» стоимость аренды офиса.

— Зачем собственники на первоначальных этапах скрывают эти платежи и умышленно «облегчают» ставку, мне непонятно — ведь все равно арендатор узнает о них, — говорит Войтов. — А после этого у последнего неизбежно появляется чувство, что его хотели обмануть. А это чувство продуктивности дальнейшим переговорам по аренде офиса совсем не добавляет.

К числу «завуалированных» и зачастую сопутствующих аренде офиса платежей относятся эксплуатационные. Заключая договор аренды офиса в бизнес-центре, арендатор дополнительно заключает с собственником (товариществом собственников) договор на оказание (возмещение) коммунальных услуг и эксплуатационных затрат.

Следует различать коммунальные и эксплуатационные платежи. Если вкратце, то под коммунальными платежами понимается фактический объем потребленных арендатором коммунальных ресурсов (воды, электроэнергии, затраты на отопление, вывоз и обезвреживание бытовых отходов, канализацию), в то время как эксплуатационные платежи представляют собой затраты собственника-арендодателя, непосредственно связанные с содержанием сдаваемого в аренду объекта недвижимости (обслуживание и ремонт инженерных систем здания, уборка мест общего пользования, расходы на управление объектом недвижимости).

— Как правило, величина эксплуатационных расходов зависит от инженерно-технического оснащения бизнес-центра, объема и качества оказываемых арендаторам услуг. Например, офисы класса «А» имеют лучшее оснащение, чем офисы класса «С» (системы принудительной вентиляции, кондиционирования, климат-контроля и т.п.), вследствие чего увеличиваются и затраты на обслуживание всех этих систем, — поясняет Войтов.

В то же время большая величина эксплуатационных расходов характерна и для офисных объектов, не относящихся к современной офисной недвижимости. В частности, это объясняется отсутствием индивидуальных приборов учета, плохим состоянием инженерных систем здания, требующих постоянных затрат на обслуживание и ремонт.

Коридорный коэффициент

Зачастую собственники бизнес-центров с целью «сдачи в аренду» не только офисов, но и площадей общего пользования (коридоры, холлы и т.п.) используют надбавку к «офисной» арендной ставке — так называемый коридорный коэффициент.

— Если вы хотите снять небольшой офис, то надо быть готовым к тому, что базовая ставка аренды может увеличиться на величину коридорного коэффициента, который определяется как отношение полезной (офисной) площади к общей площади бизнес-центра. Чем меньше офисных площадей в общем объеме, тем больше коэффициент, — поясняет Сергей Владимирович.

Средние ставки аренды на офисы площадью порядка 100 кв. м, EUR/кв. м с НДС

На итоговую стоимость аренды влияют и планировочные решения офиса. Неправильная форма, наличие выступов, большое количество колонн в рабочем пространстве — это то, что мешает эргономичному распределению рабочих мест. Но деньги тянет.

В итоге заявляемая арендная ставка (которую еще называют «базовой») не всегда является конечной. И если в процессе переговоров с собственником офиса сможете сойтись на скидке, равной 1 €/кв. м, то эксплуатационные расходы и коридорный коэффициент могут не только перекрыть предоставленную скидку, но и добавить стоимости аренды существенно больше «веса».

— Сейчас, когда офисы становятся все более современными и технологичными, величина арендной ставки уже перестала быть истинным показателем стоимости аренды офиса. За счет продуманности конструктивных и функциональных решений изначально исключенный из выбора офис класса «В» со ставкой 10 €/кв. м с НДС может обойтись вам дешевле в содержании, чем заявленный по 6 €/кв. м с НДС офис класса «С», — резюмирует эксперт.

-20%
-20%
-10%
-20%
-30%
-12%
-10%
-33%
реклама