102 дня за решеткой. Катерина Борисевич
Коронавирус: свежие цифры
  1. Витеблянину с онкозаболеванием за насилие над милиционерами дали 3,5 года колонии
  2. В Новогрудке кто-то расстрелял из пневматики собаку. Пес умер, волонтеры обратились в милицию
  3. «Меня потом знатно полили шампанским!» Первая белоруска с COVID-19 — о том, как прожила «коронавирусный год»
  4. «Подошел мужчина в одежде рыбака». Как судили пенсионерок, задержанных на выходе из электрички
  5. Виктор Лукашенко стал генерал-майором запаса
  6. «Личная инфляция»: лекарства и отдельные продукты в феврале подешевели, но в целом цены растут
  7. Минчанка из списка Forbes отсидела 20 суток и рассказала о «консервативном патриархате» в Жодино
  8. Читаете канал «Советская Белоруссия»? Говорим с его автором (нет, это не то же самое, что газета)
  9. Латушко ответил жене Макея: Глубина лицемерия и неспособность видеть правду и ложь просто зашкаливает
  10. «Проверяли даже на близнецах». В метро запустили оплату проезда по лицу. Как это работает
  11. Весна наступила, но зима не сдается. К выходным вновь похолодает
  12. С 2 марта снова дорожает автомобильное топливо
  13. Убийца 79 белорусов, сжег пять деревень. Вспоминаем о Буром — в память о нем в Польше проводятся марши
  14. С 1 марта заработал обновленный КоАП. Новшества затронут почти всех белорусов
  15. Лукашенко — главе КГК: Необходимо ввести ответственность и для тех, кто берет в конвертах деньги
  16. «Первый водитель приехал в 5.20 утра». Слухи о «письмах счастья» за техосмотр привели к безумным очередям
  17. Беларусбанк вводит лимиты по некоторым операциям с банковскими карточками
  18. Приход весны, борьба с частниками и акции солидарности. Что происходит в Беларуси 1 марта
  19. Чиновники обновили базу тунеядцев. С мая с иждивенцев будут брать по полным тарифам за отопление и газ
  20. Тихановский о приговорах журналистам и активистам: Ложь и несправедливость порождают озлобленность
  21. «Жесточайшим образом останавливать». Чиновники взялись за аптеки, которые подняли цены из-за НДС
  22. В Беларуси ввели очередные пенсионные изменения. Что это означает для трудящихся
  23. «Тут мы ощущаем жизнь». Как семья горожан обрела счастье в глухой деревне и открыла там бизнес
  24. Тихановская рассчитывает на уход Лукашенко весной
  25. «Думал, что это простуда. Оказалось, нужна пересадка сердца». История Вячеслава, пережившего трансплантацию
  26. «Будет готов за три-четыре месяца». Частные дома с «завода» — сколько они стоят и как выглядят
  27. МВД добилось своего: свидетели по административным делам могут настаивать на закрытых судах
  28. «Желающих помочь белорусам в их „хлопотном дельце“ много». Чем заняты «Народные посольства» за границей
  29. Суды над журналистами, морозы и снег. Февраль-2021 — в фотографиях TUT.BY
  30. Экс-президента Франции Саркози признали виновным в коррупции и приговорили к тюремному заключению


«Стоимость аренды офиса — это арендная ставка, умноженная на площадь офиса» — так рассуждают те, кому не пришлось пока искать помещение. Опытные арендаторы знают: в зависимости от офиса цена может удвоиться.

— Зачастую в объявлениях о предлагающихся в аренду офисах указываются очень привлекательные ставки. Их основная задача — привлечь внимание потенциального арендатора. Но самое интересное начинается дальше, когда договаривающиеся стороны переходят от слов к делу и начинают согласовывать проект договора, — рассказывает начальник отдела продаж «Твоя столица ∙ Недвижимость для бизнеса» Сергей Войтов. — Если в объявлениях ставки могут указываться любые и их соответствие действительности зависит лишь от порядочности лица, размещающего объявление, то договор выступает «лакмусовой» бумажкой, показывающей реальные суммы аренды, которые лягут на арендатора.

Увы, арендаторы порой в самый последний момент узнают, что, помимо арендной ставки и коммунальных платежей, на них ложатся еще и иные расходы, которые в итоге существенно «утяжеляют» стоимость аренды офиса.

— Зачем собственники на первоначальных этапах скрывают эти платежи и умышленно «облегчают» ставку, мне непонятно — ведь все равно арендатор узнает о них, — говорит Войтов. — А после этого у последнего неизбежно появляется чувство, что его хотели обмануть. А это чувство продуктивности дальнейшим переговорам по аренде офиса совсем не добавляет.

К числу «завуалированных» и зачастую сопутствующих аренде офиса платежей относятся эксплуатационные. Заключая договор аренды офиса в бизнес-центре, арендатор дополнительно заключает с собственником (товариществом собственников) договор на оказание (возмещение) коммунальных услуг и эксплуатационных затрат.

Следует различать коммунальные и эксплуатационные платежи. Если вкратце, то под коммунальными платежами понимается фактический объем потребленных арендатором коммунальных ресурсов (воды, электроэнергии, затраты на отопление, вывоз и обезвреживание бытовых отходов, канализацию), в то время как эксплуатационные платежи представляют собой затраты собственника-арендодателя, непосредственно связанные с содержанием сдаваемого в аренду объекта недвижимости (обслуживание и ремонт инженерных систем здания, уборка мест общего пользования, расходы на управление объектом недвижимости).

— Как правило, величина эксплуатационных расходов зависит от инженерно-технического оснащения бизнес-центра, объема и качества оказываемых арендаторам услуг. Например, офисы класса «А» имеют лучшее оснащение, чем офисы класса «С» (системы принудительной вентиляции, кондиционирования, климат-контроля и т.п.), вследствие чего увеличиваются и затраты на обслуживание всех этих систем, — поясняет Войтов.

В то же время большая величина эксплуатационных расходов характерна и для офисных объектов, не относящихся к современной офисной недвижимости. В частности, это объясняется отсутствием индивидуальных приборов учета, плохим состоянием инженерных систем здания, требующих постоянных затрат на обслуживание и ремонт.

Коридорный коэффициент

Зачастую собственники бизнес-центров с целью «сдачи в аренду» не только офисов, но и площадей общего пользования (коридоры, холлы и т.п.) используют надбавку к «офисной» арендной ставке — так называемый коридорный коэффициент.

— Если вы хотите снять небольшой офис, то надо быть готовым к тому, что базовая ставка аренды может увеличиться на величину коридорного коэффициента, который определяется как отношение полезной (офисной) площади к общей площади бизнес-центра. Чем меньше офисных площадей в общем объеме, тем больше коэффициент, — поясняет Сергей Владимирович.

Средние ставки аренды на офисы площадью порядка 100 кв. м, EUR/кв. м с НДС

На итоговую стоимость аренды влияют и планировочные решения офиса. Неправильная форма, наличие выступов, большое количество колонн в рабочем пространстве — это то, что мешает эргономичному распределению рабочих мест. Но деньги тянет.

В итоге заявляемая арендная ставка (которую еще называют «базовой») не всегда является конечной. И если в процессе переговоров с собственником офиса сможете сойтись на скидке, равной 1 €/кв. м, то эксплуатационные расходы и коридорный коэффициент могут не только перекрыть предоставленную скидку, но и добавить стоимости аренды существенно больше «веса».

— Сейчас, когда офисы становятся все более современными и технологичными, величина арендной ставки уже перестала быть истинным показателем стоимости аренды офиса. За счет продуманности конструктивных и функциональных решений изначально исключенный из выбора офис класса «В» со ставкой 10 €/кв. м с НДС может обойтись вам дешевле в содержании, чем заявленный по 6 €/кв. м с НДС офис класса «С», — резюмирует эксперт.

-5%
-11%
-10%
-20%
-10%
-50%
-7%
-50%
-40%
-15%
-30%
реклама