Новости
Экспертиза
От застройщика
Строительство
Деньги
Интерьер, дизайн, ремонт
Офтоп
Сервисы
Каталог компаний
Кредиты на жильё
Вопрос-ответ
Форумы
реклама
реклама
реклама

Аренда


Артем Сахаревич,

Тренды первого месяца 2015 года отчетливо свидетельствуют о всей серьезности последствий девальвации рубля для сегмента долгосрочной аренды. Если вторую половину 2014 года можно было назвать временем арендатора, а не арендодателя, то в нынешней ситуации выигравших на текущей конъюнктуре найти сложно.

Если девальвация дала старт реальному снижению цен на рынке продажи жилья, то на арендном рынке кризисные явления начались еще задолго до обвала курса рубля. После сезонного всплеска спроса в конце лета средние ставки на аренду квартир методично снижались вслед за общим падением активности арендаторов.

Выразить реальный спрос на аренду жилья в Минске количественными показателями - задача практически неосуществимая. Тем не менее можно "уловить" активность потенциальных арендаторов в Сети. Популярность запроса "снять квартиру в Минске" в белорусском сегменте Google за последний год подвергалась значительным колебаниям. Слабая заинтересованность в аренде, как правило, совпадала с максимальным предложением объектов (март-май 2014). Напротив, когда люди чаще искали себе съемное жилье, наблюдалось снижение объектов в базе (июнь-август 2014).

Инфографика: Realt.by

Данные января свидетельствуют о социальных последствиях резкого скачка курса доллара, к которому традиционно привязана арендная плата. Активность арендаторов не уменьшилась, как это было ранее при росте предложения, а напротив, выросла до уровня летних месяцев. Причину такому явлению найти несложно – многие арендаторы начали искать более доступные варианты аренды, если не смогли договориться с собственниками о пересмотре старых ставок.

В то же время рост объема предложения квартир был по своим масштабам максимальным за последние годы – база приросла на 17%. Количество сдаваемых 1-комнатных квартир увеличилось на 13%, 2-комнатных на 18%, а квартир с тремя комнатами по сравнению с декабрем стало больше на четверть.

Несмотря на то, что желающих снять (или сменить) квартиру в Минске в начале года стало больше, обострившаяся конкуренция на рынке и ослабление рубля только усилили падение арендных ставок, которое и без того длится уже полгода. Темпы снижения цен на аренду жилья в январе были самыми высокими за последние несколько лет.

Средние ставки аренды квартир в Минске по результатам января составили:

1-комнатные квартиры - $314 (снижение к декабрю на 6,3%);

2-комнатные квартиры - $414 (снижение на 5,9%);

3-комнатные квартиры - $555 (снижение на 7,3%).

По сравнению с январем 2014 года аренда жилья в Минске в зависимости от типа жилья подешевела на 15-18%.

Инфографика: Realt.by

В микрорайонах Минска на начало февраля установилась следующая ценовая ситуация:



Инфографика: Realt.by

Тот факт, что падение арендных ставок в последние месяцы обгоняет снижение цен на продажу жилья, негативно сказывается на инвестиционной привлекательности этого сегмента. В краткосрочной перспективе, когда колебания цен на квартиры играют важную роль, вложение средств в жилую недвижимость на фоне стремительного падения цен выглядит неразумным: чтобы компенсировать снижение цен на типовую 1-комнатную квартиру только за один январь, нужно сдавать ее в аренду три месяца. В долгосрочной перспективе, когда главный ориентир инвестора – это доход от арендных платежей, результаты пока также не радуют.

Годовая доходность от сдачи жилья в Минске опустилась до рекордно низкого уровня за последние несколько лет. Сегодня аренда жилья не может конкурировать с валютными депозитами, хотя еще год назад ситуация была обратной. Более того, рассчитанный индекс доходности является валовым и не учитывает издержек арендодателя и возможных периодов простоя, которые сильно влияют на итоговый результат.

Главный фактор, который влияет на доходность аренды – абсолютная цена, за которую продается квартира. Чем она ниже, тем выше в процентном отношении итоговые дивиденды от аренды. Неудивительно, что абсолютным лидером по доходности аренды квартир являются хрущевки и брежневки – только этот сегмент пока находится на уровне вкладов в валюте. И хотя в январе за аренду 1-комнатной квартиры в панельных хрущевках просили уже менее $300, малая цена продажи позволяет им демонстрировать более высокие показатели годовой доходности, чем у других сегментов рынка.

Более "дорогой" материал стен дома, в котором расположена квартира, оказывает противоположное влияние на доходность аренды. В кирпичных и каркасно-блочных домах результаты будут хуже, чем в панельных. Играет свою роль и количество комнат: как правило, у 1-комнатных квартир показатели доходности будут немного лучше, чем у квартир с двумя комнатами.

Кроме того, чем меньше возраст жилья, тем хуже в итоге будет годовая доходность аренды. Современные просторные квартиры имеют более высокую абсолютную цену при равном числе комнат, поэтому и проигрывают старому жилфонду в доходности около 1-2% за год. Исключением из этого правила являются сталинки, расположенные преимущественно в центре и потому имеющие высокую цену продажи.

Традиционно рынок аренды быстрее реагирует на изменение реальных доходов населения, чем рынок продажи жилья. Если в ближайшее время уровень арендных ставок достигнет своего дна, а цены, по которым продаются квартиры, продолжат снижаться, то привлекательность аренды в глазах потенциальных инвесторов начнет восстанавливаться.

Другие новости