Новости
Экспертиза
От застройщика
Строительство
Деньги
Интерьер, дизайн, ремонт
Офтоп
Сервисы
Каталог компаний
Кредиты на жильё
Вопрос-ответ
Форумы
реклама
реклама
реклама

Аренда


Фото: kvartorg.com
Фото: kvartorg.com
В последнее время совершается все больше сделок купли-продажи жилья, чтобы инвестировать свои деньги, а квартиру потом сдавать в аренду. Более того, практически в каждом доме есть арендаторы жилья. Тем более что минский размер арендных ставок позволяет владельцу квадратных метров получать хорошие дивиденды со своей собственности. К тому же уже не за горами начало очередного учебного сезона... Вместе с экспертами рынка недвижимости из группы компаний "Твоя столица" мы разобрали наиболее часто встречающиеся на практике "скользкие" моменты долгосрочных арендных отношений жилья.

Семья, одинокие или компании. Кому сдавать?

В первую очередь рассмотрим арендные отношения со стороны арендодателя. Первым делом стоит обратить внимание на то, что при сдаче квартиры внаем наибольшему риску подвергается именно хозяин квартиры – ведь он рискует своим имуществом.

- Реальную опасность для арендодателя представляют недобросовестные жильцы, которые могут испортить имущество в квартире и исчезнуть, не оплатив коммунальные услуги и арендную плату, а также мошенники, которые, используя поддельные документы, могут оформить несколько договоров субаренды, -
комментирует Валентина Сенчихина, заместитель директора по аренде жилья АН "Твоя столица".

Последний вариант в белорусской практике не получил большого распространения, в отличие от, например, российской, но все же, надо быть начеку и тщательным образом проверять потенциальных арендаторов. Не торопитесь сдавать квартиру первому обратившемуся к вам человеку, сначала убедитесь в его надежности.

- Нельзя однозначно сказать, кто надежнее - семья, одинокий человек, молодые люди или девушки. Первое впечатление может быть обманчивым, - отмечает Валентина Николаевна.

Вопреки распространяющейся тенденции, не общайтесь с потенциальными клиентами по интернету - только по телефону. Ведь услышав голос человека, тон и манеру его разговора, гораздо проще сформировать впечатление о нем. А перед тем как окончательно решиться пустить в свое жилище жильца, назначьте встречу, поговорите лично, посмотрите на него, и уже тогда принимайте окончательное решение, советует эксперт.

По мнению Валентины Сенчихиной, гарантий того, что получится избежать неблагополучных жильцов и избавиться от многих неприятностей бытового характера, не даст никто. Но снизить риск наступления негативных событий реально. Для этого следует заключить договор аренды в ЖЭСе, оплачивать налог на прибыль и застраховать квартиру и свою гражданскую ответственность перед соседями. Все это займет совсем немного времени и лишит лишь некоторой части дохода, но зато подарит спокойствие за свое имущество. А спокойствие и надежность, как известно, дорого стоит.

Договор аренды

- Не рекомендуется прибегать к помощи стандартного договора, который можно, например, скачать в интернете. Часто такие договоры - юридически неграмотные или вовсе устаревшие, и поэтому не соответствуют действующему законодательству, - советует заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица" Андрей Чернышев.

Важно помнить и такие, казалось бы, мелочи, как то, что юридическую силу договор аренды приобретает лишь с того момента, как его подпишут обе стороны. Каждая из сторон получает свой экземпляр договора, причем не ксерокопию, а подлинник. Договор найма должен как минимум содержать адрес жилья, оговаривать срок, на которое оно сдается, определять порядок расчетов (стоимость аренды, оплату коммунальных услуг, электроэнергии, телефона, интернета и т.д.), определять обязанности и ответственность сторон.

При этом в обязательном порядке рекомендуется предусмотреть штрафные санкции за нарушение условий договора и предусмотреть сумму залога для обеспечения оплаты арендатором коммунальных платежей и на случай порчи им имущества. А в случае, если квартира будет сдаваться с мебелью, то не лишним будет составление и акта приемки-передачи, в котором будет отражено все имущество и его состояние на момент заключения договора аренды. Ну а тем арендодателям, у которых нет желания и времени вникать во все эти тонкости, достаточно будет обратиться за помощью в агентство недвижимости, специалисты которого не только посоветуют, но и помогут составить договор с учетом конкретных пожеланий арендодателя.

Не касаясь вопроса определения объективной стоимости аренды квартиры, основной совет опытных риелторов таков: сдаваемая внаем квартира должна быть идеально чистой. От опрятности и внешнего вида квартиры будет зависеть впечатление от нее, а значит, готовность арендатора заплатить запрашиваемую цену. Если лестничная площадка или тамбур захламлены ненужными вещами, но распрощаться с ними не дает необъяснимое чувство ностальгии, то действовать нужно решительно и избавиться от ненужного хлама.
Если же вещи принадлежат соседям, то в интересах владельца жилья договориться с ними и расчистить общий коридор. На потенциальных арендаторов уже заранее произведет положительное впечатление, если путь до квартиры не будет пролегать через горы мусора и старых табуреток.

Идеальный квартирант. Какой он?

- Главным принципом построения любых отношений – будь то деловых или личных – является взаимное доверие, - говорит Валентина Сенчихина. - И поэтому в общении с арендодателем не стоит что-либо искажать либо утаивать, - добавляет эксперт.

Так, очень часто арендаторы в ответ на требование арендодателя об отсутствии домашних животных умалчивают о наличии таковых. Но, как известно, все тайное рано или поздно становится явным. Только вот влияние на отношения между арендодателем и арендатором это окажет весьма негативное - как правило, в таких случаях арендодатель требует от жильцов немедленного выселения.
Один из часто встречающихся случаев, когда потенциальный арендатор на осмотр квартиры приводит с собой девушку с целью произвести на арендодателя впечатление семейной пары. По итогу, когда обман обнаруживается, концовка грустная – доверие пропало, отношения испорчены, ни о какой долгосрочной аренде речь уже не идет.

Раз мы заговорили о предпочтениях арендодателей, встает вопрос, как же выглядит идеальный арендатор в глазах арендодателя?

- Как показывает практика, чаще всего это семейная пара с минской регистрацией, без маленьких детей, домашних питомцев и вредных привычек. Но из каждого правила бывают исключения, и некоторые арендаторы, наоборот, ищут либо девушек-студенток, либо одиноких работающих парней. А некоторым хозяевам и вовсе без разницы, будут ли в квартире курить или содержать домашних животных, - рассказывает Андрей Чернышев.

По мнению экспертов, очень многое зависит от самого арендодателя, точнее, его предпочтений.

- Но не стоит отчаиваться тем арендаторам, кто не подпадает под вышеназванные "среднерыночные" предпочтения арендодателей – если вы произведете хорошее впечатление, все может измениться. Ведь тут решающую роль играет честность и порядочность, - советует Валентина Сенчихина.

В преддверии начала учебного сезона в столицу устремляется большой поток студентов. И по этому поводу хотелось бы отметить, что многие арендодатели весьма недоверчиво относятся к студентам начальных курсов по причине их юного возраста.

- В этом случае можно посоветовать заключать договор найма в ЖЭСе на имя родителей студентов, - советует Валентина Николаевна.

Владелец или лжесобственник?

Что касается арендаторов, то они так же, как и арендодатели, не застрахованы от встречи с мошенниками. Один случай из практики: казалось бы, честный арендодатель показывает квартиру, выдает копию ключей и берет не самую высокую сумму за продолжительный срок аренды. При этом просит повременить несколько дней с заселением, ссылаясь на необходимость перевозки своих оставшихся в квартире вещей. А на самом деле это время ему требуется, чтобы получить деньги еще с нескольких ни о чем не догадывающихся нанимателей. При этом лжесобственник на самом деле может не иметь к этому жилью никакого отношения и сам снял ее у кого-то.

Или еще один способ недобросовестной сдачи, рассказанный экспертами: один из владельцев квартиры сдает ее в аренду, пока другой (или другие) временно отсутствуют. Арендатор въезжает в квартиру, а через некоторое время туда возвращаются зарегистрированные лица, и понятно, что "слабым звеном" в данной ситуации будет выступать арендатор.

Поэтому, несмотря на возможный сезонный ажиотаж на рынке арендного жилья, прежде чем принимать окончательное решение об аренде, следует убедиться, является ли арендодатель собственником данной квартиры. Для этого следует попросить у него для ознакомления документы, подтверждающие собственность. Дополнительно можно истребовать выписку из лицевого счета или оплаченные квитанции за коммунальные услуги, где указаны имя и фамилия собственника, количество прописанных жильцов.

Особое внимание стоит также уделить документу, свидетельствующему о праве собственности. Если в нем указано, что предъявитель владеет лишь частью квартиры, необходимо получить согласие (подпись в договоре найма или нотариально заверенное согласие) остальных собственников, а также всех лиц старше 18 лет, зарегистрированных в квартире. В противном случае в один прекрасный день кто-то из них может появиться на вашем пороге, заявить, что ему негде жить, и на вполне законных основаниях остаться в квартире. 

Если владелец попытается увильнуть от этого или попросту откажется, то такая реакция как минимум должна насторожить. И ни в коем случае не отдавайте деньги до того момента, как будет заключен договор аренды и вам передадут ключи от квартиры. А для того, чтобы избежать проблем в будущем, обязательно пропишите в договоре все важные для вас моменты, вплоть до мелочей. Например, сколько раз в месяц может приходить хозяин, можете ли вы кого-то приводить в квартиру, можно ли переставлять мебель и т.д. И обязательно берите расписки с хозяев, что ими получены деньги за аренду квартиры, за каждую сумму. Без таких расписок при необходимости будет очень сложно доказать, что арендная плата вносилась в срок и вносилась вообще.

Подытожив все вышесказанное, хочется отметить, что, к сожалению, невозможно спрогнозировать все конфликтные моменты или предугадать все уловки мошенников как в отношении арендодателей, так и арендаторов. Но всегда следует помнить, что любая сделка на рынке недвижимости требует предельной осмотрительности и доскональной проверки любых сопутствующих документов.  

Другие новости