/

Рынок недвижимости отреагировал на пандемию и обвал рубля массовым отказом от сделок купли-продажи. Но раньше всех среагировал рынок краткосрочной аренды: практически лишившийся всякой возможности на существование после закрытия границ, он стал на паузу. Допустим, с «суточниками» все понятно. Но вот как собирается выживать рынок долгосрочной аренды жилья и можно ли уже рассчитывать на понижение цены, мы спросили у экспертов. Подробности — в материале REALTY.TUT.BY.

Фото: Вадим Замировский, TUT.BY
Фото: Вадим Замировский, TUT.BY

«Краткосрочка» фактически умерла»

До того как рынок краткосрочной аренды стал на паузу, Ольга четыре года занималась субарендой. Проще говоря, брала в долгосрочную аренду несколько квартир и сдавала посуточно.

— Но в марте, когда из-за пандемии коронавируса закрыли границы, наша деятельность была «заморожена»: гости не едут, командировки отменены, студентов тоже нет. В то же время надо было платить налоги, коммуналку, рассчитываться с хозяевами квартир. А где было брать эти деньги, когда наша деятельность заблокирована? Единичные клиенты, если и были, то вели себя нагло: одни, например, ссылаясь на кризис, хотели снять квартиру за 15 долларов на пятерых. В итоге я вернула все квартиры хозяину и теперь пытаюсь пройти медосмотр и уйти в соцработники.

Понятно, что самый простой способ — вернуть все хозяину — подходит не всем. По словам собеседника, хорошо знающего рынок аренды, многие из тех, кто занимается субарендой, уговорили хозяев квартир, чтобы на каникулы и ближайшие месяц-полтора они оплачивали лишь коммуналку.

— И многие хозяева согласились, потому что субарендаторы годами приносили им хорошие деньги. Те, кто не пошел на уступки, попробовали уже выставить лишние квартиры на продажу, потому что никто не знает, насколько может затянуться эта пауза, — рассказал рантье Алексей, пожелавший сохранить анонимность, ссылаясь на жесткую конкуренцию на рынке (имя вымышленное, настоящие данные спикера есть в редакции. — Прим. TUT.BY).

Фото: Вадим Замировский, TUT.BY
Фото: Вадим Замировский, TUT.BY

У самого Алексея до кризиса было пять квартир, расположенных в исторической части Минска. В начале марта, чтобы иметь финансовую подушку безопасности, он продал одну из них. А чтобы не простаивали оставшиеся четыре, скинул цену в два раза и переориентировался на внутренний рынок.

— До закрытия границ я работал на туризм. Сейчас у меня все брони заняты двумя видами клиентов: командированными (предприятия же работают) и теми, кто застрял у нас в стране из-за закрытия границ. Цены снизил в два раза по сравнению с докризисными. Сейчас за сутки беру 18−20 долларов и готов, если что, двигаться.

Дальнейшее развитие ситуации Алексей описывает в пессимистичном сценарии.

— Скорее всего, летний сезон мы профукаем, а если и начнется в июне какая-то «движуха», то пока все раскачаются, лето закончится. Осенью, ходят слухи, может случиться вторая волна коронавируса, и тогда вообще непонятно, что будет. Сейчас фактически «краткосрочка» для туризма умерла. Каникулы, на которые решились владельцы квартир, тоже, по сути, ситуации не меняют, потому что непонятно, повторюсь, что дальше. Если месяц-два будет тишина по туристам, то ситуация будет развиваться по принципу домино: хозяева перекинут квартиры на рынок долгосрочной аренды, что вызовет перенасыщение этого рынка и, как следствие, снижение цен. Но поскольку хозяева таких квартир привыкли к суммам в 600−700 долларов, а не, скажем, в 200, квартиры начнут продавать. Как следствие всего этого — перенасыщение вторичного рынка жилья и отскок цен к уровню 1000 долларов за квадратный метр.

Эксперты: желающих арендовать квартиру уменьшилось на 40%

О нынешнем состоянии рынка долгосрочной аренды рассказала руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Твоя Столица» Маргарита Почицкая.

  • Имя
    Маргарита Почицкаяруководитель отдела аренды агентства недвижимости «Твоя Столица»

— В настоящее время на рынок оказывают влияние несколько факторов: во-первых, увеличение обменного курса доллара, который по сравнению с январем вырос более чем на 20%. По сложившейся практике, именно в американской валюте принято устанавливать стоимость аренды квартир, в то же время арендаторы получают доходы в рублях, а это значит, что стоимость аренды для них выросла на те же 20+ процентов.

И если в прошлом году, отмечает эксперт, стоимость аренды увеличивалась на рыночных основаниях: спрос был больше предложения, и все это на фоне экономической стабильности и роста цен на недвижимость, то текущее увеличение объективным назвать трудно.

Изображение: предоставлено АН "Твоя Столица"
Изображение: предоставлено АН «Твоя Столица», данные на 1 апреля 2020 года

Похожая ситуация, говорит Маргарита Почицкая, наблюдалась на рубеже 2014−2015 годов, когда за несколько месяцев доллар подорожал на 30+ процентов.

— И тогда, и сейчас арендаторы поднимают вопрос о снижении стоимости аренды. Выигрывают те собственники, кто относится с пониманием и идет навстречу, снижая стоимость аренды. Потому как в текущих условиях при расторжении текущего договора аренды найти других арендаторов по «старым» ставкам аренды практически невозможно.

Во-вторых, отмечает Почицкая, в отличие от упомянутого периода, сейчас присутствует отягчающий фактор — пандемия коронавируса и оказываемое им давление не только на величину спроса, но и в принципе на международную экономическую ситуацию.

— В частности, в связи с закрытием межгосударственного сообщения сильно снизилось количество иностранных арендаторов. Больше всего это отразилось на рынке краткосрочной аренды квартир — в результате недостатка спроса значительная часть квартир из краткосрочной аренды перешла в разряд долгосрочной, что еще больше увеличило дисбаланс спрос/предложение.

Изображение: предоставлено АН "Твоя Столица"
Изображение: предоставлено АН «Твоя Столица», данные на 1 апреля 2020 года

При этом угроза заражения коронавирусом, отмечает эксперт, не только уменьшает количество потенциальных арендаторов, но и заставляет их ограничивать количество просматриваемых квартир и выбирать как можно быстрее из числа наиболее сбалансированных по соотношению цена/качество.

— За февраль-март количество желающих арендовать уменьшилось примерно на 40%, а желающих сдать квартиру, наоборот, увеличилось почти на 40%. При этом часть спроса, в целях изоляции и в преддверии начала теплого сезона, переориентировалась с аренды квартир на аренду загородных дач/домов. Поэтому текущая главная задача собственников — объективно формировать стоимость аренды. В противном случае количество обращений может снизиться до минимума, а поиск арендаторов растянется на неопределенный срок.

А что дальше?

Сейчас, говорит Маргарита Почицкая, трудно прогнозировать дальнейшее развитие событий, поскольку все будет зависеть от состояния не только белорусской, но и мировой экономики, а также от степени последствий распространения коронавируса. Но одно можно сказать точно: подобной сложной ситуации еще не было, поэтому надо быть осторожными и не только оперативно, но и правильно реагировать на изменения.

Изображение: предоставлено АН "Твоя Столица"
Изображение: предоставлено АН «Твоя Столица»

— Если говорить о максимально объективной стоимости аренды, то она должна соответствовать той, которая была в январе текущего года в переводе на белорусские рубли. И сейчас необходимо ценить имеющихся арендаторов, а тем, кто их ищет, подходить лояльно к каждому потенциальному клиенту. И если еще полгода назад многих собственников не устраивали семьи с детьми и домашними животными, то сейчас подобная избирательность совсем не к месту. Рынок поменялся, а значит, необходимо подстраиваться под новые условия.

-21%
-30%
-40%
-20%
-10%
-10%
-35%
-10%
-20%
-50%