/

Ольга и Александр почти десять лет прожили в собственной, как им казалось, квартире. За это время они родили двух детей, сделали дорогостоящий ремонт. А в декабре прошлого года неожиданно узнали: им нужно съехать.

Оба не минчане, однокомнатную квартиру в столице строили по очереди, которая подошла родному дяде Ольги Леониду. Со слов Александра, это была сделка, предложенная самим Леонидом на семейном совете: племянница и сестра дают деньги на строительство и после погашения кредита квартира переоформляется в ее собственность. «И вот через десять лет, когда Ольга почти выплатила кредит, дядя отменяет договоренности и через суд добивается нашего выселения. У нас есть все квитанции по оплате кредита, дядина расписка о получении денег на первоначальный взнос, показания свидетелей, но мы проигрываем суд и должны съехать в никуда с двумя детьми! Как же так?» — не находит себе места Александр, показывая целую папку документов. У Леонида же своя история, итогом которой стал разрыв отношений с родственниками, смена номера телефона, а также вынужденное проживание у друга.

Почему некогда самые близкие люди сейчас судятся и чья на самом деле квартира, разбирался REALTY.TUT.BY.

Фото: автора

Завязка

Леонид родом из деревни под Борисовом. Ему сейчас 60 лет, он не был женат, детей тоже нет. Из родных — брат Юрий и сестра Янина. В 1980-х годах он приехал в Минск, устроился работать на завод, получил комнату в общежитии. В 1986 году стал на очередь нуждающихся и через 22 года, в 2008 году, узнал, что может построить однокомнатную квартиру в Ленинском районе. С этого момента и получает развитие история, которая дошла до суда в двух версиях. Первую изложил муж Ольги и зять Янины Александр, вторую — Леонид.

Версия № 1. Хитрый дядя

Инициатором обращения в редакцию TUT.BY стал муж Ольги Александр. Он работает на руководящей позиции в частной компании, выглядит успешным, держится уверенно. Фотографироваться и публиковать фамилии участников истории Александр не захотел, ссылаясь на то, что «не все родственники в курсе и будут переживать».

Когда подошла очередь Леонида строиться, денег у него не было, и он обратился к родственникам, рассказал Александр. Об этом же говорится и во встречном исковом заявлении его тещи — Янины. «Он [брат Леонид] обратился ко мне с предложением совместно строить квартиру. Я приняла предложение. <…> Мы договорились, что я самостоятельно внесу часть денежных средств, часть денежных средств внесет моя дочь [Ольга] для погашения кредита на строительство квартиры».

Обсуждение, а потом и первая договоренность с передачей части денег на первый взнос проходили в родительском доме в деревне под Борисовом. Точная дата сообщается в исковом заявлении Янины — 4 мая 2008 года.

— На этой встрече были фактически все: я, мой знакомый [Алексей], потому что он нас с Олей привез, бабушка, — рассказал Александр. — Леонид, смотря всем в глаза, еще раз предложил построить совместно квартиру по очереди и пояснил, что у него денег нет. На той встрече фактически распределили роли: мама Ольги Янина даст денег на первый взнос, а Ольга будет выплачивать кредит. Квартиру на племянницу Леонид обещал оформить сразу после выплаты ею кредита. Все понимали, что по-другому сделать это никак нельзя, потому что очередь и все документы на имя дяди.

Во время этой встречи Янина передает брату часть денег на первый взнос — четыре миллиона рублей (неденоминированных. В долларовом эквиваленте 2008 года — около 1800 долларов. — Прим.TUT.BY).

— В момент передачи этих денег дядя сам предложил написать расписку, чтобы все были спокойны, — рассказал Александр. — В этой расписке была ключевая фраза «для совместного строительства квартиры». Расписку мы видели, он ее зачитал.

12 мая 2008 года Леонид вступает в ЖСПК, а первого августа заключает первый кредитный договор под 14% и берет у Янины под расписку с формулировкой «для совместного строительства квартиры» еще 13 миллионов рублей (неденоминированных. В долларовом эквиваленте 2008 года — порядка 5900 долларов. — Прим.TUT.BY), говорится в исковом заявлении.

Там же есть объяснение, почему Янина с дочкой оформили сделку именно так: «Ответчик является моим родным братом, мы посчитали, что юридически закрепить совместное строительство квартиры будет достаточно, если будет составлена расписка о передаче мной денежных средств на строительство квартиры, в которой будет указано о совместном решении строить объект».

Основной долг по первому кредиту, а также проценты начинает оплачивать Ольга, сохраняя у себя квитанции. При этом плательщиком в этих документах числится дядя Леонид, а подпись в них ставит его племянница.

За несколько месяцев до сдачи дома дорожает квадратный метр, и Леониду приходится брать второй кредит, уже под 17% годовых и на меньшую сумму. Этот кредит также оплачивает Ольга по той же схеме, что и первый. Квитанции оставляет у себя.

Напомним, что в первый день 2009 года была проведена разовая девальвация белорусского рубля. Курс доллара вырос на 20,45% (с 2 200 до 2 650 рублей). В течение года американская валюта подорожала еще на 8,04% (до 2 863 рублей). Минимальный после девальвации официальный курс был зафиксирован 9−12 января (2 645 рублей), максимальный — 14 июля (2 882).

Приблизительно в это же время Янина вносит вместо Леонида паевые и членские взносы, которые в общей сумме составили 1 525 510 неденоминированных рублей (итого вместе с распиской на 17 миллионов — 18 525 510 рублей). По курсу 2009 года 17 миллионов рублей — это порядка 6000 долларов.

 

Фото: автора
Фото: автора

Дом был сдан осенью 2009 года, жилье было с минимальной отделкой. Александр акцентирует внимание на вот каком моменте: принимать квартиру Леонид поехал вместе с племянницей.

— Когда они выходили из квартиры, то познакомились с соседкой по тамбуру. Та подумала, что это папа с дочкой, и предложила им заменить входную дверь в тамбур металлической. На что Леонид ответил: «Квартиру строил вместе с племянницей и все финансовые вопросы к ней». В тот же день Ольга с соседкой выбрали новую дверь и заключили договор на ее установку, — говорит Александр. Это, по его мнению, также доказывает, что жилье строилось для Ольги и она как хозяйка поехала его принимать.

Ольга заселилась в новую квартиру, а также прописалась в ней 17 ноября 2009 года. Через неделю, 23 ноября, в этой же квартире прописался и дядя Леонид. В день прописки между племянницей и дядей оформляется бессрочный договор найма на построенную квартиру. Каждая из сторон объясняет это по-своему. Семья Ольги настаивает на том, что договор заключался «с целью получения регистрации по месту жительства для заключения договоров на обслуживание квартиры от своего имени [Ольги] и оплаты жилищно-коммунальных услуг. Иного варианта не существовало». О версии Леонида расскажем отдельно.

Буквально через месяц, 21 декабря, появляется расписка на сумму в 17 миллионов рублей. Александр говорит, что это была инициатива тещи, и вот как это объясняет:

— У мамы что-то дернуло, она решила объединить две расписки в одну. И в нее [новую расписку] дядя забывает перенести фразу из предыдущих о том, что деньги взял для совместного строительства, — говорит Александр. — Много странностей, я согласен. Здесь не написано, что деньги даются в долг, здесь реально факт передачи денег для внесения на счет ЖСПК.

Тогда смыслу этой расписки семья Ольги не придавала особого значения — родственники доверяли друг другу. Ольга вселилась в новую квартиру, оплачивала кредиты и коммуналку, заключала договоры с МТИС и «Белтелекомом», а также на обслуживание домофона.

Фото: автора

В 2011 году Ольга вышла замуж за Александра. Он уверяет, что отношения племянницы с дядей были очень теплые, на уровне «отец и дочь».

— Дядя выдавал Олю замуж как родную дочь, обходил кортеж с иконой, как и положено отцу. После свадьбы я сделал первый ремонт в квартире, потом второй. В общей сложности потратили на все 32,4 тысячи долларов. В браке у нас родились двое детей, и оба ребенка прописаны в спорной однокомнатной квартире. Представьте, каково было наше состояние, когда 3 декабря 2018 года, почти выплатив кредит, получаем письменное предупреждение от дяди о расторжении договора найма и выселении! После чего Леонид, который до этого не внес ни копейки, сделал первый платеж по кредитам. Это было недоумением для нас, поэтому Ольга вернула ему деньги на телефон и написала сообщение. Далее мы совершили еще два ежемесячных платежа по кредитам в январе и феврале 2019 года, а уже в марте узнаем, что аккурат перед судебным заседанием о выселении дядя вносит 1 507,58 рубля и закрывает кредитные линии.

Суд

Имея на руках расписку дяди, квитанции об оплате двух кредитов, паевых и членских взносов и показания свидетелей, Ольга и Александр были уверены, что правда на их стороне и никто их не выселит. Семья осталась жить в спорной квартире, пока дело не дошло до суда.

По итогу нескольких судебных заседаний суд вынес решение о расторжении договора найма и выселении Ольги со всеми зависящими лицами — мужем и двумя несовершеннолетними детьми.

Пытаясь восстановить справедливость, Ольга и ее мама Янина подали встречные иски, где, исходя из своих финансовых затрат, просили суд признать за ними право собственности на доли в спорной квартире: Ольга — 48/100 долей, Янина — 30/100.

Однако суд их требования не удовлетворил. В мотивировочной части решения суда объясняется, почему. Так, судом было установлено, что спорная квартира принадлежит Леониду. Он стоял на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, заключал договор с ЖСПК, а в сентябре 2009 года зарегистрировал на нее право собственности.

Фото: автора

Судом также было установлено, что после строительства квартиры и оформления прав на нее Леонид в проживании в указанной квартире не нуждался, поскольку проживал совместно с женщиной, с которой состоял в отношениях, в ее же квартире. Именно поэтому Леонид и предоставил в пользование Ольги квартиру по договору найма.

Хоть договор и бессрочный, Леонид имел право его расторгнуть в одностороннем порядке, если это предусмотрено законодательством. И причина у него была — отношения с вышеупомянутой женщиной расстроились, и Леонид вынужден был проживать у знакомых.

«Поскольку обстоятельства, из которых исходили стороны при заключении договора, изменились, истец [Леонид] является собственником жилого помещения, нуждается в проживании в нем, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных им требований о расторжении договора найма и выселении Ольги, Александра и их несовершеннолетних детей», говорится в мотивировочной части решения суда.

Что касается выплаты Ольгой двух кредитов (не полной суммы), а также расписки на 17 миллионов, выданной Янине, то суд пришел к следующим выводам:

1. Письменных доказательств, подтверждающих намерение Янины и ее брата Леонида строить совместно квартиру, нет, потому что в тексте расписки «отсутствует указание о передаче денежных средств в счет создания общей долевой собственности».

2. Оказанная родственниками помощь в выплате стоимости квартиры (выплаты Ольгой кредитов) не свидетельствует о приобретении ими права собственности на долю в жилом помещении. В то же время это не лишает их права на взыскание внесенных денежных средств через суд.

Из материалов суда следует, что на момент строительства квартира стоила 6 тысяч 73 рубля (деноминированных). Оплата за квартиру произведена [Леонидом]: 1 717,44 рубля за счет собственных средств, 4 356,00 — за счет кредитных (в долларовом эквиваленте по курсу 2009 года эта квартира стоила порядка 22 тысяч долларов. — Прим. TUT.BY).

Семья Ольги с решением суда не согласилась и подала апелляционную жалобу. Сегодня она рассматривается в Минском городском суде.

Версия № 2. Потенциальный бомж

Чтобы найти Леонида и также дать ему право высказаться, пришлось звонить в один из столичных автопарков, где он сейчас работает. Оказалось, семья Ольги не знает номера его мобильного телефона — настолько испортились отношения, что Леонид вынужден был его сменить.

До строительства квартиры Леонид жил в общежитии. С женщиной, которая фигурирует в материалах суда как его сожительница Галина, он познакомился в 2008 году, а переехал к ней ближе к концу осени 2009 года. На свою квартиру Леонид успел лишь отвезти новый диван, но жить там и правда на тот момент нужды не было.

— Никаких договоренностей [с сестрой и племянницей] о том, что мы вместе будем строить квартиру, у нас не было. Я им сказал, что Оля может пожить временно в квартире. Ей для работы нужна была прописка, я ее там прописал. Взамен она должна была платить кредит и коммуналку. По деньгам это было меньше, если бы она снимала квартиру. Поэтому и был заключен договор найма между мной и племянницей, — объяснил Леонид.

Примечание TUT. BY

Средняя цена аренды стандартной однокомнатной квартиры в Минске в 2009 году была на уровне 250−300 долларов. В октябре 2009 года Ольга по двум кредитным договорам заплатила в общей сложности 524 тысячи 310 рублей, в долларовом эквиваленте (по курсу 2800 рублей за доллар) это будет 187 долларов.

Фото: автора

— В исковом заявлении Янины говорится о двух расписках. Она потом вам их отдала и вы написали взамен одну, на общую сумму в 17 миллионов. У вас есть эти расписки?

— Никаких расписок не было! Единственная расписка, которую написал сестре, есть в материалах суда. И договоренностей никаких не было. Мама дала мне тысячу долларов на первый взнос, что-то дала сестра Янина. Потом я эти деньги ей на счет переводил, — говорит Леонид.

— Как вообще появилась эта расписка?

— Она появилась уже после того, как был заключен договор найма [между Леонидом и Ольгой]. Сестра сказала: «Надо, чтобы ты еще написал расписку». Спрашиваю: «Зачем?» Они все плетут про какую-то договоренность и семнадцать миллионов. Она действительно мне добавляла небольшие суммы, когда рос квадратный метр. Но таких денег, как в расписке, я не брал. Сестра у меня волевая, я даже не понял, как вообще написал эту расписку. Наехали они вдвоем [Ольга и Янина] на меня…

— Почему лишь через десять лет вам понадобилась квартира?

— Потому что жил с Галиной, ее квартира близко к моей работе. Но потом отношения разладились, а в прошлом году мы разбежались. У нас и до этого было не все гладко, бывало, что ссорились, и тогда я звонил Оле, спрашивал, когда они уже съедут. Янина подключалась и просила подождать, пока подрастет ребенок, потом у них появился второй. Все просили подождать. Я жил у знакомых. Когда мирился с Галиной, она жалела, пускала обратно.

Муж Оли мне обещал, что если у меня с Галиной Николаевной что-то не заладится, то будет мне снимать жилье. В августе прошлого года [2018-го] позвонила Ольга и сказала, что хочет прописать в мою квартиру мужа Александра, но для этого ей надо оформить жилье в собственность. Я спросил ее: «А мне тогда куда?» Она ответила, что у меня есть домик в деревне.

Речь идет про родительский дом в Борисовском районе, тот, где якобы заключались договоренности. После смерти матери Леонида в 2018 году дом был разделен на равные доли между Леонидом, его родными братом Юрой и сестрой Яниной.

— Но там сейчас живет Янина. Она все четко распределила: свою двухкомнатную квартиру в Борисове — сыну, мою однокомнатную квартиру в Минске — дочке Ольге, сама поселилась в родительском доме, а меня в 60 лет, получается, на улицу…

Я выплатил 2,5 тысячи по двум кредитам. А они в суде заявили, что всего полторы тысячи. Но это не так. Сейчас я готов вернуть им все деньги, которые Ольга потратила на выплату кредитов, а также выплатить деньги по расписке. Даже несмотря на то, что кредит оплачивался взамен на пользование моей квартирой. Единственное, на что я не готов, так это оплатить их ремонт, стоимость которого была сильно завышена. У меня ведь никто не спрашивал, можно ли его вообще делать. Они улучшали свой быт, причем тут я?

Сейчас Леонид живет у соседа Эдуарда. Это в одном подъезде с Галиной.

— У него двухкомнатная квартира. Он с матерью, которая после инсульта, в одной комнате, я во второй. Сам он тоже плохо ходит, поэтому я хожу в магазин, пытаюсь готовить. У Галины еще остались зимние мои вещи, потому что к Эдику я не могу все перенести.

У Ольги, говорит Леонид, на самом деле есть жилье: в собственности она имеет половину дома. Это двухэтажный коттедж, построенный на одном участке с родительским домом [в деревне под Борисовом].

— А вот мне негде жить, хотя в собственности у меня есть однокомнатная квартира в Минске и 1/3 дома в деревне. Но в квартире живет племянница, а в доме — сестра. Получается, что я — потенциальный бомж, потому что выселить их не могу, даже несмотря на предупреждение и положительное решение суда.

Пока материал готовился к публикации, Минский городской суд рассмотрел апелляционную жалобу Янины на решение суда Лениского района и пришел к выводу, что решение суда следует оставить без изменений, а апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Ситуацию прокомментировала Кристина Жуковская, юрист, аттестованный риелтор ООО «Агентство недвижимости «Этажи»:

— В своем исковом заявлении Янина, которая претендует на 30/100 долей в спорной квартире, мотивирует свое право на это п. 2 ст. 153 ЖК РБ. «Лица, вложившие свои денежные средства, денежную жилищную квоту или иное имущество в приобретение или строительство жилого помещения в целях создания общей долевой собственности, имеют право требовать признания за ними права собственности на соответствующую их участию долю в праве общей собственности на это жилое помещение либо право на денежную компенсацию в размере стоимости их доли в праве собственности на это жилое помещение».

Этот пункт, на который ссылается Янина в своем исковом заявлении, имел бы для нее значение, если бы между ней и застройщиком (ЖСПК) был заключен договор о совместном долевом строительстве с братом. Расписка, о которой идет речь в материале, не содержит условий о создании общей долевой собственности и не является подтверждением таких намерений.

Следует иметь в виду, что при рассмотрении дел о признании права собственности на жилое помещение факт содействия члену ЖСПК со стороны членов его семьи или родственников в строительстве жилого помещения, а также факт их проживания в жилом помещении не является основанием для удовлетворения их претензий к члену ЖСПК о признании права собственности на часть жилого помещения.

-20%
-10%
-35%
-15%
-50%
-30%
-20%
-10%