/

Начало года на рынке жилой недвижимости, напомним, отметилось снижением количества реальных сделок. Эксперты назвали это «провалом», однако выразили надежду, что к весне ситуация исправится. Так и вышло: в начале марта покупательский интерес немного вырос. Правда, не настолько, как хотелось бы. О том, как в целом прошло первое полугодие, можно судить по данным Национального кадастрового агентства. Цифры показывают, что за первые шесть месяцев количество сделок купли-продажи на рынке недвижимости снизилось на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Означает ли это, что цены на вторичном рынке жилья могут упасть, и чего ждать во втором полугодии, REALTY.TUT.BY узнал у экспертов.

Фото: Вадим Замировский, TUT.BY

Что сейчас происходит на «вторичке»?

Директор агентства недвижимости «БЕЛЦТН» и почетный председатель ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость» Николай Простолупов называет ситуацию на рынке затишьем и объясняет это снижением доходов населения.

— Покупательский спрос — это отражение реальной экономической ситуации в стране. Сейчас это прежде всего замороженные доходы населения, а с учетом инфляции еще и их снижение. И затишье на рынке недвижимости объясняется именно этими факторами — снижением реальных доходов населения и отсутствием каких-либо дополнительных источников дохода.

О том, что в последние полтора года покупательная способность снижается, говорит и тот факт, что белорусы активно несут свои сбережения в обменники.

— Люди во многом живут за счет заначек, которые у них были, и в этой ситуации тратить деньги на жилье и улучшать свои жилищные условия мало кто решается. Потому что для этого надо четко представлять себе, что у тебя будет светлое будущее, что еще заработаешь денег. И то, что лежит в кубышке, потом восполнится. Поэтому снижение реальных доходов, отсутствие перспективы заработать — все это и влияет на резкое снижение покупательной способности. И количество реальных сделок — отражение этой ситуации.

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

О снижении покупательской активности говорит и Светлана Куделко, заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица». И вот как она это объясняет:

— В качестве причины снижения спроса можно назвать сезон отпусков или так называемую сезонность. Впрочем, это лишь следствие, а причиной выступает то, что за последние два года благодаря подешевевшим кредитам и снизившимся за 2015−2016 годы ценам был удовлетворен основной отложенный спрос.

При этом, отмечает Светлана Куделко, желающих купить жилье меньше не стало: люди женятся, разъезжаются, у них растут семьи.

— Другое дело, что сейчас покупатели не желают отдавать все накопленные средства на приобретение квартиры, а все больше рассчитывают на кредиты. В то время как условия получения кредитов сейчас более сложные, чем это было год назад. Поэтому в настоящее время покупают квартиры те, для кого квартирный вопрос стоит особенно остро.

— Тогда почему на фоне сниженного спроса и достаточного предложения не снижаются цены?

— Все верно, спрос снизился, но не настолько, чтобы повлиять на цены. В нынешнем году цены стоят на месте как раз потому, что спрос и предложение сбалансированы. Что подтверждает и количество продаваемых в последние месяцы квартир — порядка тысячи. Это показатель стабильности. Для начала снижения цен нужен более значительный прогиб спроса. Если бы сделок было 600−700 в течение нескольких месяцев, то тогда цены могли бы начать уменьшаться. А снизить настолько спрос, например, может существенный рост обменного курса валют, потому что в рублевом эквиваленте (в котором все мы получаем зарплату) квартиры бы сильно подорожали.

Изображение: предоставлено агентством недвижимости “Твоя столица”
Изображение: предоставлено агентством недвижимости “Твоя столица”

Николай Простолупов считает, что в реальных экономических условиях, когда число сделок заметно сократилось, по идее, должны снижаться и цены.

— Однако этого не происходит, но не по экономическим причинам, а чисто по психологическим. Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, во многом подвержен психологическому влиянию его участников. И очень большую роль в этом играет вброс той или иной информации в рынок и в целом по стране. Например, если государство заявляет, что в Минске скоро не будут строить, а все поедут в пригород, то в этой ситуации ни один продавец квартиры в столице не пойдет на уступки. Он будет считать, что его квартира, пусть и в хрущевке, — золотая. И таких продавцов, которые рассчитывают на повышение цен из-за дефицита квартир, — 80%. Это можно просто определить, если изучить базу, в которой выставлено более семи тысяч квартир. Нетрудно заметить, что большая часть из них «висит» в продаже по полгода. У покупателей же нет того количества денег, чтобы пойти на поводу продавца. Вот и получается, что рынок сдерживают два фактора: экономическое состояние покупателей и психологическое — продавцов.

Чего ожидать во втором полугодии?

До конца года взлетов и падения спроса (а вместе с ним — и цен) не предвидится, уверена Светлана Куделко. Вся осень будет активной, как и весна. Этому будет способствовать расширение такой группы покупателей, как студенты, выпускники и те, кто собирался арендовать или до этого арендовал квартиру.

— При текущей стоимости аренды и условиях кредитования все больше людей стали понимать, что выгоднее приобрести минимальную по цене квартиру в кредит и потом его ежемесячно выплачивать, чем практически те же суммы отдавать за аренду чужого жилья.

Поскольку доходы у людей не увеличились, а ставки по кредитам и ценам остались на прежнем уровне, то и дальше будет происходить переориентация спроса на минимальные по цене квартиры, уверена Светлана Куделко.

— Особый интерес будут представлять однокомнатные квартиры стандартных потребительских качеств и двухкомнатные хрущевки/брежневки. Но стоит предостеречь продавцов: попытки поднять цену дадут обратный эффект и только оттолкнут покупателей, поскольку большое предложение квартир предоставляет широкий выбор — всегда можно найти дешевле.

По мнению Николая Простолупова, надеяться на снижение цен на вторичном рынке жилья не приходится и во втором полугодии. Вторичный рынок, говорит эксперт, подвержен влиянию рынка новостроек, цены на котором сейчас ползут вверх.

— Поэтому я не вижу каких-то объективных причин к изменению ситуации на вторичном рынке. Для этого нужны изменения в экономике, чтобы у людей появились источники доходов для того, чтобы денег хватало и на жизнь, и на покупку квартиры.

-38%
-10%
-50%
-50%
-55%
-65%
-50%
-45%
-10%
-30%