/ Фото: Марина Серебрякова /

В редакцию TUT.BY обратился председатель товарищества собственников (ТС) элитной новостройки, расположенной на Грибоедова, 1. Александр Головач рассказал, что еще в апреле текущего года в межэтажных плитах перекрытия жильцы обнаружили многочисленные трещины. «Поскольку застройщик — СООО „Белинте-Роба“, — зная о проблеме, уклоняется от ее решения, товарищество за свой счет заказало экспертизу, — объяснил председатель. —  Заключение специалистов повергло в шок: плиты перекрытия требуют усиления. И это в новостройке, в доме, который сдали чуть больше года назад!». REALTY.TUT.BY разбирался, почему новостройка разрушается на глазах ее жильцов и почему с этим ничего не могут сделать.

Фото: Марина Серебрякова, TUT.BY

Жилой комплекс «Чайковский», расположенный в престижном районе столицы — квартал в границах проспекта Машерова — улиц Тимирязева — Репина — Грибоедова, — строился в две очереди. В материале речь пойдет о второй — доме-столбике на улице Грибоедова, 1. Здание стоит на двухуровневом стилобате, площади в котором были проданы под административные помещения. Всего в доме 25 этажей и 172 квартиры.

Так проект дома выглядел изначально

Заказчиком строительства выступала сербская компания «Белинте-Роба», генподрядчиком — «Дана Астра». Изначально дом позиционировался как элитный, и первый его проект, представленный в 2012 году, действительно имел презентабельный вид. На старте продаж, в 2014 году, квадратный метр в этой высотке стоил 1900 долларов в эквиваленте, позже снизился до 1500.

В ходе строительства проект еще дважды менялся, и в итоге получился вариант, далекий от первоначального. Впрочем, жильцы, получившие ключи лишь в декабре 2017 года, внешний облик дома даже не берут в расчет: проблем хватило изнутри.

«Проблему с плитами перекрытия заметили еще в апреле»

Замечаний по дому набралось столько, что председатель ТС вынужден был в январе 2019 года отправить уведомление заказчику СООО «Белинте-Роба», в котором в 29 пунктах изложил выявленные строительные работы ненадлежащего качества.

Фото: Марина Серебрякова, TUT.BY
Председатель ТС Александр Головач

Остановимся на наиболее важных. По жилой части дома — это неисправная система дымоудаления, многочисленные трещины наружных стен, а также некачественный монтаж стояков горячего водоснабжения (ГВС), из-за чего трубы начали деформироваться и прорываться, затапливая квартиры. В административной части дома, расположенной в стилобате, — множественные трещины стен, местами сквозные.

— При таком количестве замечаний мы имели право инициировать осмотр дома представителями застройщика для составления дефектного акта на гарантийный ремонт, — рассказал Александр Головач. — Кроме этого, незадолго до обследования дома комиссией, которое было намечено на 12 апреля 2019 года, выявились новые проблемы: трещины в плитах перекрытия между этажами.

Фото: Марина Серебрякова, TUT.BY

Об этом председателю ТС рассказали обеспокоенные жильцы высотки. Товарищество осмотрело с десяток квартир и во всех обнаружило дефекты в плитах перекрытия.

— Стало ясно, что проблема есть, но насколько она масштабная, оценить было трудно: дом заселен наполовину, люди сделали ремонты, зашили потолки. Кто знает, в каком состоянии плита под гипсокартоном?

Фото: Марина Серебрякова, TUT.BY
Хозяин 49-й квартиры рассказал, что зимой ему пришлось вызывать специалистов с тепловизором. Оказалось, что в спальне практически вся стена под окном промерзает. Из-за сильного холода ему пришлось заменить прибор отопления на больший в два раза, а также даже летом держать окна заклеенными

Также надо было учитывать и то, что квартиры сдавались со свободной планировкой, без внутренних перегородок. Выходило, что плиты стали трескаться, не имея при этом 100%-ной нагрузки. А что будет, когда все сделают ремонты, поставят стены в квартирах-полуфабрикатах? Жильцы надеялись, что встреча с представителями застройщика даст возможность задать все эти вопросы и получить на них ответы.

Фото: Марина Серебрякова, TUT.BY
Трещина в стене 49-й квартиры, из-за которой разорвало декоративную штукатурку
Фото: Марина Серебрякова, TUT.BY
А в ванной лопнуло зеркало. Сергей предполагает, что из-за проседания плиты перекрытия

— Комиссия собралась 12 апреля 2019 года. В нее должны были войти представители генподрядчика ИООО «Дана Астра», подрядчика УП «СУ № 20 ОАО «Минскпромстрой», субподрядчика ООО «Еврокан» и заказчика СООО «Белинте-Роба». Но от застройщика никто не явился, — рассказал председатель ТС.

По итогу осмотра, говорит он, дефектный акт на гарантийный ремонт был составлен лишь по двум пунктам:

1. Фактическое размещение трассы системы вентиляции административных помещений 1-го и 2-го этажей системы В1 и П1 не соответствует проекту раздела 4.09.2-ОВ стадия С.

2. На стояках горячего водоснабжения (ГВС) жилой части дома в квартире 101 на циркулярной трубе Т4, а также в квартире № 94 на подающей трубе Т3 произошла деформация труб.

Фото: Марина Серебрякова, TUT.BY

На устранение дефектов по пункту № 1 был установлен срок до 1 августа 2019 года. А вот пункт № 2, где говорилось о деформированных трубах, должен был решиться в короткие сроки, до 30 апреля 2019 года. Но не решился до сих пор: субподрядчик и подрядчик уведомили ТС, что с их стороны все работы выполнены надлежащим образом. Представители застройщика дефектный акт признали незаконным (копия ответа есть в редакции. — Прим. TUT.BY).

— С плитами перекрытия, которые пошли трещинами, вышла целая история: представители заказчика даже сходили в одну из квартир (№ 150), все сфотографировали, обещали выяснить причину возникновения этих трещин, но составлять дефектный акт отказались. А потом и вовсе перестали выходить на связь, — говорит Александр Головач.

Фото: Марина Серебрякова, TUT.BY
Плита перекрытия в гостиной Владимира. Председатель ТС показывает отметины в плите, откуда специалисты брали пробы

Для наглядности председатель ТС приглашает зайти в квартиру № 150, ту самую, в которой ранее побывали представители застройщика. Квартира расположена на 21-м этаже. Ее хозяин Владимир одним из первых сделал ремонт и переехал.

Фото: Марина Серебрякова, TUT.BY
Так выглядит цементное «молочко», которое просочилось через плиту перекрытия между этажами 21 и 22. В квартире на 21-м этаже это потолок

— Сейчас, посмотрите, какая трещина образовалась на стене — видна даже под слоем декоративной штукатурки. И это при том, что перед работами мастера ее замазали силиконом, который имеет подвижные свойства. Но не помогло. Когда приступили к потолку, вроде было все нормально, но потом работы пришлось остановить — заметили многочисленные трещины на плитах перекрытия в гостиной, местами дырки и открытые участки арматуры. С потолком в спальне дела обстояли еще хуже: из трещин в плите перекрытия просочилось цементное «молочко». Это значит, что трещина сквозная и образовалась она еще во время строительства. И когда, например, в квартире сверху могли заливать стяжку, через нее насквозь просочилось цементное «молочко». Не понятно, как при этом был пройден технадзор?

Фото: Марина Серебрякова, TUT.BY

Эксперты: плитам перекрытия необходимо усиление

Товарищество собственников, обеспокоенное тем, что заказчик СООО «Белинте-Роба» никак не реагирует на проблему с плитами перекрытия, инициировало экспертизу за свой счет.

— Мы заключили договор с Центром научных исследований и испытаний строительных конструкций БНТУ (ЦНИИСК) на проведение натурного исследования монолитных плит перекрытия в жилом доме (договор № 172919с от 25.04.2019. — Прим. TUT.BY). Об этом заказными письмами уведомили всех: застройщика, Мингорисполком, администрацию Центрального района, — рассказал Александр Головач.

Фото: Марина Серебрякова
Фото: Марина Серебрякова

Председатель товарищества предоставил в редакцию результаты «Натурных исследований конструкций плит перекрытия», в котором специалисты ЦНИИСК, исследовав плиты перекрытия (на семи отметках) жилого дома, пришли к заключению, что монолитные плиты перекрытия:

— не обладают достаточной трещиностойкостью, жесткостью и прочностью ввиду недостаточного рабочего армирования;

— находятся в ограниченном работоспособном (не вполне удовлетворительном) состоянии.

Специалисты ЦНИИСК на основании натурного исследования плит перекрытия, а также проверочных расчетов пришли к выводу, что к нарушению прочностных характеристик монолитных плит перекрытия привело их недостаточное рабочее армирование, говорится в отчете.

В заключении в качестве разработчика проекта дома указана компания «Хефарстус Билдинг Компани» (была реорганизована в 2014 году. — Прим. TUT.BY).

Фото: Марина Серебрякова, TUT.BY
Трещины пошли и по фасаду здания

Также специалисты указывают, как решать проблему: для достижения необходимых деформативных и прочностных характеристик монолитных плит перекрытия необходимо выполнить их усиление (по расчету).

Но, с другой стороны, в отчете специалистов нет категоричности. Например, они присваивают техническому состоянию конструкций третью категорию и в расшифровке говорят о том, что «имеющиеся дефекты оказывают некоторое влияние на несущую способность конструкции, но опасность внезапного разрушения отсутствует». Там же говорится, что требуется детальное обследование и расчет конструкции с оценкой степени ее нагруженности, а также разработка мероприятий по ремонту и, при необходимости, усилению конструкций.

Проседающие плиты перекрытия дают о себе знать не только трещинами в потолках жилых квартир, замечает председатель. В двухэтажном стилобате почти на каждой стене есть трещины. Часть из них — сквозные, с просветами.

Фото: Марина Серебрякова, TUT.BY

— Из-за недостаточного армирования плиты перекрытия прогибаются, давят на нижние этажи, и тут, смотрите, ни одной «живой» стены нет, все в трещинах, — говорит Александр Головач, показывая административную часть дома.

По этой же причине, уверен председатель, с трудом открываются двери на пожарную лестницу. И если бы, например, выйти на лестницу понадобилось ребенку, то с дверью он точно бы не справился, говорит Александр и для наглядности пробует толкнуть дверь всем корпусом. Получается не с первого раза. Мы даже записали это на видео:

Опять же, проседание плит перекрытия, говорит председатель, может быть одной из причин, почему в нескольких квартирах деформировались и прорвались трубы водоснабжения.

Фото: Марина Серебрякова, TUT.BY

— Понимаете, насколько все серьезно? Специалисты ЦНИИСК дали заключение, что монолитным плитам перекрытия необходимо усиление (пункт № 4 в заключении. — Прим. TUT.BY). Для этого нужно сначала заказать проект, что тоже будет стоить денег. Но почему за наш счет, если дом на гарантии и эти вопросы должны решаться заказчиком строительства? Заключение специалистов ЦНИИСК товарищество направило застройщику «Белинте-Роба» и пригласило на комиссию для составления дефектного акта по гарантийному обязательству. Однако в намеченный для встречи день, 19 июня, представители застройщика не явились, — рассказывает Александр Головач. — Для уведомления заключение специалистов ЦНИИСК также было направлено в районную администрацию, Мингорисполком и МЧС. Понимая, что проблема и дальше не будет решаться, мы вынуждены были предать ее огласке.

Застройщик: Будет проведено независимое обследование дома

У застройщика другая точка зрения на эту проблему. Вот какой комментарий мы получили на журналистский запрос (публикуем без сокращений и изменений):

«От товарищества собственников жилого дома по ул. Грибоедова, 1 в Минске, заказчиком строительства которого является СООО «Белинте-Роба», 19.06.2019 получен отчет об исследованиях конструкций плит перекрытия на этом объекте. Работы выполнялись филиалом БНТУ «Научно-исследовательский институт «Центр научных исследований и испытаний строительных конструкций».

СООО «Белинте-Роба» провело детальное изучение предоставленного отчета, в котором отмечается, что конструкции выполнены в полном соответствии с проектной документацией и не несут угрозы несущей способности здания. Их эксплуатация не требует выполнения каких-либо дополнительных мероприятий по усилению несущих конструкций, и это самый главный вывод отчета.

Тем не менее в документе дана рекомендация периодически проводить контроль конструкций, а через год выполнить повторное их обследование. Специалисты СООО «Белинте-Роба» считают эти меры излишними: их выполнение принесет дискомфорт и неудобства владельцам квартир, особенно тем, кто уже закончил или приступил к ремонту. Поэтому для того, чтобы еще раз удостовериться в полной безопасности несущих конструкций здания, принято решение провести независимое обследование жилого дома специализированной организацией с применением современных технологий и инструментальных методов исследований.

Председателю ТС сообщено об этом решении и передана просьба оказать содействие и обеспечить доступ специалистов в жилые и общественные помещения здания.

О результатах независимого исследования товарищество собственников будет обязательно проинформировано».

-10%
-15%
-30%
-21%
-20%
-30%
-40%
-25%
-10%
-80%