Обычно в агентства недвижимости обращаются те, кто нуждается в цепочной сделке, либо те, кто считает: сделка, проведенная через агентство, — более безопасная. Теперь у покупателя квартиры появилась альтернатива — адвокаты, имеющие доступ к историям квартир, домов, участков и способные оценить риски, связанные с покупкой. Первым авторизованным посредником-адвокатом в стране стал адвокат Александр Солопов. С ним — наша беседа о новых возможностях взаимодействия с органами по госрегистрации и о потенциальной пользе для покупателей квартир.

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY
Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

— Основная привилегия от Национального кадастрового агентства для авторизованных посредников — я могу дистанционно взаимодействовать с регистраторами НКА, в том числе быстро проверить историю объекта недвижимости, не выходя из офиса, — объясняет Александр Солопов. — До этого я как адвокат по поручению клиента делал бумажный запрос адвоката, регистрировал его у себя, оплачивал по тарифам НКА и шел на прием к регистратору. Это занимало до нескольких дней. Сейчас ходить никуда не надо: все делается дистанционно через веб-сервис Национального кадастрового агентства. Сам запрос никуда не делся, но теперь я могу отправлять его дистанционно, в электронной форме. Через такой онлайн-сервис самому регистратору дать ответ и проще, и быстрее.

— Вы не агент по недвижимости, значит — не заинтересованы в самом факте сделки. Это будет расценено как очевидный плюс для клиента, который заказывает проверку истории квартиры.

— Безусловно. Клиент получает юридическую помощь в виде проверки объекта недвижимости и оценки рисков заключения сделки, моя основная задача — указать на эти самые риски и предложить правовые способы их минимизации. И уже покупатель решает, соглашаться на сделку или нет. По сути, я оказываю юридическую и техническую поддержку процесса сделки, но без элементов самой продажи.

Еще один плюс — стоимость услуг. Если риелторское агентство берет за сопровождение сделки значительные суммы с покупателя и продавца квартиры, работая по тарифной сетке, то оплата адвоката — договорная и зависит только от реального объема проделанной работы, что в подавляющем большинстве случаев обойдется значительно дешевле.

— А как агентства проверяют истории квартир?

— Сами агентства, пока у них нет авторизированных посредников, не имеют доступа к истории объекта недвижимости. Но они могут попросить собственника продаваемого объекта пойти вместе с ним в НКА, написать заявление и получить на руки эту историю.

— Еще один плюс адвоката — авторизированного посредника для покупателя квартиры — это адвокатский опыт судебных споров. Если он у адвоката есть.

— Это действительно важно — иметь опыт по сделкам, оспариваемым в суде, когда, например, после продажи квартиры появлялся наследник, которого не учли при оценке рисков. Когда видна история объекта, мне несложно вычислять потенциально опасные моменты. Например, если был один владелец больше 10 лет — это хорошо, потому что срок исковой давности по сделкам может доходить до 10 лет. Если был «собственник-однодневка», то есть повод насторожиться. Если было завещание не на близкого родственника, а на соседку, — это тоже повод повысить внимание, ведь всего через месяц-два после заключения сделки может появиться, к примеру, внучка наследодателя и начать оспаривать завещание, а вместе с ним и сделку купли-продажи.

— Агентства говорят, что их сделки застрахованы. Однако не слышала, чтобы эти страховки кому-то выплачивали, если дело доходит до суда с наследниками.

— Потому что агентства страхуют свои ошибки. А когда возникают проблемы, обычно агентства как раз не виноваты — они не допускали ошибок. Сделку провели правильно. А застраховать от решения суда, что права какого-то наследника в прошлом не были учтены или лицо, давшее завещание, было невменяемым, агентство не может.

— Кстати про «потерявшихся из виду» наследников. В истории квартиры не отображены все, кто в ней был прописан. Агентства говорят, что добывают эту информацию. Правда, не признаются как.

— Данные обо всех, кто когда-либо был прописан в квартире, содержатся в развернутом лицевом счете. В том числе, например, о тех, кто выписан из квартиры в места лишения свободы, но за кем сохраняется или может сохраниться право проживания и пользования квартирой. По факту: идет собственник с представителем агентства в РСЦ и получает этот развернутый лицевой счет. И передает агенту. Или вам — как покупателю. Никто эту информацию не «добывает», агентства в том числе. Если собственник квартиры, выставленной на продажу, не хочет идти и брать развернутый лицевой счет, это серьезный повод задуматься, не отказаться ли от сделки. Более того, проблемы с получением развернутого лицевого счета могут возникнуть и у собственника, ведь там содержатся сведения о предыдущих владельцах и жильцах, а эти данные могут быть защищены законодательством об информации.

— Что еще вы проверяете в истории объектов недвижимости, кроме того, кто и сколько времени был собственником?

— Информация об истории объекта в числе прочего показывает, были ли залоги на квартиру. Например, залог банка был снят по ошибке, квартира продана, и тут банк обнаруживает ошибку и подает иск. Чтобы такого не было, адвокат проверит, каким образом снялся залог. Эту информацию об истории объекта очень важно анализировать. Повторюсь, потому что срок исковой давности по сделкам — до 10 лет. По моему опыту, не все представители агентств даже знают, для чего эту информацию нужно получать.
Кроме того, при покупке коммерческих помещений важны отметки, которые могут делать в истории объекта заинтересованные лица.

Фото: Дарья Бурякина, TUT.BY
Фото: Дарья Бурякина, TUT.BY

Например, собственник помещения хочет его продать, чтобы в случае каких-либо судебных разбирательств на помещение не было обращено взыскание. Я по обращению ко мне кредитора могу поставить отметку в органах по государственной регистрации, что кредитор существует и следит за судьбой этого объекта. Эта отметка не является препятствием к продаже. Но если собственник захочет это помещение продать, сделку регистратор не сможет сделать «по-срочному» — это займет стандартно от пяти дней. За это время кредитора поставят в известность о намечающейся сделке, чтобы он мог предпринять какие-то шаги. Кроме того, покупатель видит отметку и понимает, что есть потенциальная проблема.

Юрлица часто совершают сделки без агентств. Сделками занимаются штатные юристы. А они чаще всего — не специалисты в недвижимости.

Юрлицо, обратившееся к адвокату — авторизированному посреднику, может просто заключить договор и получить в общем-то полную услугу по осуществлению сделки в одном месте, т.е. консультацию по вопросам составления и исполнения договора, проверку объекта недвижимости, я даже помогу заключить сделку и дистанционно подам все необходимые документы в регистрирующий орган. Клиенту останется только второй раз встретиться, чтобы получить от меня уже готовые свидетельство и техпаспорт на помещение. Адвокат также сможет проверить и историю объекта, и информацию по всем объектам недвижимости, которые принадлежат продавцу на данный момент на предмет залогов, арестов. Даже информацию об исполнительных производствах и судебных спорах можно получить. Это похоже на работу по принципу оne-stop-shop.

— Для чего адвокатам, банкам, застройщикам, риелторам дали право становиться авторизованными посредниками?

— Для того, чтобы разгрузить очереди в агентствах по государственной регистрации. Помимо сделок с недвижимостью, бывают разделы имущества супругов. Адвокат — авторизованный посредник с решением суда может дистанционно передать данные регистратору. Человеку не нужно ехать в БРТИ, брать талончик, сидеть в очереди.
Кстати, посредник может дистанционно получать информацию и подавать документы во все агентства по государственной регистрации страны. Это значит, что можно проверить объекты, например, в другом районе или городе и подать о них же документы, не покидая Минск.

-20%
-15%
-30%
-20%
-20%
-21%
-29%
-15%
-20%