/

В 1990 году Анна (все имена в истории изменены по этическим соображениям. — Прим. TUT.BY) с мужем построили однокомнатную кооперативную квартиру в Минске. Позже жилье приватизировали на мужа Анны. «Муж умер. Наследство (квартиру) разделили на доли: ½ мне, ¼ сыну и ¼ свекрови. О последствиях такого раздела даже не задумывалась, пока свекровь не нашел ушлый риелтор и уговорил продать ему долю. Свекровь согласилась, но не продала, а оформила как договор дарения на этого риелтора — абсолютно чужого нам человека. С этого момента в нашей жизни начался ад», — рассказала Анна.

REALTY.TUT.BY узнал, как так случилось и что делать людям, попавшим в аналогичные ситуации.

Снимок носит иллюстративный характер

Еще один собственник

В однокомнатной квартире в районе улицы Якуба Коласа сейчас четыре собственника: Анна, ее сын и два посторонних семье человека — риелтор Сергей (ему свекровь Анны подарила долю) и Игорь. Четвертый собственник, Игорь, появился в квартире недавно и добавил героине материала новых эмоций.

— Три года шли суды. В апреле 2018 года пришел судебный пристав и заселил Сергея в нашу квартиру. Мы с сыном себе мало представляли, как всем нам теперь вместе жить в одной комнате, а Сергей, наоборот, не растерялся, — рассказала Анна. — Сначала он ввез гору своей мебели и заставил ею единственную комнату, но сам не жил до июля.

По словам Анны, о четвертом собственнике она узнала случайно: сын пришел в квартиру и застал там двух парней, которых никогда раньше не видел.

— Явился сособственник Сергей и сказал, что это его гости. А он, мол, имеет право приводить домой гостей. Это было в воскресенье, а во вторник Сергей дарит Игорю (это его с другом застал в квартире сын Анны) часть своей доли, оставляя себе 1/480 доли, — это сохраняет за ним право быть прописанным в квартире и заходить в любое время. То есть на 33 квадратных метрах уже четыре собственника! И трое из них прописаны.

Дальше — больше. По словам Анны, Игорь вселяется в квартиру, и не один.

— Нашу мебель они собирают в кучу и сдвигают в угол. Появляются шкаф и стол, проводится интернет. А диван есть, наш диван. И они им пользуются!

В этой истории Анна видит причину происходящего в несовершенстве закона. Чтобы продать долю собственности в квартире, для начала нужно письменно оповестить об этом других собственников долей и предложить им первоочередное право выкупа, говорит она. Но этот пункт можно обойти, если долю дарить, — в этом случае собственников остальных долей можно не уведомлять.

— Вот этой лазейкой и пользуются мошенники: оформляют фактическую продажу доли дарственной. А дальше начинают выживать других собственников. И вынудить, как убедилась лично, очень просто. Он сообщает: я здесь буду жить. А мы уже научены: как владелец доли в жилом помещении он имеет на это право, даже если не прописан. И даже если у него одна сотая доли, он имеет право жить и пользоваться всеми помещениями, кухней, ванной, комнатой, размещать свою мебель, вещи. К сожалению, свою долю свекровь подарила не внуку, а постороннему человеку. А теперь мы вынуждены терпеть этот ад.

Фото: Олег Киндар, TUT.BY
Снимок носит иллюстративный характер. Фото: Олег Киндар, TUT.BY

Кроме этической проблемы вылезла и бытовая: у Анны с сыном в общей сложности 2/3 доли в однокомнатной квартире. Понятно, что жить там с посторонними людьми они не могут, но коммуналка-то капает.

— Я хотела отказаться от оплаты электричества и воды, ведь большую часть считают нам, — рассказывает Анна. — Сын поехал в «Энергонадзор» и попросил отключить нас от электроэнергии. Но там ответили, что это невозможно: есть другие собственники, и нужно их согласие. В итоге они живут в этой квартире, пользуются нашей мебелью и коммуникациями, а за это должны платить мы.

Юрист: Такие сделки могут оказаться притворными

Ситуацию Анны прокомментировал начальник Управления договорной и общеправовой работы АН «Твоя столица» Андрей Кудакаев:

— Многое зависит от того, какая квартира. Например, если пятикомнатная и у собственника 1/5 доли — у него в пользовании будет примерно одна комната. Если же 1/5 доли в однокомнатной квартире, да и любая доля в «однушке», то это уже нонсенс — право пользования этой долей практически неосуществимо. Проще говоря, в однокомнатной квартире не могут проживать десять человек.

В случае с Анной квартиру они получили по наследству, и ее раздел на доли был не сделкой, а жизненным обстоятельством. В любом случае они все: мать, сын, свекровь — худо-бедно, но были друг другу не чужими людьми. Свекровь Анны дарит свою долю незнакомому человеку. Но дарение между посторонними людьми — маловероятно. Поэтому, скорее всего, тот договор дарения прикрывал сделку купли-продажи. Такие сделки называются притворными.

По словам Андрея Кудакаева, такая сделка в будущем создает неразрешимый спор по порядку пользования.

— Поэтому, согласно принципам латинского нотариата, такая сделка не должна быть удостоверена нотариусом. Раз уж сделка состоялась, Анне нужно обратиться в суд за определением порядка пользования этой квартирой и быть готовой к тому, что решением суда она с сыном сможет выкупить ¼ доли у постороннего для них человека. Не исключено, что в суде возникнет необходимость поднять вопрос о притворной сделке дарения. Их было две, и обе они выглядят притворными. Самая важная — первая. Если дело дойдет до выяснений и будет доказано, что первая сделка дарения была притворной, то все откатится назад, и свекрови вернется ее доля. Дальше собственники будут решать между собой, как по закону поступить с долями.

-50%
-24%
-50%
-10%
-25%
-50%
-10%
-15%
-99%
-80%
-20%
-15%