/

Каждый застройщик, который строит жилье, должен отдавать процент построенных квадратных метров городу «за снос» — квартирами или деньгами. Ежегодно процент меняется (в 2015-м, например, он был 7,3%). Эти квартиры город передает на баланс местным ЖРЭО. Достаются они тем, чьи дома попадают под снос и кто согласен взять именно квартирой. Все бы ничего, если бы «компенсационное жилье» не простаивало годами. Председатели ТС вынуждены писать властям о «неэффективном использовании госимущества» и просить погасить огромные долги по ЖКУ.

REALTY.TUT.BY выяснил, сколько квартир застройщики отдают городу, сколько потом «зависает» и почему так происходит.

Фото: Вадим Замировский, TUT.BY
Фото: Вадим Замировский, TUT.BY

В ТС ЖК «Мегаполис» пустуют 24 квартиры, в ТС дома на Казимировской, 27 — 16

Точной цифры «компенсационных» квартир в Минске (даже приблизительной) в управлении жилищной политики Мингорисполкома не называют.

— На сегодня баланс квартир, которые необходимы для компенсации сноса, и тех, что уже предоставлены для этих нужд, соблюден, — рассказал начальник управления Александр Авраменко. — Именно для соблюдения этого баланса ежегодно пересматривается усредненный показатель (%) компенсации заказчиками, застройщиками строительства жилых домов, чтобы городу хватило жилья достойно отселить людей.

Видимо, уже «накопилось» достаточно компенсационных квартир — на 2017 год норматив для застройщиков снизили вдвое, до 2,9%.

Цифрами охотно делятся председатели товариществ собственников жилых комплексов, застройщики которых отдавали процент городу квартирами. Потому что хотя бы одна пустующая «компенсационная» квартира, которая простаивает без оплаты жилищно-коммунальных услуг и вступительных взносов (добавим еще пеню), — это уже головная боль председателя ТС. А если такая не одна?

Фото: Сергей Балай, TUT.BY
Фото: Сергей Балай, TUT.BY

Например, компания-застройщик «УНР-10 Инвест» в 2015 году отдала городу в качестве компенсации «за снос» 21 квартиру в энергоэффективной новостройке на улице Казимировской, 27. Четырехкомнатные квартиры по 90 квадратных метров, с полной отделкой, были переданы в хозяйственное ведение ЖРЭО № 2 Фрунзенского района. У дома свое ТС.

— За три года гражданам, чьи дома пошли под снос, из этих квартир выделили всего четыре: три в 2016 году и одну в конце 2017-го, — рассказала председатель ТС Елена Макарова.

Последний раз ключи от четырехкомнатной квартиры тут передавали в конце 2017 года. Ее владельцами стали две семьи, которые имели в собственности ½ доли дома на улице Чижевских в Лошице.

— Нам с братом досталась в наследство ½ часть отцовского дома, — рассказала Екатерина. - С 2005 года папе не давали сделать там реконструкцию, поэтому никаких удобств не было. Я жила с мужем и двумя детьми с мамой, брат, с таким же составом семьи, — у тещи. В 2015 году, после оценки дома для предстоящего сноса, началась канитель с поиском жилья взамен. Все разрешилось лишь в конце 2017 года, когда нам позвонили из ЖРЭО № 2 Фрунзенского района и предложили четырехкомнатную квартиру на улице Казимировской, 27. С одной стороны, мы были рады, что вопрос разрешился, с другой — непонятно, как ее делить. Ведь жить двумя семьями (восемь человек, прописанных по факту — шесть) в одной квартире, пусть и четырехкомнатной, просто нереально. Скорее всего, жилье придется продать.

Екатерина призналась, что квартирный вопрос решается непросто в том числе и из-за сложных отношений с братом — делить квартиру без эмоций не получается.

— А жилье мне очень понравилось: там и обои, и ламинат, и межкомнатные двери. И вид замечательный из окна. Но увы…

Председатель ТС дома на Казимировской, 27 подтвердила, что еще остаются пустыми 17 четырехкомнатных квартир. Коммунальные услуги за них оплачивает ЖРЭО.

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY
Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

Поделился цифрами о пустых компенсационных квартирах и бывший председатель ТС «Сити-2011». По его словам, в период с 2013 года по 2015-й компания-застройщик в качестве компенсации «за снос» передала городу 22 квартиры в новостройках на улицах Германовской и Аэродромной. Квартиры перешли в хозяйственное ведение ЖРЭО Октябрьского района, которое с апреля 2015 года задолжало ТС почти 80 миллионов рублей (до деноминации) за восемь пустующих квартир. В сумму вошла оплата ЖКУ, вступительных взносов и пеня.

Решать вопрос с погашением долга председателю пришлось уже на уровне города. Сейчас, по словам бывшего председателя, в ТС «Сити-2011» пустует порядка десяти «компенсационных» квартир.

Фото: Дмитрия Брушко, TUT.BY
Фото: Дмитрий Брушко, TUT.BY

Пустуют квартиры и в ТС дома № 131 на проспекте Победителей (микрорайон Лебяжий). Дом строила компания «Айрон», которая в конце 2014 года передала городу четыре квартиры «за снос» — четырехкомнатную, две трехкомнатные и двухкомнатную.

— В 2015 году трехкомнатная квартира в 86 квадратных метров была передана в качестве арендной, в январе 2016 года четырехкомнатная в 134 квадратных метра — собственнику в качестве компенсации за снос, — рассказали в ТС. — «Трешка» в 90 квадратных метров и «двушка» в 71 квадратный метр остаются пустыми и числятся в хозяйственном ведении ЖРЭО Центрального района. Оно и оплачивает ЖКУ. Точной суммы назвать не могу, но только на отопление одной квартиры уходит 130 рублей в месяц.

В ТС ЖК «Мегаполис», по словам председателя, пустуют 24 квартиры в доме № 127. Всего же застройщик «Тапас» передал городу 30 квартир в 2017 году.

— Квартиры передавались городу в два этапа, далее, по решению Мингорисполкома, они переходили в хозяйственное ведение ЖРЭО Московского района. Шесть квартир уже переданы гражданам. За те квартиры, что остались, ЖРЭО оплачивает коммунальные платежи.

Фото: Сергей Балай, TUT.BY
Фото: Сергей Балай, TUT.BY

Официально: каждая квартира дождется своего хозяина

Даже не зная общей цифры по городу, понятно, что невостребованными остаются сотни квартир. Почему они пустуют, TUT.BY рассказал Александр Авраменко, начальник управления жилищной политики Мингорисполкома.

— Людям, дома которых сносят, нужно что-то предложить взамен. Поэтому в строящихся многоквартирных домах (для ненуждающихся) застройщик специально для будущего отселения с других участков предусматривает квадратные метры. Это могут быть реальные метры (квартиры) или деньги. Количество зависит от того, сколько в общем квадратных метров построит застройщик и какой на тот период действует коэффициент усредненного сноса (ежегодно он меняется). В прошлом году этот коэффициент был всего 2,9%. По специальной формуле количество квадратных метров всего дома умножается на этот коэффициент, и получается то количество «квадратов», которое застройщик должен городу. Если эта площадь окажется меньше обыкновенной «однушки», тогда застройщик рассчитывается с городом деньгами. За эти деньги, которые накапливаются, можно будет построить какое-то жилье или выплатить компенсацию людям, которые вместо квадратных метров захотят деньги.

Фото: Сергей Балай, TUT.BY
Фото: Сергей Балай, TUT.BY

Со временем, по словам Александра Авраменко, увеличивается и так называемый фонд компенсационных квартир. По решению города такие квартиры передаются на баланс ЖРЭО района, где они территориально располагаются.

Когда отселяется дом, который планируется под снос, людям взамен предлагается жилье. Правоотношения между застройщиком и тем, кого отселяют, регулируются указом № 58. Согласно закону, компенсационное жилье должно быть не меньше сносимого по площади, а также не меньше 15 квадратных метров на человека (учитывают только зарегистрированных). При отселении также учитываются и пожелания собственников относительно района проживания. В эти законодательные рамки и должны вписываться городские власти при распределении квартир из так называемого компенсационного фонда.

— Не обязательно человек просит взамен жилье в том районе, где он до этого жил, — рассказал Александр Авраменко. — Кто-то, например, жил в Лошице, а хочет получить квартиру в районе Логойского тракта, потому что на дачу оттуда ближе ездить. Кто-то просит жилье ближе к детям или родителям. Бывает, что людям и район подходит, и дом нравится, но не устраивает 19-й этаж. Конечно, не все могут жить так высоко, поэтому квартира может некоторое время простаивать, ждать того, кому подойдет. Поэтому и нельзя сказать, что «вот город придерживает квартиры». Просто люди не изъявляют желание в них приходить.

Александр Авраменко уверен, что угадать, кто, сколько и где захочет в итоге квартир, крайне сложно.

— Но мы пытаемся это сделать.

Также Александр Авраменко рассказал, что каждый случай выделения компенсационной квартиры рассматривается индивидуально, поскольку есть много нюансов. Например, дом, подлежащий сносу, имеет площадь 80 квадратных метров и два отдельных входа, потому что там проживают две родственные семьи. Но если на каждую половину дома нет техпаспорта, а он общий на весь дом, то жильцы в качестве компенсации могут рассчитывать лишь на одну общую квартиру соответствующего метража. Если же у каждой части дома свой технический паспорт, то жильцы могут рассчитывать на две отдельные квартиры.

Или вот еще нюанс. Если дом сносится и участок изымается для городских нужд, например, строительства объектов социальной инфраструктуры: метро, детского сада, поликлиники, дороги, торгового центра, — то, согласно закону, квартиры из фонда, куда поступают квартиры «за снос» от застройщиков, не выделяются.

Фото: Вадим Замировский, TUT.BY
Фото: Вадим Замировский, TUT.BY

— В этом случае компенсация за сносимый дом будет лежать на организации, которая будет строить объект, — она внесет это в смету строительства.

С учетом законодательства и всех нюансов получается, что городские власти не всегда могут сразу подобрать удобный для собственника вариант из того, что есть. Вот и выходит, что такие квартиры «некоторое время простаивают».

— Все в рамках действующего законодательства. Чаще всего «зависают» четырехкомнатные квартиры. Для бюджета города это нерационально, но рано или поздно квартира находит своего хозяина.

-10%
-10%
-70%
-45%
-16%
-50%
-50%
-20%
-10%
-10%