Новости
Экспертиза
От застройщика
Строительство
Аренда
Деньги
Интерьер, дизайн, ремонт
Сервисы
Каталог компаний
Кредиты на жильё
Вопрос-ответ
Форумы
реклама
реклама
реклама

Офтоп


Почему в регионах цена новостроек возможна по 8,5 млн руб. за квадратный метр?

Портал новостроек Metr.by попробовал разобраться в себестоимости строительства.
 
Сейчас на рынке недвижимости появились следующие предложения: 8,5 млн руб. за квадратный метр.
 
Не секрет что в регионах цена квадратного метра всегда была ниже чем в столице, но все же интересно почему заказчики предлагают настолько разные условия и работают в таком широком ценовом диапазоне на территории одного и того же государства, ведь цены в магазинах практически не отличаются. А значит, возможно, что и цены на недвижимость могут быть сопоставимы.
 
Для сравнения можно также ознакомиться с ценами на новостройки Минска.
 
Версия первая. Отличие качества жилья.
Возможно, что в Минске предлагают качественно другое жильё, которое априори идёт в себестоимости дороже региональных аналогов? Ответ нет. В областях предлагают тот же набор проектных решений - дома КПД (в Минске МАПИД, а в областях местные заводы ДСК), а также дома каркасно-ригельной системы которые представлены широким спектром частных и государственных компаний застройщиков. Дома сдаются без отделки, и принципиальных отличий между ними нет. Схожая планировка, застекленный балкон, окна ПВХ, металлическая дверь, унитаз, раковина и в принципе все. Зачастую в областных центрах в квартирах оставляют межкомнатные перегородки, т.к. система свободной планировки не очень популярна за пределами столицы. Итак, можно сделать вывод о том, что в регионах предлагают сопоставимые или даже немного лучшие условия по сравнению со столицей, хотя цена отличается в разы.
 
Версия вторая. Зарплата строителей и расходы выше в столице.
Минск традиционно числится в лидерах по уровню заработной платы среди городов Беларуси. Возможно, предположить, что зарплаты и прочие расходы увеличивают себестоимость строительства, что повышает конечную цену квадратного метра для покупателя, однако это не так. В структуре себестоимости квадратного метра 60% занимают материалы и прочие расходы, а значит, даже двукратный рост заработной платы должен дать абсолютное увеличение цены только на 40%, но никак не объясняет 100% разрыв, который мы видим сейчас.
Тем более учитывая то, что средняя зарплата в столице выше на 20-30%, но никак не в 2 раза.
 
Версия третья. Рентабельность строительства в Минске гораздо выше и заказчики не хотят снижать цены.
Если принять за основу то предположение, что себестоимость строительства в стране примерно одинакова, то остаётся только один вывод - рентабельность строительства наиболее высока в Минске и заказчики просто не хотят уменьшать свои аппетиты. Так ли это мы решили проверить и спросили заместителя директора по экономике и финансам управления капитального строительства города Гомеля Колесникова Александра Юрьевича.
 
 
Metr.by - Александр Юрьевич, УКС города Гомеля предлагает квартиры по наименьшим ценам среди всех регионов Беларуси. Как вам удалось сформировать такую цену и рентабельно ли с ней работать?
 
УКС - Работать рентабельно, если нам было бы невыгодно, то конечно никто бы не работал в секторе долевого строительства. Уровень рентабельности вам никто не скажет (улыбается). Насчет цены - мы отслеживаем ситуацию в стране и даем рекламу в других регионах с целью завлечения потенциальных клиентов. Ну а над себестоимостью работает вся команда предприятия т.к. директором была поставлена задача максимального удешевления строительства. Наш заместитель директора по подготовке производства проехал все регионы РБ, были направлены запросы всем проектным институтам страны с целью поиска максимально дешевого варианта. На сегодняшний день эта задача выполнена, и мы может утверждать, что в Гомеле предлагаются самые оптимальные проектные решения и предлагаются самые разумные цены среди всех регионов страны.
 
Metr.by - Не сказываются ли столь низкие цены на качестве строительства? Ведь скупой платит дважды....
 
УКС - Не сказываются т.к. объект мало построить, его нужно еще ввести в эксплуатацию. Принимает объекты комплексная комиссия, а заканчивает своим заключением госстройнадзор, поэтому если бы качество отличалось, то объекты просто невозможно было бы сдать. Все строительство ведется в соответствии с установленными нормами.
 
Metr.by - Чем же объяснить столь высокие цены в Минске?
 
УКС - Я не могу Вам совершенно точно ответить на этот вопрос, потому что для этого нужно сидеть в Минском УКСе, но предполагаю, что есть ряд причин, влияющих на это.
 
Metr.by - Не могли бы вы их перечислить?
 
УКС – Во-первых этажность строительства. Мы предлагаем максимально дешевый вариант 9-10-этажных жилых домов. Повышение этажности, наверное, которое необходимо в Минске, влечет за собой существенный рост себестоимости. Появляются дополнительные лифты, системы дымоудаления, незадымляемые лестницы и прочие довольно дорогостоящие элементы. В более высотном строительстве (в монолитных системах) должно быть применено усиленное армирование и поэтому себестоимость идет вверх.
 
Во вторых, хотя я детально не знаком с ситуацией в Минске, думаю, что вопросы земельных отношений тоже будут влиять на цену. Аукционы, которые разыгрываются между участниками за земельный участок в конечном итоге войдут в цену потребителя. И, учитывая то, что в Минске есть дефицит свободных площадей для застройки, это тоже повышает себестоимость заказчика.
 
В третьих, ну и, наверное, самое главное - цена вторичного рынка. Мы предлагаем цену на новостройки ниже на 30% чем на вторичном рынке. Человек рискует, вкладывая свои деньги в будущее строительство, несет издержки при неразмещении депозитов в банках, поэтому чтобы гражданин стал инвестором мы должны дать выгодное предложение, от которого он как говориться "не сможет отказаться" (смеется).
 
Именно этот фактор является локомотивом всего долевого строительства.
 
Metr.by - Вы считаете цены на строительство новостроек в Минске завышенными?
 
УКС - Вы знаете это решать потребителю и тем компаниям, которые там работают. Я думаю, что не намного. Традиционно цена квадратно метра вторичного рынка была в среднем в 2 раза выше, чем в регионах. Таким образом, при цене 23,5 млн руб. на вторичном рынке сегодня, оптимальная цена продажи новостройки, по моему мнению, составит 16-17 млн руб. По моему в Минске есть предложения в этом ценовом сегменте, если конечно рассматривать вариант рассчитанный на массового потребителя, а не элитное жилье - там ценообразование совершенно другое.
 
Metr.by – А, может быть, столичные заказчики просто привыкли получать большую прибыль, чем компании в регионах?
 
УКС - Все возможно, но процесс строительства и деятельность заказчиков невозможно приостановить, потому что они живут за счет этих поступлений. Есть аксиома экономики: спрос рождает предложение. Пока будет спрос на новостройки в Минске, будет соответствующее ему предложение. Если спрос упадет, вы увидите, как цены пойдут вниз.
 
Metr.by - Возможно ли что цены на новостройки упадут ниже 15,5 млн руб.?
 
УКС - Все будет зависеть от рынка. Да, при дальнейшей сохранении тенденции падения это возможно, но до определенного предела. Сильно не мечтайте - рискну предположить, что цены не упадут ниже 14 млн руб. на новостройки в Минске.
 
Metr.by - И все-таки, какая себестоимость строительства в стране?
 
УКС - Этого определенно сказать нельзя, т.к. все зависит от этажности, набора квартир и прочих факторов. Но намек на будущее вам дам. Мы планирует начинать в 2015 году долевое строительство для нуждающихся в улучшении жилищный условий с 5% рентабельностью. Отслеживая цены на такие дома, вы можете легко высчитать себестоимость квадратного метра.
 
Metr.by - Мы обязательно будем освящать этот проект. Когда он должен начаться?
 
УКС - В плане строительства стоит начало в августе 2015 года, но проектная декларация и набор дольщиков будет объявлен ориентировочно в сентябре.
 
Metr.by - Спасибо Вам за столь подробные ответы.
 
УКС - Всегда пожалуйста, успехов Вам и вашим читателям.
 
Ознакомиться с объектами компании УКС города Гомеля и приобрести жилье от 8,5 млн руб. за квадратный метр можно на этом сайте.
 

Другие новости