• Экспертиза
  • От застройщика
  • Строительство
  • Аренда
  • Деньги
  • Интерьер, дизайн, ремонт
  • Офтоп
  • Архив новостей
    ПНВТСРЧТПТСБВС
  1. 12 топ-клубов Европы официально объявили о создании Суперлиги. УЕФА обещает жесткие санкции
  2. Не до покупок. В Беларуси заметно сократился розничный товарооборот
  3. Склепы с останками ребенка и взрослого обнаружили при прокладке теплотрассы в центре Могилева
  4. «Все оказались в выигрыше». Эксперты — о «предотвращении переворота» в Беларуси и роли России в этом
  5. Захарова: Запад хотел «перекрыть» информацию о готовящемся в Беларуси перевороте заявлениями Праги
  6. Где в Беларуси численность населения падала, а где росла? Посмотрели статистику по регионам
  7. «Переболел COVID-19 и вернулся». История 92-летнего фельдшера, без которого в деревне никак
  8. Свежая статистика по COVID-19 в стране: сколько новых случаев коронавируса за сутки
  9. «Врач говорил: «Вам лучше второго ребенка родить». История Юрия, воспитывающего ребенка с аутизмом
  10. Лукашенко обвинил американские спецслужбы в подготовке покушения на него и сыновей
  11. Что происходит с ИП, которым хотят поднять налоги и взносы: теряют рынок, падает товарооборот
  12. «Банк умыл руки». Помните историю с изъятием ценностей из ячеек Белгазпромбанка? Спросили, вернули ли их
  13. Как власть услышала народ — и решила отомстить, суетливо и неразборчиво
  14. «Ну ты же понимаешь о последствиях». Работники рассказали, по сколько сбрасывались на субботник
  15. Как вовремя заметить предвестники алкоголизма? Главное о здоровье за неделю
  16. «Подобных дел в истории суверенной Беларуси не было». В КГБ сообщили подробности по «делу о госперевороте»
  17. От выстрелов под Лиозно до погреба в Гомельской области. Как «покушались» на Лукашенко
  18. Мы вам — факт о стране, а вы нам ее называете. Тест: Беларусь, Туркменистан, КНДР или США?
  19. «Два раза смотрел потом». Лукашенко прокомментировал «шпионский» фильм «Манкурты»
  20. «Дело о госперевороте», анонс принципиального решения и дочка Тимы Белорусских — все за выходные
  21. В Беларуси рванули цены на курицу, свинину, картошку, сладости, пиломатериалы и туристические услуги
  22. Школьный друг Виктора Бабарико уже 10 месяцев в СИЗО КГБ. Вот что рассказывает об этом его брат
  23. Госдеп назвал ложными заявления о причастности США к попыткам устранения Лукашенко
  24. Белорусская и российская стороны высказались о задержании Зенковича и Федуты. Какие вопросы остались
  25. Туктамышеву называют новой примой российского фигурного катания. Только взгляните, как она хороша
  26. В ФСБ России рассказали подробности «дела о планировавшемся в Беларуси перевороте»
  27. Почему начало глаукомы легко пропустить? Врач рассказывает про опасное заболевание глаз
  28. «Мы не гоняемся за сложными рецептурами». На Белинского открылась кондитерская Mousse
  29. На «Гомсельмаше» рассказали про 400 вакансий, приглашение россиян на работу и зарплаты выше 3600 рублей
  30. В прокате — «Чернобыль» Данилы Козловского. Что с ним не так?


/

Недавно стало известно, что в районе проспекта Жукова и улицы Железнодорожной в Минске построят многоквартирные дома. Они будут находиться в числе прочего на месте двухэтажек, которые надо снести, а их жителям должны предоставить компенсацию: либо квартиру, либо деньги. В связи с этим мы расскажем об интересном случае, когда сумма компенсации за такой снос может возрасти на более чем миллион рублей от изначально установленной государством. Так, в доме, у которого было два собственника, появилось девять новых хозяев и зарегистрировались еще 20 человек. Почему застройщик считает это незаконным, чем объясняют свои действия собственники и на основании чего суд пришел к выводу, что все было по закону — в материале REALTY.TUT.BY.

Фото: Станислав Шаршуков, TUT.BY

Как работает система со сносом?

Большинство частных коммерческих застройщиков возводят сейчас в Минске многоэтажки на участках, право застроить которые они купили на открытых аукционах. Как правило, на этой земле изначально находятся частные дома, которые застройщик должен за свой счет снести, а их жителям предоставить взамен либо денежную компенсацию, либо квартиру. Она предоставляется исходя из расчета не менее 15 квадратных метров площади на собственника и каждого зарегистрированного члена семьи.

Но иногда случается так, что подлежащая выплате компенсация может увеличиться. Это происходит потому, что после появления новостей о предстоящем сносе собственники регистрируют в своих домах близких родственников. Таким образом они получают большие по площади квартиры, чем планировалось при изначальной оценке этой недвижимости. По словам как государственных, так и частных застройщиков, в Минске это распространенная ситуация. Но утверждать, что существует причинно-следственная связь между новостями о сносе и регистрацией родственников, мы не можем.

Однако случай, который мы сейчас опишем, говорит о том, что компенсация за снос может возрасти, и очень значительно.

Что было на Железнодорожной?

11 октября 2018 года на сайте Минского городского центра недвижимости, а также в газете «Звязда» появилась информация о том, что 12 ноября 2018-го пройдет аукцион на право застройки многоквартирным жильем участка на пересечении улиц Железнодорожной и Минина. В течение нескольких дней об этом написали и разные ресурсы в интернете. О планах провести аукцион в ноябре TUT.BY сообщал еще 4 октября. Начальная цена лота была 1,9 миллиона рублей.

Право застроить эту землю на аукционе купила компания «Белбизнесресурс». Во время торгов цена выросла до 6,2 миллиона рублей.

Согласно условиям аукциона, победителю торгов надо было потратить в будущем еще почти 16,5 миллиона рублей на снос двухэтажек на этом участке и отселение их жильцов. Оценка этих зданий проводилась государством в сентябре 2018 года. Одна из сносимых двухэтажек находится на улице Железнодорожной, 13.

Фото: Станислав Шаршуков, TUT.BY

Это здание с площадью квартир в 505 квадратных метров принадлежало на праве собственности двум людям. А с 25 октября по 16 ноября у дома появилось девять новых собственников — родственники и несколько друзей. Это произошло так: два изначальных собственника подарили доли троим человекам, а потом двое из этих троих подарили часть своих долей еще шестерым человекам.

В итоге доли распределились следующим образом: двое изначальных собственников — 12/25 и 19/40 долей, остальные девять владельцев — по 1/200 доли на человека. По подсчетам застройщика, в пересчете на квадратные метры получилось, что около 482 «квадратов» осталось в собственности изначальных двоих собственников, а девяти новым владельцам стало принадлежать около 22,7 квадратного метра (по 2,5 «квадрата» на человека).

С 16 по 22 ноября 2018 года на площадях новых владельцев зарегистрировалось 20 родственников.

Двое изначальных собственников решили получить от застройщика денежную компенсацию в размере рыночной стоимости своей части сносимого дома, а остальные девять — квартиры. Учитывая количество зарегистрированных на этой площади людей, при предоставлении им отдельных квартир их общая площадь должна составлять около 430 квадратных метров, говорят в «Белбизнесресурсе».

Фото: Станислав Шаршуков, TUT.BY

Компания посчитала, что договоры дарения и последующие регистрации родственников были сделаны для того, чтобы получить от застройщика имущественные выгоды. Ведь эти действия были совершены после объявления даты аукциона. Но собственники это отрицают и утверждают, что делали это для совместной реконструкции дома и об аукционе и сносе на тот момент не знали. Застройщик обратился в суд с заявлением о признании договоров дарения ничтожными, но проиграл. Не дала результатов также апелляционная жалоба. Опишем общую логику принятия такого решения исходя из материалов рассмотрения дела в первой и апелляционной инстанциях, а также приведем доводы сторон.

Что говорят стороны и что решил суд?

Обосновывая цели заключения в октябре и ноябре 2018 года сделок дарения, собственники сообщали, что в мае 2018 года один из двух владельцев дома на Железнодорожной получил от администрации Московского района Минска разрешение на реконструкцию дома с разработкой проекта. Предполагалось следующее: построить отапливаемую пристройку, ванную, сделать перепланировку первого и второго этажей, оборудовать жилую мансарду в габаритах чердака, подключить дом к инженерным сетям и другое. Срок реализации — до 1 июня 2020 года.

По мнению застройщика, заявления о совместной реконструкции звучат спорно. Вот несколько его доводов:

  • с момента получения разрешения на реконструкцию в мае 2018 года собственники не предприняли ни одного действия по реконструкции и даже не начали разработку проекта;
  • для реконструкции не требуется дарение долей и регистрация в доме родственников;
  • о сносе собственникам было известно, поскольку в сентябре 2018 года объект оценивался для целей сноса с посещением дома оценщиком. Также сведения о сносе и проведении аукциона широко освещались в СМИ;
  • по сведениям застройщика, в момент совершения сделок и как минимум до лета 2019 года дом использовался как хостел.

— Поэтому исходя из периода времени производства дарения и передарения долей, незначительного размера даримых долей, которая не может обеспечивать защиту интересов при участии в реконструкции, количества одаряемых лиц, иных причин дарения, кроме как получение дополнительных имущественных выгод, не было. Убедительных обоснований необходимости дарения и регистрации родственников не предоставлено, — пояснял суду застройщик.

Собственники же поясняли суду, что реконструкция требовала больших затрат. Поэтому они решили подарить свои доли, чтобы все 11 владельцев приняли в ней участие.

Как нам рассказали владельцы дома, на момент дарения долей об аукционе и сносе они ничего не знали. Об аукционе и его сроках им не сообщалось и во время визита оценщика, говорят они. Никакой бумаги они не подписывали. Что же касается регистрации 20 человек, то у каждого на это были свои мотивы, никак не связанные со сносом, о котором никто не знал, добавляют собственники. К тому же, по их словам, во время получения разрешения на реконструкцию местные власти им сообщали, что если снос и будет, то только после 2026 года.

— Мы не заинтересованы в сносе жилого дома, не являлись его инициаторами, планировали дом реконструировать для чего получали соответствующие разрешения. В то же время «Белбизнесресурс» является коммерческой организацией, строительство жилой многоквартирной застройки принесет ей прибыль и коммерческие выгоды. Причиной подачи иска является желание истца минимизировать свои траты в силу предстоящего сноса, — сообщали суду собственники через их представителя.

Суд решил, что на момент заключения оспариваемых договоров ответчики не обязаны были знать о намерении проведения аукциона. Плюс на момент заключения сделок не было запрета на заключение договоров и не имелось запрета на регистрацию граждан.

Вот некоторые обоснования решения:

  • каких-либо доказательств порока воли у сторон при заключении договоров не представлено. Факт наличия у одаряемых иных жилых помещений не опровергает выводы суда, так как законодательство не запрещает принимать в дар недвижимое имущество при наличии иного имущества;
  • ссылка на то, что собственниками не было предпринято действий по проведению реконструкции дома, не свидетельствует о ничтожности сделок, так как ими обсуждались варианты проведения работ, изыскивались денежные средства. Ответчики не обязаны были знать о намерении проведения аукциона и последующего изъятия земельного участка. Администрация Московского района дала разрешение на реконструкцию до июня 2020 года, что давало собственникам жилого дома понимание, что изъятия земельного участка не будет;
  • новые владельцы вселились в спорный жилой дом с членами своих семей, периодически проживали в нем и пользовались жилыми помещениями. Все собственники в последующем намеревались вкладывать деньги для реконструкции дома и увеличения площади дома с целью проживать в нем;
  • доводы о том, что дом использовался как хостел, не нашли своего подтверждения, так как два собственника сдавали по пять комнат из 22. 12 же остальных комнат находились в пользовании собственников и членов их семей.

Что сейчас?

Сейчас застройщик приступил к сносу находящихся на участке зданий. Но дом по Железнодорожной, 13, пока остается на месте.

Фото: Станислав Шаршуков, TUT.BY
Соседний дом

Дело в том, что «Белбизнесресурс» и собственники не пришли к компромиссу относительно размера компенсаций за снос. Как мы помним, двое изначальных собственников решили получить от застройщика денежную компенсацию, а остальные девять предъявили требования о получении квартир общей площадью около 430 квадратных метров.

Застройщик посчитал это требование незаконным и предложил всем собственникам восемь квартир общей площадью около 560 квадратных метров — то есть на 50 «квадратов» больше, чем площадь квартир в доме. Стоимость этих восьми квартир — около 1,65 млн рублей. Стоимость дома на Железнодорожной — около 1,52 миллиона рублей, говорят в «Белбизнесресурсе». Собственники отказались, и застройщик подал в суд иск о выселении.

Суд стал на сторону владельцев дома на Железнодорожной, указав, что застройщик обязан исполнить в отдельности требование каждого из собственников. То есть выплатить двоим собственникам денежную компенсацию, а также предоставить каждому из девяти собственников по отдельной квартире согласно нормам. Сейчас «Белбизнесресурс» подал апелляционную жалобу.

Фото: Станислав Шаршуков, TUT.BY
Еще один соседний дом

В чем тут еще противоречие?

Об этом квартале мы писали незадолго до проведения аукциона. Тогда выяснилось, что в домах, идущих под снос, как раз шел текущий ремонт, которого там не было полвека. Люди недоумевали: зачем ремонтировать за счет бюджета приговоренные к сносу дома.
Но они были ранее включены в программу текущего ремонта на второй квартал 2018 года. То есть, видимо, решение об этом было принято раньше, чем решение выставить участок на аукцион.

То же самое и с реконструкцией дома на Железнодорожной, 13. Разрешение на его реконструкцию было выдано незадолго до того, как стали известны планы о его сносе.

***

По аналогии с этой историей можно представить и другие ситуации, когда компенсации собственникам могут становиться выше, чем планировались при проведении аукциона. Ведь, как следует из решения суда, собственники не обязаны знать об аукционе. А размер доли, которую можно подарить, не ограничен.

Частного же сектора, который пойдет под снос, в Минске еще хватает. Это как минимум дома в районе Запорожской площади, на Волгоградской, а также другие двухэтажки в районе Жукова — Железнодорожной.

Если вы столкнулись, по вашему мнению, с несправедливым подходом при сносе — напишите нам на s.sharshukou@tutby.com.

-35%
-10%
-20%
-10%
-10%
-21%
-18%
0072916
реклама