/

В Реестре цен, где фиксируются все договоры купли-продажи жилья, можно увидеть, почем продаются квартиры в столице и регионах. Однако при анализе реальной стоимости минских «однушек» мы заметили, что в базе есть сделки, суммы которых не соответствуют рыночным. Например, квартира в центре города на Киселева, 28 была продана всего за 10,1 тысячи долларов в эквиваленте, а в панельке на Асаналиева, 13/3 — за 7 тысяч долларов. И это не доли или комнаты, а целые квартиры. Почему в договорах купли-продажи указываются такие символические суммы, кому это выгодно, а кто может и прогореть — REALTY.TUT.BY рассказали эксперты.

Фото: Сергей Балай, TUT.BY
Фото: Сергей Балай, TUT.BY

«Хотели указать в договоре сумму, меньшую на 10 тысяч долларов»

Пример того, как в реальности выглядит предложение снизить цену в договоре купли-продажи, рассказала минчанка Татьяна, обратившаяся в редакцию TUT.BY.

— Мы с мужем около трех месяцев искали двухкомнатную квартиру на вторичном рынке жилья в Минске. Рассматривали варианты в своем районе, где все уже было привычно. Было несколько квартир, которые очень понравились, но в них была несогласованная перепланировка, узаконить которую вряд ли бы удалось. В итоге остановились на «двушке» в панельном доме 2007 года постройки, но когда дело дошло до оформления договора купли-продажи, хозяйка через агента стала настаивать, чтобы сумма сделки была прописана на 10 тысяч долларов меньше, чем мы бы заплатили в реальности. Говорила, что разведена с мужем и должна будет отдать ему половину суммы, вырученной за квартиру. Что, мол, разницу хочет оставить сыну на обучение. Мы отказались от сделки, — рассказала Татьяна и добавила, что в итоге семья решилась ввязаться в строительство.

Бывает, что не только занижают, но и завышают сумму сделки. Узнали зачем

Кто заинтересован прописать в договоре купли-продажи цену ниже рыночной и по какой причине, рассказал заместитель руководителя аналитического центра ГК «Твоя столица» Андрей Чернышев.

— Когда анализируем все сделки по Минску, то видим, что в общей массе действительно встречаются такие, где цена квартиры сильно занижена или, что совсем редко бывает, завышена. В цифрах это не более 5% от всех сделок купли-продажи. Почему так происходит? Во-первых, это связано с тем, что люди хотят сэкономить на налогах. Так, например, могут поступать продавцы-иностранцы. Наши могут воспользоваться занижением стоимости жилья, когда продают не первую квартиру за пять лет. Потому что согласно Налоговому кодексу, без уплаты подоходного налога разрешено продать один объект недвижимости в течение 5 лет.

  • Имя
    Андрей ЧернышевЗаместитель руководителя аналитического центра группы компаний «Твоя столица»

Впрочем, не только продавцы могут быть заинтересованы в том, чтобы прописать в договоре заниженную сумму сделки, но и покупатели. Например, чтобы вписаться в сумму своих задекларированных доходов.

Бывает, хотя и очень редко, в договоре завышается сумма сделки. И это в основном продиктовано интересом продавца. Так, грубо говоря, «отмываются» деньги. Но тут, говорит эксперт, уже возникает вопрос с покупателем: он наверняка не согласится, потому что уже ему придется доказать, где он взял столько-то денег.

Конечно, все это может плохо кончиться. Например, если сделка купли-продажи по какой-то причине будет признана недействительной.

— В этом случае стороны будут возвращаться к первоначальному положению: продавец получит квартиру, а покупатель именно ту сумму, которая указана в договоре. В случае заниженной суммы покупатель окажется потерпевшей стороной, завышенной — продавец.

Кроме этого, согласно рекомендациям Минюста (закон РБ от 30.06.2014 № 165-З «О мерах по предотвращению легализации доходов, полученных преступным путем, финансирования террористической деятельности и финансирования распространения оружия массового поражения»), риелторские организации обязаны информировать Департамент финансового мониторинга Комитета госконтроля на предмет проведенных сделок с недвижимостью, «не имеющих явного экономического смысла в финансовой операции». Проще говоря, речь о продаваемых/покупаемых квартирах, рыночная стоимость которых имеет значительные отклонения в ту или иную сторону.

НКА: такие сделки мы исключаем из анализа рынка недвижимости

В Реестре цен, как уже говорилось, фиксируются все сделки купли-продажи с недвижимостью. Но как они потом анализируются, REALTY.TUT.BY рассказал заместитель генерального директора Национального кадастрового агентства Госкомитета по имуществу Беларуси, эксперт Дмитрий Ритвинский.

— Да, действительно, иногда в договорах купли-продажи встречаются цены ниже среднерыночных более чем на 30−50%, иногда и еще больше. Если не принимать во внимание незначительные технические ошибки при регистрации, связанные с вводом информации из договоров, то все остальное — это добровольная договоренность между продавцом и покупателем. И чтобы однозначно ответить, что это не та цена, за которую была реально продана квартира, необходимо проводить соответствующие проверки и мероприятия. И этим будут заниматься соответствующие службы. Мы же такие сделки считаем нерелевантными, то есть неадекватными аналогичным и состоянию рынка недвижимости — поэтому из анализа рынка недвижимости они исключаются.

  • Имя
    Дмитрий РитвинскийЗаместитель генерального директора Национального кадастрового агентства Госкомитета по имуществу Беларуси

Дмитрий Ритвинский отмечает, что последствия таких сделок могут возникнуть рано или поздно. Например, человек продал квартиру и указал цену сделки, условно говоря, в 50 долларов, а по факту получил 100. Все бы хорошо, но через какое-то время он делает покупку на 150 долларов.

— И тут уже человеку может прийти вопрос от налоговой инспекции (ИМНС): баланс доходов и расходов-то не сходится. И на величину расхождения могут доначислить подоходный налог. Сегодня же все прозрачно и все ИМНС имеют доступ к сведениям о сделках купли-продажи недвижимости — к Реестру цен.

Кроме этого, в судебных тяжбах, если таковые вдруг будут, покупатель жилья, стоимость которого отображена в договоре заниженной, окажется незащищенным.

— Суд будет принимать во внимание документы сторон. А в документах будет сумма сделки, отличающаяся от факта со всеми вытекающими. Или еще случай: сделку признали недействительной — соответственно, мало того что все денежные вопросы будут рассматриваться без привязки к курсам и долларам, так еще и сумма в рублях будет.

-50%
-30%
-10%
-5%
-17%
-25%
-15%