/

Экономический суд Минска признал ничтожным договор аренды, на основании которого гипермаркет ProStore находится в торгово-развлекательном центре Arena City на проспекте Победителей. А это значит, что если решение вступит в законную силу, то магазин может покинуть ТРЦ. В решении суда, которое оказалось в распоряжении редакции, также расписано, на основании чего в Arena City работает ProStore и сколько он платит за аренду. Все подробности — в материале.

Фото: Станислав Шаршуков, TUT.BY

Торгово-развлекательный центр Arena City на проспекте Победителей построил в 2013 году основанный Юрием Чижом «Трайпл». Но экономический кризис 2014—2015 годов вкупе с другими проблемами привели к тому, что в 2016-м Arena City перешла Белагропромбанку по договору обратного лизинга. Де-юре объект стал собственностью банка, но управляла торговым центром подконтрольная семье Чижа компания «Простор-Трейд». Она же являлась и лизингополучателем — то есть должна была платить Белагропромбанку лизинговые платежи. Поэтому договоры аренды с арендаторами торгового центра были заключены именно от имени компании «Простор-Трейд».

Фото: Станислав Шаршуков, TUT.BY

На каких условия ProStore работал в Arena City?

В декабре 2016 года «Простор-Трейд» заключил договор аренды и с оператором гипермаркета ProStore — компанией «Простормаркет». Как следует из решения суда, в числе прочего условия договора были такими:

  • арендная плата в размере 5% с оборота (без НДС);
  • оплата коммунальных платежей не позднее 20 числа месяца, следующего за отчетным;
  • в случае просрочки платежей начисляется пеня в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки;
  • если ни одна из сторон до полного истечения срока аренды письменно не известит другую сторону о намерении прекратить договор, срок аренды автоматически продлевается на каждый последующий год на тех же условиях.

Как следует из решения суда, арендная плата от гипермаркета ProStore давала оператору торгового центра возможность покрывать около 30% от суммы лизинговых платежей. При этом «Простор-Трейд» не полностью справлялся со своими обязательствами перед Белагропромбанком: перечислял не все необходимые суммы и просил отсрочки платежей.

— Согласно графику на 2018 год ЗАО «Простор-Трейд» подлежало уплатить лизинговых платежей на общую сумму 15 580 720 долларов, в том числе возмещение контрактной стоимости объекта лизинга — 2,8 млн долларов. В январе 2018 года ЗАО «Простор-Трейд» обращалось в банк с ходатайством об изменении графика погашения лизинговых платежей, исходя из которого в 2018 году планировалось погашение лизингового вознаграждения в размере 1,8 млн долларов, оставшаяся сумма лизингового вознаграждения и возмещения контрактной стоимости объекта лизинга переносилось на последующие годы, включительно по 2026 год.

Банк указал, что в 2018 году «Простор-Трейд» внес лизинговое вознаграждение в общей сумме 1,5 млн долларов (последний платеж осуществлен 31.10.2018), с 03.12.2018 платеж в размере 150 тыс. долларов вынесен банком на просрочку, с декабря 2018 года погашение не производилось, — сказано в решении суда.

А какими условия стали в новом договоре?

В конце 2018 года директор «Простор-Трейда» Сергей Чиж направил в Белагропромбанк письмо, в котором предлагал расторгнуть договор лизинга, но при этом указывал на целесообразность сохранения гипермаркета ProStore в Arena City. Мол, смена оператора все равно не позволит сгенерировать больше денег на покрытие долга перед банком.

Но вместо расторжения договора лизинга Белагропромбанк решил сменить лизингополучателя. Грубо говоря, найти нового оператора для Arena City, которому перейдут и все обязательства «Простор-Трейда» перед банком. Как следует из решения суда, «Простор-Трейд» знал об этих планах.

— В январе-феврале 2019 года ЗАО «Простор-Трейд», ссылаясь на тяжелое финансовое положение, наличие непогашенных обязательств перед бюджетом, неоднократно обращалось в банк с ходатайствами об изменении графика уплаты лизинговых платежей, их переносе, снижении лизинговой ставки по договору лизинга, — говорится в решении суда.

А 5 февраля 2019 года компания «Простормаркет» реорганизовалась, и ее правопреемником стала компания «Просторитейл», которой перешли и права по управлению гипермаркетом ProStore. В этот же день договор аренды между «Простор-Трейдом» и «Простормаркетом» был расторгнут, а на завтрашний день был заключен договор уже с новым оператором ProStore — компанией «Просторитейл». При этом условия его изменились. В числе прочего они стали такими:

  • арендная плата в размере 3% с оборота (без НДС);
  • арендатор возмещает коммунальные услуги и эксплуатационные расходы по содержанию торгового центра из расчета не более 1 доллара (без НДС) за 1 квадратный метр;
  • арендная плата и коммунальные платежи оплачиваются в течение 180 дней с момента окончания оплачиваемого месяца;
  • условия об ответственности арендатора за просрочку исполнения обязательств по договору не прописаны;
  • арендатор имеет преимущественное право на заключение (продление) договора на новый срок — 10 лет на условиях, установленных договором.

Суд обращает внимание на то, что новым договором оператор торгового центра существенно уменьшает оплату для гипермаркета ProStore и создает ему такие условия, которых нет ни у одного другого арендатора. И это при том, что даже при старом договоре «Простор-Трейд» не справлялся с лизинговыми обязательствами перед Белагропромбанком. В итоге получалось, что ProStore платил по 5−6 долларов с квадратного метра, что ниже рынка, и мог производить оплату через полгода.

— Следует отметить, что замена арендатора проводится арендодателем в период ведения переговоров с банком о заключении соглашения о перенайме с новым лизингополучателем в связи с невозможностью исполнения «Простор-Трейд» обязательств по уплате лизинговых платежей, о чем ему было достоверно известно как стороне договора лизинга и соглашения. К этому суд принимает во внимание, что все три вышеуказанных общества входят в группу компаний «ProStorе», объединенных под одной товарной маркой, — сообщает суд.

Смена лизингополучателя и суд

В середине 2019 года Белагропромбанк сменил лизингополучателя, и Arena City начала управлять компания «Парагис», связанная с бизнесменом Андреем Шихлиным. Соответственно, ей перекочевали все договоры с арендаторами. В том числе и с ProStore.

Как следует из решения суда, новый оператор Arena City посчитал для себя договор с ProStore убыточным и подал иск в суд о признании его ничтожным. Компании «Простор-Трейд» и «Просторитейл» выступили ответчиками. Третьим лицом был Белагропромбанк.

Фото: Станислав Шаршуков, TUT.BY

Ответчики возражали, что «Парагис» не является лицом, которое имеет право на подачу такого иска (поскольку сделка не нарушает его прав и законных интересов), а также злоупотребляет правом, чтобы избежать ответственности по исполнению договора аренды. Ответчики также полагают, что истцом не указано основание, по которому оспариваемая сделка может быть признана ничтожной. Сам же договор аренды, согласно позиции ответчиков, заключен на основании принципа свободы договора.

Суд констатировал безусловность этого принципа, но признал обоснованным довод банка о том, что при реорганизации «Простормаркета» было вовсе не обязательно заключать новый договор аренды. Это можно было сделать и путем внесения изменений в старый договор от 2016 года.

— Находясь в тяжелом финансовом положении, исключающем возможность надлежащего исполнения обязательств перед лизингодателем по погашению лизинговых платежей, «Простор-Трейд» 05.02.2019 года расторгает договор аренды от 26.12.2016 с основным арендатором — СЗАО «Простормаркет», который, в свою очередь, в этот же день проводит реорганизацию путем выделения из него ООО «Просторитейл», с которым СЗАО «Простор-Трейд» 06.02.2019 года в отсутствие к этому каких-либо доказательств экономической и социальной целесообразности заключает новый договор аренды на тот же объект аренды, но уже на других, значительно более привилегированных условиях для арендатора, но невыгодных для арендодателя. (…)

СЗАО «Простор-Трейд» в силу п. 1.7 указа № 99 не мог не знать, что после подписания соглашения о перенайме к новому лизингополучателю в том же объеме и на тех же условиях перейдут как права и обязанности по договору лизинга, так и по всем заключенным договорам аренды, в том числе оспариваемому, по которому ООО «Просторитейл» как арендатор должен будет исполнять обязательства на новых условиях, в т.ч. с отсрочкой платежей на 180 дней, — говорится в решении.

Но в итоге суд признал договор аренды ничтожным по причине того, что этот договор не был согласован с Белагропромбанком.

Решение не вступило в законную силу. Как рассказал знакомый с ситуацией источник, сейчас подана апелляционная жалоба.

Еще один собеседник рассказал, что ранее на место ProStore в Arena City претендовало несколько торговых сетей, в том числе Green. Сейчас приоритетным является один крупный оператор.

Что это за «Простор-Трейд» и «Просторитейл»?

Раньше компания «Простор-Трейд» управляла гипермаркетами ProStore. В 2016 году у нее возникли проблемы по расчетам с поставщиками. Ресурсы были найдены в результате сделок возвратного лизинга с банками.

Потом «Простор-Трейд» стал оператором недвижимости и начал управлять торговыми центрами, включая Arena City. Руководство сетью гипермаркетов ProStore перешло компании «Простормаркет».

В последующем была проведена реорганизация «Простормаркета». Теперь оставшимися тремя магазинами ProStore управляет компания «Просторитейл».

С конца 2019 года «Простор-Трейд» находится в стадии ликвидации. Тогда же в «Просторитейле» рассказывали, что эта компания не аффилирована и не взаимосвязана с «Простор-Трейдом». Хотя в решении суда уже сказано обратное.

А что это за «Парагис»?

Компания «Парагис» помимо Arena City управляет бизнес-центром Kiroff и многофункциональным комплексом CENTROPOL, которые находятся рядом со стадионом «Динамо».

Соучредителем «Парагиса» является Андрей Шихлин. Он известен тем, что открыл в Минске франчайзинговые бутики MaxMara, Armani Collezioni и TWINSET. Он также является заместителем председателя Белорусской федерации панкратиона и смешанных боевых единоборств.

-50%
-30%
-10%
-5%
-17%
-25%
-15%