• ЦЕНА НА КВАРТИРЫ

Деньги


Наблюдаемую в настоящее время на рынке недвижимости ситуацию вкратце можно охарактеризовать как «падение» — падение спроса, падение цен, и, продолжая этот список, хочется дописать «падение доходности». При этом торговых центров становится все больше.

По данным отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица», совокупная торговая площадь столичных магазинов по сравнению с 2010 г. увеличилась вдвое, составив в итоге более 900 тыс. кв. м. Одна только обеспеченность торговыми площадями формата fashion в расчете на 1 000 жителей белорусской столицы составляет порядка 197 кв. м.

С одной стороны, белорусскому рынку торговой недвижимости еще есть куда расти, а с другой — надо ли? Ведь уже сейчас, по мнению аналитиков «Твоей столицы», спрос на рынке торговых площадей со стороны торговых операторов (арендаторов) весьма низкий и уже явно ощущается нехватка мощных международных брендов, способных активизировать покупателей и снова привлечь их в торговые центры.

— С одной стороны, сейчас на рынке есть из чего выбрать — предложение очень широкое и разнообразное, но с другой стороны, снижающиеся арендные ставки, низкая покупательная способность населения и недостаток арендаторов (торговых операторов) могут значительным образом снизить доходы инвестора от сдачи помещения в аренду, считает аналитик группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев. – Более того, сегмент торговой недвижимости в настоящее время я бы назвал одним из самых сложных для инвестирования. Если говорить о торговых центрах, то они сегодня для начинающих инвесторов являются зоной повышенного риска. Сегодня рынок наполняется крупными современными объектами, которые неизбежно приведут к перераспределению потоков покупателей и снижению посещаемости большинства существующих торговых центров. И здесь требуется очень внимательно отнестись к оценке того, сохранит ли интересуемый вас объект свою популярность хотя бы в среднесрочной перспективе.

— О какой-то средней величине доходности при сдаче в аренду торговых помещений в торговых центрах говорить не приходится, т. к. многое зависит как от «успешности» самого торгового центра (его расположения, представленных в нем торговых операторов и т. д.), так и от расположения торгового помещения в составе ТЦ, — продолжает эксперт. — Самыми успешными сейчас являются торговые центры, имеющие единую концепцию, формируемую одним собственником. Но приобрести отдельное торговое помещение в таком объекте не получится.

Но если вы все равно нацелены на приобретение именно торгового помещения, то к выбору следует подойти как можно тщательнее. А именно: рассматривать только те торговые центры, которые исходя из своего местоположения будут востребованы покупателями. В качестве примера можно назвать небольшие торговые центры районного масштаба, на первом этаже которых размещается продуктовый супермаркет с объектами общественного питания, а на втором — торговые помещения с непродовольственными товарами. Привлекательность таких торговых центров состоит в том, что они, с одной стороны. выступают своего рода магазинами «у дома», а с другой — небольшим «fashion» и развлекательным центром притяжения для проживающих в его окружении людей.

При выборе конкретного помещения необходимо отдавать предпочтение тем, которые находятся в проходных местах. В этом случае даже при снижении популярности всего ТЦ, что в текущих рыночных условиях вполне прогнозируемо, ваше помещение все равно будет пользоваться популярностью у покупателей, а значит, и найти арендаторов в него будет легче, чем в остальные помещения.

Сегодняшняя реальность такова, что по сравнению с июлем 2014 г. цены предложения продажи торговых помещений снизились на 15%, а цены реальных сделок опустились еще больше. Если в 2014 г. величина дисконта, т. е. скидки, предоставляемой продавцом покупателю по факту совершения сделки, составляла 8−10%, то сейчас она доходит до 18−20%. Но многие продавцы еще не готовы к такому снижению цен, и их можно понять — никто не хочет продавать себе в убыток.

— Если к вам обратится инвестор с просьбой приобрести торговое помещение, которое бы приносило стабильный доход — будете отговаривать?

— Как правило, для инвесторов важны не сами помещения, а лишь доход, который они будут приносить. Но если инвестору принципиально приобрести именно торговое помещение в торговом центре, то, безусловно, мы ему сможем помочь в рамках услуги «Инвестиции «под ключ». Мы как исполнители берем на себя финансовую ответственность за достижение согласованного с инвестором уровня доходности, привязывая величину нашего вознаграждения к достигнутой величине доходности инвестиций. В случае его недостижения размер нашего вознаграждения будет снижен. При таких условиях сотрудничества в нашем лице инвестор получает прямо заинтересованного в максимизации инвестиционной отдачи партнера.

Для наглядности приведу пример: к нам обратился инвестор уже непосредственно перед приобретением выбранного им самостоятельно торгового помещения. Обратившись к нам, инвестор хотел подстраховаться — его интересовало, сможет ли он сдать в аренду выбранное им торговое помещение по предполагаемым им арендным ставкам. В итоге мы вынуждены были его разочаровать. Объективные рыночные арендные ставки были существенно ниже. С учетом их уровня реальная доходность от сдачи в аренду выбранного им торгового помещения обещала быть не более 6%, что, конечно же, не устраивало инвестора. Но в итоге мы ему помогли найти другое торговое помещение, доходность которого в итоге составила 11%. Но располагалось оно не в торговом центре, а находилось на первом этаже жилого дома. Именно такого типа помещения сейчас выступают наиболее выгодным с инвестиционной точки зрения приобретением, — констатировал эксперт.

Нужные услуги в нужный момент
-10%
-50%
-20%
-20%
-30%
-40%
-50%
-20%
-50%