• Экспертиза
  • От застройщика
  • Строительство
  • Аренда
  • Деньги
  • Интерьер, дизайн, ремонт
  • Офтоп
  • Архив новостей
    ПНВТСРЧТПТСБВС
  1. Во всех районах Беларуси упали зарплаты, в некоторых — больше чем на 300 рублей
  2. «Будет готов за три-четыре месяца». Частные дома с «завода» — сколько они стоят и как выглядят
  3. В Беларуси ввели очередные пенсионные изменения. Что это означает для трудящихся
  4. Защитник Бабарико и Колесниковой подал жалобу в суд на лишение его лицензии, но ему отказали
  5. Фанаты белорусских футбольных клубов массово объявляют о бойкоте матчей
  6. Автозадачка с подвохом. Нарушает ли водитель, выезжая из ворот своего дома на дорогу?
  7. Показываем, как выглядит часть зданий БПЦ на улице Освобождения, ради которых снесли объекты ИКЦ
  8. Белоруска едет на престижнейший конкурс красоты. И покажет дорогое платье, аналогов которому нет
  9. «Куплен новым в 1981 году в Германии». История 40-летнего Opel Rekord с пробегом 40 тысяч, который продается в Минске
  10. «Врачи нас готовили к смерти Саши». История Марии, у чьей дочери пищевод не соединялся с желудком
  11. Рынок лекарств штормит. Посмотрели, как изменились цены на одни и те же препараты с конца 2020-го
  12. Могилев лишился двух уникальных имиджевых объектов — башенных часов и горниста (и все из-за политики). Что дальше?
  13. Чиновники придумали, что сделать, чтобы белорусы покупали больше отечественных продуктов
  14. «Бэушка» из США против «бэушки» из Европы: разобрали, какой вариант выгоднее, на конкретных примерах
  15. Тихановская рассчитывает на уход Лукашенко весной
  16. «Теряю 2500 рублей». Работники требуют, чтобы «плюшки» были не только членам провластного профсоюза
  17. Акции солидарности и бойкот футбольных фанатов. Что происходило в Беларуси 28 февраля
  18. Год назад в Беларуси выявили первый случай COVID-19. Что сделано за год, а что — нет
  19. «Первый водитель приехал в 5.20 утра». Слухи о «письмах счастья» за техосмотр привели к безумным очередям
  20. «Пышка не дороже жетона». Минчане делают бизнес на продукте, за которым в Питере стоят очереди
  21. Под Молодечно задержали компанию из 25 человек. МВД: «Они собирались сжечь чучело в цветах национального флага»
  22. Судьба ставки рефинансирования, обновленный КоАП, дедлайн по налогам, заморозка цен. Изменения марта
  23. Пенсионерка из электрички рассказала подробности о задержании и Окрестина
  24. «Ашчушчэнія не те». Все участники РСП вышли на свободу после 15 суток ареста
  25. 57-летняя белоруска выиграла международный конкурс красоты. Помогли уверенность и советы Хижинковой
  26. Один из почетных консулов Беларуси в Италии подал в отставку из-за несогласия с происходящим после выборов
  27. Минское «Динамо» проиграло в гостях питерскому СКА
  28. Секс-символ биатлона развелась и снялась для Playboy (но уже закрутила роман с близким другом)
  29. Год назад в Беларусь пришел коронавирус. Рассказываем про эти 12 месяцев в цифрах и фактах
  30. «Усе зразумелi: вірус існуе, ад яго можна памерці». Год, как в Беларусь пришел COVID: поговорили со вдовой первой жертвы


рисунок: vkurse.ua
рисунок: vkurse.ua
Еще несколько лет назад на рынке наблюдалась нехватка качественных офисов, и поэтому за интересные варианты компании готовы были платить "втридорога". Но в 2014 году ситуация на рынке недвижимости изменилась.

По данным отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица", сейчас столичный рынок офисной недвижимости представлен 98 бизнес-центрами, разделенными по классам качества - "А", "В" и "С". Общий объем рынка по итогам II квартала - 756 тысяч кв. м офисных площадей.

Наибольшая доля рынка приходится на класс "В" как наиболее сбалансированный в соотношении "цена-качество" - 50%, или 376 тысяч кв. м. На втором месте находится класс "С" - объекты данного класса занимают 37% рынка, или 277 тысяч кв. м. Самым малочисленным классом качества выступает "А" - его доля составляет 14%, или 103 тысячи кв. м.

Обеспеченность офисными площадями Минска в расчете на 1000 жителей составляет порядка 400 кв. м. Для сравнения, аналогичный показатель по Северной столице Российской Федерации, Санкт-Петербургу, составляет порядка 520 кв. м.

На разных стадиях строительства находится еще 35 бизнес-центров, совокупная офисная площадь которых составляет порядка 280 тысяч кв. м. Из указанного объема до конца 2015 г. рынок может получить порядка 108 тысяч кв. м. В этом случае общий объем рынка увеличится до 860 тыс. кв. м.
По прогнозам аналитиков "Твоей столицы", если в 2015 г. темпы поглощения рынком новых офисных площадей сохранятся на уровне 2014 г., то к концу 2015 г. объем пустующих офисов составит порядка 140 тысяч кв. м, что составит 19% от существующего на начало 2015 г. объема рынка.

Это были вводные данные по рынку современной офисной недвижимости, а теперь давайте перейдем к инвестиционной доходности офисных помещений.

Как известно, основным регулятором цен на рынке является соотношение объемов спроса и предложения. Чтобы определить величину спроса, мы пойдем "обратным" путем и посмотрим на динамику изменения цен и ставок аренды.

Примечание: по общепринятым европейским нормам, на которые ориентируется и наш рынок недвижимости, объекты класса "А" не предполагают отчуждение отдельных помещений разным собственникам.



Как видно из вышеприведенного графика, в настоящее время средние ставки предложения опустились даже ниже уровня 2012 г. При этом реальные ставки, определенные по факту совершения сделок, как правило, еще на 5-10% ниже.



Как видно из графиков динамики цен, величина спроса на офисные помещения как со стороны покупателей, так и арендаторов в настоящее время находится не на пиковых значениях. Бизнес-общественность все больше переориентируется на рынок аренды, не желая замораживать большие финансовые суммы "в четырех стенах", а арендаторы, в свою очередь, стали более избирательными при выборе офисного помещения.



"В настоящее время превышение объема предложения над объемами спроса на рынке видно уже невооруженным взглядом, - рассказывает заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица" Андрей Чернышев. - Однако на величину доходности, приносимой ликвидными объектами, это практически не повлияло. Да, ставки аренды офисов по cравнению с июлем прошлого года снизились в среднем на 30%, но при этом и цены продажи офисов скорректировались на эту же величину. Поэтому и "тогда", и "сейчас" средняя доходность от сдачи ликвидных офисов в аренду находится на уровне 7%".

"Но хочу обратить внимание, что речь идет именно о ликвидных объектах, потому как неликвидные офисы, приобретенные по принципу "что подешевле" и без учета их местоположения, а также качественных и функциональных характеристик, не только сейчас, в период обострения конкуренции, но и в любое другое время сложно было рассматривать в качестве удачного инвестиционного приобретения. А ликвидные объекты, наоборот, всегда "в цене" и пользуются стабильным спросом как у покупателей, так и у арендаторов", - отмечает Чернышев.

- Какие объекты стоит покупать с целью сдачи в аренду и на какие затраты/доходы можно рассчитывать инвестору?

- Типичная инвестиционная сделка на протяжении уже нескольких лет выглядит как приобретение 100-метрового офисного помещения в бизнес-центре класса "В", расположенного в пределах 2-го транспортного кольца. Отличаются лишь цены и ставки. В середине 2014-го средняя цена кв. м была на уровне 2700 USD с НДС, а сдать помещение можно было по ставке, равной 22 EUR/кв. м с НДС. В настоящее время средние цены на подобные офисы снизились до уровня 1800 USD/кв. м с НДС, а сдаются в аренду по 14-15 EUR/кв. м с НДС.

Оценивать офис нужно, так сказать, глазами арендатора - насколько он будет ему удобен, комфортен, а значит, и интересен. Именно это будет определять будущую величину арендной ставки.

Сейчас арендаторы требуют: расположение офисного объекта в пределах Минска, с хорошей доступностью общественным транспортом, развитой окружающей инфраструктурой и возможностью припарковать в непосредственной близости автомобиль. В отношении функциональной начинки офиса ожидают видеть как минимум систему кондиционирования и оптоволоконную сеть. При этом большинство арендаторов готовы снять офис, у которого внутренняя отделка пусть простая, но качественная и без дефектов – потолки типа Armstrong, светлые стены с обоями под покраску, а на полу линолеум или ламинат. Проведение косметического ремонта ожидается за счет собственника.

- Сейчас цены снижаются. Может, стоит еще подождать?

- Невыгодно покупать в самом начале "падения" рынка. В нашем случае этот период начался в IV квартале прошлого года, а скачок обменных курсов валют лишь подлил масла в огонь, ускорив тем самым уже начавшиеся ранее темпы снижения цен и ставок. В настоящее время рынок стабилизируется, и, скорее всего, дальнейшее снижение цен будет уже не таким динамичным и начнет "сегментироваться", т. е. какие-то объекты будут продолжать терять в цене, а какие-то - нет.

Ответ на вопрос: "Когда же покупать?" - каждый должен дать себе сам. Со своей стороны хочу лишь обратить внимание, что когда рынок действительно достигнет дна, ликвидных объектов на нем может уже не остаться. И тогда придется выбирать из остатков по "растущим" ценам. Поэтому всему свое время, и главное, это время не упустить.

- В чем заключается программа "Твоей столицы" для потенциальных инвесторов?

- Мы предложили рынку комплексную услугу под названием "Инвестиции "под ключ".
Она направлена как на максимальное упрощение процесса инвестирования для начинающих инвесторов, так и на повышение уровня доходности инвестиций в недвижимость. В ее рамках мы берем на себя обязательства найти ликвидные с инвестиционной точки зрения объекты, которые будут приносить инвестору уровень дохода выше среднерыночного, а именно, если мы говорим об офисах, то не 7%, а 8-9%. При этом мы напрямую заинтересованы в максимизации доходности инвестора, поскольку привязываем размер нашего вознаграждения к величине денежного потока, который инвестор будет получать от арендаторов.

Приведу конкретный пример. Он интересен тем, что инвестора, обратившегося к нам, помимо доходности офиса интересовали еще и его конкретные характеристики: местоположение, размещение в составе бизнес-центра, планировочные решения и т. п., т. к. через несколько лет сдачи офиса в аренду инвестор планировал использовать его в качестве офиса для своей компании.
Офис должен был располагаться в бизнес-центре класса "В" и иметь площадь не менее 120 кв. м и не более 140 кв. м. Бюджет на покупку составлял не более 240 000 USD.

После рассмотрения более 20 различных вариантов в середине второго квартала был приобретен офис площадью 128 кв. м, располагающийся на 4 этаже бизнес-центра класса "В", имеющий свободную планировку и собственный санузел.

Поиск арендаторов начался еще на стадии согласования условий договора купли-продажи, и поэтому договор аренды был заключен в кратчайшие сроки после регистрации перехода права собственности на офис. Договор аренды был заключен в мае 2015 года на срок 2 года по ставке 14 EUR/кв. м с НДС на первый год, и по 15 EUR/кв. м с НДС на второй год аренды. Состояние офиса позволило его сдать без проведения даже косметического ремонта. Затраты инвестора с учетом нашего вознаграждения составили 236 000 USD, а доходность первого года аренды за вычетом затрат и налогов составила 9,2%.

В рассматриваемом примере нами был использован механизм постепенного выхода на максимальную арендную ставку. В настоящее время он получает широкое распространение на рынке аренды. Арендаторам он позволяет получить "скидку" на целый год аренды, а собственнику - заключить договор аренды на долгий срок.

И повторюсь, главное правило инвестора: важен не сам офис, а лишь его ликвидность и доходность. Т. е. зачастую бывает, что "люксовый" офис класса "В" гораздо менее доходный, чем простой, но аккуратный офис класса "С". Почему? Потому, что в случае с офисом класса "В" стоимость приобретения слишком высока за счет "люксовых" улучшений, произведенных по вкусу предыдущего собственника. Это может быть дизайнерская мебель, дорогая сантехника и т. п. Но, как правило, для среднестатистического арендатора эти улучшения излишни и платить за них он не готов.

-40%
-50%
-15%
-20%
-40%
-5%
-20%
0072142
реклама