• ЦЕНА НА КВАРТИРЫ

Деньги


рисунок: vkurse.ua
рисунок: vkurse.ua
Еще несколько лет назад на рынке наблюдалась нехватка качественных офисов, и поэтому за интересные варианты компании готовы были платить "втридорога". Но в 2014 году ситуация на рынке недвижимости изменилась.

По данным отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица", сейчас столичный рынок офисной недвижимости представлен 98 бизнес-центрами, разделенными по классам качества - "А", "В" и "С". Общий объем рынка по итогам II квартала - 756 тысяч кв. м офисных площадей.

Наибольшая доля рынка приходится на класс "В" как наиболее сбалансированный в соотношении "цена-качество" - 50%, или 376 тысяч кв. м. На втором месте находится класс "С" - объекты данного класса занимают 37% рынка, или 277 тысяч кв. м. Самым малочисленным классом качества выступает "А" - его доля составляет 14%, или 103 тысячи кв. м.

Обеспеченность офисными площадями Минска в расчете на 1000 жителей составляет порядка 400 кв. м. Для сравнения, аналогичный показатель по Северной столице Российской Федерации, Санкт-Петербургу, составляет порядка 520 кв. м.

На разных стадиях строительства находится еще 35 бизнес-центров, совокупная офисная площадь которых составляет порядка 280 тысяч кв. м. Из указанного объема до конца 2015 г. рынок может получить порядка 108 тысяч кв. м. В этом случае общий объем рынка увеличится до 860 тыс. кв. м.
По прогнозам аналитиков "Твоей столицы", если в 2015 г. темпы поглощения рынком новых офисных площадей сохранятся на уровне 2014 г., то к концу 2015 г. объем пустующих офисов составит порядка 140 тысяч кв. м, что составит 19% от существующего на начало 2015 г. объема рынка.

Это были вводные данные по рынку современной офисной недвижимости, а теперь давайте перейдем к инвестиционной доходности офисных помещений.

Как известно, основным регулятором цен на рынке является соотношение объемов спроса и предложения. Чтобы определить величину спроса, мы пойдем "обратным" путем и посмотрим на динамику изменения цен и ставок аренды.

Примечание: по общепринятым европейским нормам, на которые ориентируется и наш рынок недвижимости, объекты класса "А" не предполагают отчуждение отдельных помещений разным собственникам.



Как видно из вышеприведенного графика, в настоящее время средние ставки предложения опустились даже ниже уровня 2012 г. При этом реальные ставки, определенные по факту совершения сделок, как правило, еще на 5-10% ниже.



Как видно из графиков динамики цен, величина спроса на офисные помещения как со стороны покупателей, так и арендаторов в настоящее время находится не на пиковых значениях. Бизнес-общественность все больше переориентируется на рынок аренды, не желая замораживать большие финансовые суммы "в четырех стенах", а арендаторы, в свою очередь, стали более избирательными при выборе офисного помещения.



"В настоящее время превышение объема предложения над объемами спроса на рынке видно уже невооруженным взглядом, - рассказывает заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица" Андрей Чернышев. - Однако на величину доходности, приносимой ликвидными объектами, это практически не повлияло. Да, ставки аренды офисов по cравнению с июлем прошлого года снизились в среднем на 30%, но при этом и цены продажи офисов скорректировались на эту же величину. Поэтому и "тогда", и "сейчас" средняя доходность от сдачи ликвидных офисов в аренду находится на уровне 7%".

"Но хочу обратить внимание, что речь идет именно о ликвидных объектах, потому как неликвидные офисы, приобретенные по принципу "что подешевле" и без учета их местоположения, а также качественных и функциональных характеристик, не только сейчас, в период обострения конкуренции, но и в любое другое время сложно было рассматривать в качестве удачного инвестиционного приобретения. А ликвидные объекты, наоборот, всегда "в цене" и пользуются стабильным спросом как у покупателей, так и у арендаторов", - отмечает Чернышев.

- Какие объекты стоит покупать с целью сдачи в аренду и на какие затраты/доходы можно рассчитывать инвестору?

- Типичная инвестиционная сделка на протяжении уже нескольких лет выглядит как приобретение 100-метрового офисного помещения в бизнес-центре класса "В", расположенного в пределах 2-го транспортного кольца. Отличаются лишь цены и ставки. В середине 2014-го средняя цена кв. м была на уровне 2700 USD с НДС, а сдать помещение можно было по ставке, равной 22 EUR/кв. м с НДС. В настоящее время средние цены на подобные офисы снизились до уровня 1800 USD/кв. м с НДС, а сдаются в аренду по 14-15 EUR/кв. м с НДС.

Оценивать офис нужно, так сказать, глазами арендатора - насколько он будет ему удобен, комфортен, а значит, и интересен. Именно это будет определять будущую величину арендной ставки.

Сейчас арендаторы требуют: расположение офисного объекта в пределах Минска, с хорошей доступностью общественным транспортом, развитой окружающей инфраструктурой и возможностью припарковать в непосредственной близости автомобиль. В отношении функциональной начинки офиса ожидают видеть как минимум систему кондиционирования и оптоволоконную сеть. При этом большинство арендаторов готовы снять офис, у которого внутренняя отделка пусть простая, но качественная и без дефектов – потолки типа Armstrong, светлые стены с обоями под покраску, а на полу линолеум или ламинат. Проведение косметического ремонта ожидается за счет собственника.

- Сейчас цены снижаются. Может, стоит еще подождать?

- Невыгодно покупать в самом начале "падения" рынка. В нашем случае этот период начался в IV квартале прошлого года, а скачок обменных курсов валют лишь подлил масла в огонь, ускорив тем самым уже начавшиеся ранее темпы снижения цен и ставок. В настоящее время рынок стабилизируется, и, скорее всего, дальнейшее снижение цен будет уже не таким динамичным и начнет "сегментироваться", т. е. какие-то объекты будут продолжать терять в цене, а какие-то - нет.

Ответ на вопрос: "Когда же покупать?" - каждый должен дать себе сам. Со своей стороны хочу лишь обратить внимание, что когда рынок действительно достигнет дна, ликвидных объектов на нем может уже не остаться. И тогда придется выбирать из остатков по "растущим" ценам. Поэтому всему свое время, и главное, это время не упустить.

- В чем заключается программа "Твоей столицы" для потенциальных инвесторов?

- Мы предложили рынку комплексную услугу под названием "Инвестиции "под ключ".
Она направлена как на максимальное упрощение процесса инвестирования для начинающих инвесторов, так и на повышение уровня доходности инвестиций в недвижимость. В ее рамках мы берем на себя обязательства найти ликвидные с инвестиционной точки зрения объекты, которые будут приносить инвестору уровень дохода выше среднерыночного, а именно, если мы говорим об офисах, то не 7%, а 8-9%. При этом мы напрямую заинтересованы в максимизации доходности инвестора, поскольку привязываем размер нашего вознаграждения к величине денежного потока, который инвестор будет получать от арендаторов.

Приведу конкретный пример. Он интересен тем, что инвестора, обратившегося к нам, помимо доходности офиса интересовали еще и его конкретные характеристики: местоположение, размещение в составе бизнес-центра, планировочные решения и т. п., т. к. через несколько лет сдачи офиса в аренду инвестор планировал использовать его в качестве офиса для своей компании.
Офис должен был располагаться в бизнес-центре класса "В" и иметь площадь не менее 120 кв. м и не более 140 кв. м. Бюджет на покупку составлял не более 240 000 USD.

После рассмотрения более 20 различных вариантов в середине второго квартала был приобретен офис площадью 128 кв. м, располагающийся на 4 этаже бизнес-центра класса "В", имеющий свободную планировку и собственный санузел.

Поиск арендаторов начался еще на стадии согласования условий договора купли-продажи, и поэтому договор аренды был заключен в кратчайшие сроки после регистрации перехода права собственности на офис. Договор аренды был заключен в мае 2015 года на срок 2 года по ставке 14 EUR/кв. м с НДС на первый год, и по 15 EUR/кв. м с НДС на второй год аренды. Состояние офиса позволило его сдать без проведения даже косметического ремонта. Затраты инвестора с учетом нашего вознаграждения составили 236 000 USD, а доходность первого года аренды за вычетом затрат и налогов составила 9,2%.

В рассматриваемом примере нами был использован механизм постепенного выхода на максимальную арендную ставку. В настоящее время он получает широкое распространение на рынке аренды. Арендаторам он позволяет получить "скидку" на целый год аренды, а собственнику - заключить договор аренды на долгий срок.

И повторюсь, главное правило инвестора: важен не сам офис, а лишь его ликвидность и доходность. Т. е. зачастую бывает, что "люксовый" офис класса "В" гораздо менее доходный, чем простой, но аккуратный офис класса "С". Почему? Потому, что в случае с офисом класса "В" стоимость приобретения слишком высока за счет "люксовых" улучшений, произведенных по вкусу предыдущего собственника. Это может быть дизайнерская мебель, дорогая сантехника и т. п. Но, как правило, для среднестатистического арендатора эти улучшения излишни и платить за них он не готов.

Нужные услуги в нужный момент
-10%
-50%
-15%
-30%
-30%
-30%
-80%
-20%
-20%
-30%