Новости
Экспертиза
От застройщика
Строительство
Аренда
Интерьер, дизайн, ремонт
Офтоп
Сервисы
Каталог компаний
Кредиты на жильё
Вопрос-ответ
Форумы
реклама
реклама

Деньги


Иллюстрация из архива
Иллюстрация из архива
Одним из самых надежных вложений всегда считалось приобретение недвижимости. Но последние события на столичном рынке недвижимости - снижение цен и ставок аренды - ставят под сомнение выгодность приобретения жилья с целью последующей сдачи в аренду. Чтобы разобраться с текущим положением вещей на рынке и величиной реальной доходности, мы совместно с экспертами рынка недвижимости из группы компаний "Твоя столица" подготовили цикл статей, посвященный каждому из сегментов рынка. Начнем с наиболее традиционного для начинающих инвесторов - рынка жилья.

По данным отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица", доходность от сдачи квартир в аренду еще год назад, в середине 2014 года, находилась на уровне 7-8% годовых. При этом доходность банковских депозитов в иностранной валюте не сильно отличалась от сегодняшней и составляла порядка 5% годовых. Это и подталкивало многих приобрести квартиру с целью последующей сдачи ее в аренду.

Типичная инвестиционная сделка выглядела как покупка однокомнатной квартиры за 55-57  тысяч долларов, 35 квадратных метров общей площади,  в спальном районе, с минимальным набором мебели "в подарок" от предыдущего владельца. На рынке был дефицит арендного жилья, сдать такую квартиру можно было на следующий день после ее приобретения за 350–370 $/мес.

Снижение платежеспособности населения вследствие роста курса доллара и тот факт, что дефицита на рынке аренды жилья уже не наблюдается, напрямую повлияли на стоимости аренды.

По данным аналитиков "Твоей столицы", средняя стоимость аренды квартиры стандартных потребительских качеств за последний год снизилась на 30%. При этом цены на квартиры стандартных потребительских качеств за этот же период снизились на 17%.

В итоге доходность от приобретения и последующей сдачи в аренду квартир снизилась до 4-5% годовых.

В настоящее время типовая инвестиционная сделка выглядит так: приобретается 1-комнатная квартира стандартных потребительских качеств, находящаяся в хорошем состоянии и с минимальным набором мебели, за $47-49 тысяч, и затем сдается в аренду по $230-250 в месяц.

- Инвестировать в жилую недвижимость стало совсем не выгодно?

- Несмотря на значительное снижение стоимости аренды, при грамотном подходе сейчас можно рассчитывать на 6-7% годовых доходности, - говорит заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица" Андрей Чернышев. - Я говорю не о каком-то чудодейственном "рецепте", который подойдет для всех арендодателей, а лишь хочу разъяснить реальные возможности для тех, кто только рассматривает возможность вхождения в этот "бизнес".

Величина доходности в размере 6-7% не так уж велика, но, например, для семейных людей, которые понимают, что через несколько лет их ребенку понадобится отдельное жилье, приобретение квартиры именно сейчас с последующей ее сдачей в аренду выступает весьма выгодным ходом. Хотя бы потому, что сейчас цены на жилье практически "на дне", а готовность продавцов идти на торг велика как никогда. В итоге при покупке квартиры сбережения не только сохраняются, но и при этом приносят стабильный доход.

- А если цены на жилье продолжат свое падение?


- У нас в стране, а в особенности в столице, обеспеченность жильем все еще слишком низкая, для того чтобы опасаться обвала рынка. Беларуси уже знакомы "кризисы" -  2009  и 2011 годов -  цены также падали, но потом все же возвращались на прежний уровень. Когда наблюдаемое в настоящее время ценовое "проседание" рынка закончится, а цены снова пойдут вверх, инвесторы помимо дохода, полученного от аренды, смогут прибавить "в копилку" еще и рост стоимости самой квартиры. И это без учета того факта, что все это время их материальные сбережения были надежно вложены и защищены от инфляции.

- Что посоветуете тем, кто решится купить "инвестиционную" квартиру?

- Для начала надо научиться думать как инвестор. О получении дохода.  Важно купить не самую дешевую квартиру, а самую ликвидную. Что же это значит? Необходимо, понимая текущее и перспективное состояние рынка, оценить востребованность квартиры на рынке, причем как со стороны арендаторов, так и покупателей. Ведь нельзя исключать появления необходимости ее продажи через некоторое время. При этом оценивать необходимо не только стоимость ее приобретения, но и сопутствующие расходы на ремонт, приобретение недостающей мебели, налоги.

Как среди покупателей, так и среди арендаторов, наиболее востребованы одно- и двухкомнатные квартиры, расположенные в молодых спальных районах в шаговой доступности от линии метрополитена.

Хочу обратить внимание, что квартиры непосредственно у станций метро не так ликвидны, как находящиеся во второй линии застройки. Почему? Потому что покупатели и арендаторы уже пришли к пониманию, что постоянный шум, мощный пешеходный трафик и близость транспортных потоков комфорта проживанию не прибавляют.

Именно из-за недостатка комфорта проживания снижается популярность у квартир, расположенных в старых домах, в частности в хрущевках и "брежневках".

Кроме того, выбирая квартиру, стоит уделить внимание качеству ремонта. Наличие ремонта в квартире значительно снизит как временные, так и материальные затраты инвестора, что напрямую скажется на увеличении доходности. При этом под хорошим ремонтом понимается простой, но аккуратный ремонт, исправная сантехника и наличие базового набора мебели – кухня, стол, стулья, шкаф.

Мы понимаем, что разобраться со всеми нюансами непрофессионалу сложно. Поэтому мы и предложили рынку комплексную услугу под названием "Инвестиции под ключ". Выбираем наиболее интересные с точки зрения инвестирования объекты, сопровождаем сделку купли-продажи и после приобретения сразу же находим арендаторов. И все это делается под нашу ответственность за достижение согласованного с инвестором уровня доходности. В случае с жильем среднерыночный уровень доходности составляет порядка 5%. Мы же готовы взять на себя обязательства по достижению 7%.

- И в чем заключается ваша ответственность?

- Мы берем на себя финансовую ответственность за достижение инвестором того уровня доходности, который изначально будет определен для его сегмента рынка. Если согласованный с ним уровень доходности достигнут не будет, наше вознаграждение будет уменьшено вплоть до минимальных затрат на оплату сопутствующих любой инвестиционной сделке расходов. То есть инвестор получает в нашем лице партнера, прямо заинтересованного в достижении максимального инвестиционного дохода и берущего на себя решение всех возникающих в процессе вопросов.

Поясню на конкретном примере: с учетом того, что инвестор был ограничен по срокам инвестирования отъездом за границу, а сумма инвестирования была небольшой (в размере $90 тысяч), была поставлена цель достичь не менее 6% доходности. С учетом заявленных условий по бюджету и доходности рассматривались лишь двухкомнатные квартиры, характеристики которых позволили бы их сдавать в аренду по цене выше среднерыночной.

В итоге была приобретена двухкомнатная квартира  с качественным ремонтом площадью 62 квадратных метра в 5 минутах ходьбы от станции метро "Кунцевщина", с мебелью (кухня, стол, стулья, шкаф-купе, диван), бытовой техникой (индукционная плита, микроволновая печь, посудомоечная машина).  С учетом торга с продавцом и оплатой наших услуг, квартира обошлась инвестору в $89 000, арендаторы были заселены по договору на год по ставке 500 $/мес, еще 22 $/мес – налог на сдачу квартиры и в итоге мы вышли на 6,4 % доходности.

- То есть вложения инвестора ограничились 89 тысячами, он в течение как минимум полугода будет получать заявленную арендную плату,  и больше он вам не должен?

- Абсолютно верно. Но следует учитывать, что при наличии меньшего бюджета, достичь уровня доходности в размере более 5% годовых, инвестируя в жилую недвижимость, очень сложно. Увеличив размер бюджета, можно рассчитывать и на более высокие доходы.

Другие новости