• ЦЕНА НА КВАРТИРЫ

Деньги


Артем Сахаревич,

С приходом первого тепла спрос на недвижимость за городом начинает расти, а в мае-июне этот процесс достигает пика. Наличие собственного загородного дома или дачи, куда можно приезжать на выходные и жить летом, - мечта многих минчан. С наступлением экономического кризиса многие потенциальные покупатели были вынуждены отложить свои планы, что сильно подкорректировало число сделок на рынке загородного жилья.

В 2015 году ожидания продавцов пока не оправдываются

Загородный рынок подвержен естественной температурной сезонности. Зимой сделки совершаются редко, а в теплое время года спрос держится на высоком уровне. 2015 год не стал исключением - от месяца к месяцу мы наблюдаем все больше сделок купли-продажи с объектами загородной недвижимости: участками, капитальными строениями и застроенными участками.

Но если сравнить абсолютные цифры с прошлым годом, то ситуация покажется далеко не самой радужной. В Минском районе за первые 5 месяцев 2015 года было заключено на 40% меньше сделок с загородной недвижимостью, чем за аналогичный период прошлого года. В соседних районах результаты не многим лучше - там спрос упал в среднем на 34%.


Предложение "разбухло" до рекордных размеров

У загородной недвижимости мы наблюдаем ту же проблему перенасыщенности предложением, что и на рынке продажи квартир в Минске. Если столица пожинает плоды бурной девелоперской деятельности в минувшие годы, то за городом главным "застройщиком" выступало само население. Традиционное желание белорусов возводить дома своими силами активно материализовалось в предыдущие относительно благополучные годы. Как результат, сегодня каждый третий продаваемый дом или коттедж имеет возраст не более 5 лет. Примечательно, что половина из них это "недострой" со степенью готовности 60−90%.

Что касается организованного рынка загородного жилья, то количество новых проектов в последние годы ограничивается примерно десятком коттеджных и таунхаус-поселков, совокупное предложение которых даже близко не может конкурировать по объему со вторичным рынком.

Общий рост предложения на рынке загородного жилья за последние 12 месяцев составил 64%. Подобная тенденция была повсеместной и затронула все направления. Самая острая ситуация сложилась на данный момент на южном cлуцком направлении. Здесь количество выставленных на продажу объектов по сравнению с июнем 2014 года увеличилось на 105%.

В зависимости от типа недвижимости рост объема предложения был следующим: конкуренция среди продавцов домов и коттеджей выросла на 75−80%, участков продается на 43% больше, чем годом ранее, а предложение дач увеличилось на 45%.




Превышение предложения над спросом характерно для всех сегментов загородного рынка. Если в Минске аналогичный дисбаланс уже заметно сказался на цене квартир, которые независимо от типа и местоположения объектов снизились в среднем на 15−20%, то у загородной недвижимости подобное единство не прослеживается. Негативная динамика превалирует, но по ряду направлений цены все равно выросли.

Наиболее однородная ситуация складывается в дачном сегменте. Лишь на мядельском направлении цены на дачи выросли по сравнению с прошлым годом. По остальным направлениям отмечено снижение цен. Если средний ценовой фон в 2014 году колебался в диапазоне 25−45 тыс. USD, то сейчас за дачу "просят" в среднем от 20 до 35 тысяч.

Исключительно негативная ценовая динамика прослеживается в ближайшем пригороде. В 10-километровой зоне от МКАД снижение цен было зафиксировано у всех типов недвижимости по всем направлениям. Загородный рынок вблизи МКАД отчетливо реагирует на изменение цен на квартиры в Минске. С увеличением расстояния от столицы эта связь становится более размытой, а у динамики проявляется заметная инертность.

Цены на коттеджи вблизи столицы снизились в большинстве направлений, самая ощутимая коррекция (около 20%) наблюдалась вдоль выездов в сторону Бреста, Могилева и Мяделя. Несмотря на это снижение, в радиусе 10 километров от МКАД цены на дома и коттеджи по-прежнему остаются чрезвычайно высокими, и лишь за единичные объекты продавцы "просят" сумму, соизмеримую цене типовых 3- и 4-комнатных квартир в Минске.

Высокий ценовой фон у домов и коттеджей приводит к переориентации и без того поредевшего спроса в сторону земельных участков. Количество сделок в этом сегменте уменьшилось не так сильно, как у остальных, а 6 из 9 направлений демонстрируют положительную динамику цен к уровню цен прошлого года. Более чем на треть выросли цены на участки по раковскому и логойскому направлениям, которые считаются наиболее престижными.

Кризис уже сказался на объемах спроса на загородную недвижимость, теперь активно меняется его структура. Растет доля тех, кто выбирает самостоятельное строительство дома, и это делает сегмент продажи земельных участков наименее подверженным кризису. Остаются востребованными и дачи как наиболее доступный вариант загородного дома, где к тому же с начала года существенно снизились цены.

Что касается домов и коттеджей, то здесь ситуация напоминает рынок продажи квартир в Минске: продает тот, кто идет на существенные скидки. Некоторые объекты и раньше "висели" в базе больше года, теперь подобная ситуация наверняка будет наблюдаться еще чаще. Эмоциональный фактор при продаже загородного дома гораздо выше, чем в случае с квартирой. Многие продавцы попросту не готовы идти на уступки, если вложили в строительство или ремонт дома собственное время и силы.

Текущая экономическая ситуация и общее состояние рынка загородного жилья ведут к снижению девелоперской активности ввиду заметно возросших рисков и закономерному уменьшению числа новых проектов. Если они и будут появляться, то, скорее всего, это будут проекты экономкласса, состоящие преимущественно из таунхаусов.

Нужные услуги в нужный момент
-20%
-20%
-50%
-20%
-30%
-90%
-10%
-10%
-50%