Новости
Экспертиза
От застройщика
Строительство
Аренда
Интерьер, дизайн, ремонт
Офтоп
Сервисы
Каталог компаний
Кредиты на жильё
Вопрос-ответ
Форумы
реклама
реклама
реклама

Деньги


Владимир Давидович
На рынке недвижимость наступила "эра покупателя": подешевели квартиры и загородные дома, сбросили цены владельцы офисов и торговых центров. Ситуация напряженная: спрос топчется на месте, тогда как предложение неуклонно растет. Несмотря на сложности в экономике и низкую платежеспособность населения, город ожидают рекордные объемы новых площадей. Кто их освоит, как скоро рынок выберется из воронки девальвации и стоит ли сейчас покупать, рассказал руководитель группы компаний "Твоя столица" Владимир Давидович:

- По сути, это третий кризис, который переживает рынок недвижимости за последние несколько лет. Причем он отличается от предыдущих.  У него две основные причины – перенасыщение рынка и проблемы в экономике, в том числе связанные с ситуацией в соседних странах. Все это привело к "штилю" на рынке недвижимости.

- Как ведут себя цены?

- Если касаться реальных сделок на вторичном рынке жилья, то в среднем цены по сравнению с концом прошлого года снизились на 10-15% в разных сегментах рынка. Цены предложения в среднем по рынку припали менее заметно. За "квадрат" столичного жилья в начале апреля в среднем платят около $1410. Как обычно, дороже всего он в однокомнатных квартирах, дешевле – в "трешках".

В свою очередь средний дисконт по рынку находится в районе 10-15%. Предложение, а оно только в прошлом году выросло на треть, значительно превосходит спрос, поэтому собственникам ничего не остается, как идти на уступки. В отдельных случаях, когда цена объекта остается на уровне конца прошлого года, продавцам приходится сбрасывать до 20% от первоначальной стоимости. Все, конечно, зависит от цены предложения. Стало больше собственников, которые изначально придерживаются рыночной стоимости, чтобы привлечь внимание к своей квартире. Понятно, что в таких случаях торг символический.

Снижение цен на рынке жилой недвижимости было неизбежным. В то же время рынок не перегрет, жилищный пузырь не надулся, поэтому нет и опасений, что произойдет какое-то обрушение.




- Какие квартиры продаются?

- Продаются различные квартиры. Основные критерии – цена и местоположение. Покупатели стараются приобретать жилье вблизи мест с развитой транспортной инфраструктурой. Наибольшим спросом пользуются квартиры рядом со станциями метро. Среди районов, популярность которых заметно возросла, можно выделить Фрунзенский, Московский и Центральный. Причина проста: в них активно строятся спальные районы, так что во многом предложение тянет за собой спрос.

Что касается типа дома, то здесь вырисовывается любопытная тенденция. Если в прошлые кризисные периоды покупатель предпочитал брать "хрущевки" – в условиях дефицита денежных средств компактные размеры играли в плюс, то сейчас спрос на них низкий. Население понимает: состояние таких домов зачастую оставляет желать лучшего, да к тому же еще неясно, что будет с ними дальше.

"Ходовые" варианты – небольшие квартиры в панельных домах, расположенных в спальных районах. В микрорайонах, как правило, все под боком – магазин, школа, детский сад, поликлиника. К тому же цена на такие квартиры обычно невысокая, а если сравнивать по стоимости "квадрата", то может выйти дешевле, чем в "хрущевке".

Больший интерес стали представлять монолитные и каркасно-блочные дома. И хотя такое жилье стоит дороже и имеет большие габариты, спрос на него формируют покупатели с высоким уровнем ожиданий. На рынке есть аудитория, которой нужны современные дома, нестандартная планировка и высокие потолки. На такое жилье сейчас приходится каждая одиннадцатая сделка на рынке.

Текущая ситуация серьезно отразилась на сегменте элитного жилья. Такие квартиры продаются точечно и при невысокой цене – не выше $2000-2500 за "квадрат". Раньше на рынке активно вели себя российские покупатели, но сейчас, когда цены на квартиры в Москве резко упали, они стараются выводить капитал из минского жилья. Сейчас окупить квартиру в Москве проще, поскольку там выше арендные ставки.

- И кто покупает квартиры в Минске?

- "Чистых" продаж на рынке стало меньше. В основном люди вступают в "цепочки": продают одну квартиру, доплачивают и покупают другую. Сейчас для альтернативных сделок хорошее время: и хотя твоя квартира стоит меньше, чем полгода тому назад, но снизилась и сумма доплаты.

Что касается покупателей с наличными деньгами, то часто они решают квартирный вопрос на первичном рынке. Большое число проектов и слабый спрос вынуждают застройщиков снижать цены, предлагать рассрочки платежей, давать скидки. Некоторые застройщики продают даже не строящиеся, а готовые квартиры. "Первичка" сейчас отвоевывает позиции у вторичного рынка.

На рынке жилья стало меньше инвесторов. В подавляющем большинстве случаев квартиры покупают ради решения жилищной проблемы, а не с целью вложения инвестиций. Тому есть две причины: во-первых, сложно спрогнозировать изменение цены квартиры в ближайшие годы, а во-вторых, заметно снизилась стоимость аренды. Так что если человек не собирается жить в новой квартире, то он едва ли сейчас будет ее приобретать.

- Минское жилье продолжит дешеветь...

- Цены на жилье падают на фоне снижения платежеспособности населения. Рынок все еще ощущает на себе последствия девальвации рубля, да и макроэкономическая неопределенность заставляет покупателей переносить решение жилищного вопроса до лучших времен. К тому же на рынке отсутствует доступное жилищное кредитование.

Поэтому следующие месяцы жилье продолжит дешеветь – причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Цены могут снижаться на 1-2% в месяц. Ближе к осени рынок начнет восстанавливаться и отыгрывать потерянные высоты. Чтобы компенсировать последствия девальвации, рынку понадобится около года.

На "первичке" такая же тенденция: цены снизятся примерно на 5-7%. Снижение цен позволит рынку восстановиться. Вероятнее всего, застройщикам предстоит уменьшить маржу. Это благо для рынка, когда он может реагировать на снижение цен. Вот когда запаса не будет, тогда будет плохо. Конечно, многое зависит от застройщика и возводимого им объекта: его характеристик, местоположения, условий оплаты и уровня готовности.

По моим прогнозам, второй квартал должен быть наиболее благоприятным для покупателя – цены будут одними из самых низких за последние годы. То есть если и покупать, то в ближайшие месяцы. Как показывает наш опыт, осенью происходит оживление и цены идут вверх.



- Загородные дома под Минском тоже теряют в цене?


- Спрос на них снизился еще в конце осени, что отчасти объясняется сезонным фактором – загородное жилье приобретают в основном в летний период. В настоящее время количество сделок на этом рынке оставляет желать лучшего. Владельцам дач и коттеджей пришлось пересмотреть ценовую политику: снижение составило 10-20%, при этом наиболее сильно эта тенденция коснулась "среднего" класса, представленного комфортабельными коттеджами, но "без претензий" на элитность. Большое значение имеет качество дома и участка: объекты в плохом состоянии практически не продаются.



- Как обстоят дела на рынке офисной недвижимости?

- Рынок бизнес-центров также переживает трудные времена. В последнее время рынок активно прирастал офисными площадями – в частности, за 2014 год прирост составил порядка 160 тыс. кв. м. В этом году Минск может получить еще более 170 тыс. "квадратов". Однако рынок не готов освоить такие объемы. Соответственно, конкуренция между собственниками офисных объектов ужесточится, что будет оказывать давление на цены и арендные ставки.

- Готовы ли сейчас компании приобретать офисные помещения?

- На первичном рынке офисной недвижимости продаж практически нет. Если офисные помещения и продают, то по демпинговым ценам. При этом на рынке присутствует дефицит качественных предложений. Владельцы бизнес-центров европейского уровня, расположенных в удобном месте, чувствуют себя относительно комфортно. Но даже им будет проще и выгоднее не продавать помещения, а сдавать их в аренду.

Тем более что спрос на офисные помещения среди дольщиков крайне низкий. Непрофильные инвесторы не заинтересованы "замораживать" ресурсы в четырех стенах – они им нужны для развития основной деятельности. Многие компании, которые ранее собирались приобрести помещения под офис, делают выбор в пользу аренды.

Институт долевого строительства постепенно уходит на второй план. На рынке становится все больше профессиональных девелоперов, которые способны построить объект за свой счет с целью последующей сдачи в аренду. Такие компании обладают запасом финансовой прочности и работают не на сиюминутную выгоду, а на получение стабильного финансового потока в течение 7-10 лет. Так что рынок аренды сейчас стал приоритетным.

- Но ведь средняя арендная ставка на офисы в Минске снижается…

- Зато рынок аренды живет. Ставки начали снижаться еще в прошлом году - в первую очередь за счет большого объема вводимых площадей. Макроэкономическая ситуация также оказывает влияние. С начала года арендные ставки "постройнели" примерно на 15%. Но это идет рынку на пользу – активность среди арендаторов возрастает.

Новые объекты делают хорошие рыночные предложения, что давит на рынок в целом. Девелоперы "свежеиспеченных" бизнес-центров готовы мириться с невысокими доходами в первые месяцы, лишь бы быстрее заполнить объект и избежать простоя. Многие компании стараются воспользоваться этой возможностью, чтобы сменить офис и при этом снизить расходы на аренду.

Собственники действующих объектов в свою очередь пытаются удержать арендаторов. А для этого снижают ставки, предоставляет арендные каникулы, предлагают удобный график платежей и т.д. Волна пересмотра условий для арендаторов уже прошла, и в большинстве случаев девелоперы пошли на уступки. Это позволило избежать массовой миграции компаний.

В более выигрышном положении сейчас находятся бизнес-центры классов "A" и "B". На рынке есть спрос на новые объекты, которые позволяют повысить уровень комфорта для сотрудников и репутацию для компании. Логика такова: если и менять офис, то на более качественный. Переезжать ради экономии 2-3 евро с "квадрата" будут только небольшие фирмы.



- Торговые центры в Минске строят еще активнее, чем офисные объекты. Удастся ли их заполнить операторами?


- Проблема актуальна для новых объектов. Заполнить торговый центр стало гораздо сложнее, чем раньше. Представленные в стране ритейлеры достаточно медленно расширяют свои сети. Подавляющее большинство зарубежных брендов отложили выход на белорусский рынок. До конца года в стране они не появятся – в лучшем случае это произойдет в следующем году.

В зоне риска оказались крупные торговые центры, строящиеся как в центре города, так и вблизи спальных районов. Они располагают крупными торговыми галереями, которые проблематично заполнить лишь представленными в стране ритейлерами. Иными словами, сейчас сложно найти операторов на объект полезной площадью свыше 40 тыс. кв. м.

Выход у "гигантов" только один – в создании девелопером собственного бизнеса в сфере торговли. Речь идет об открытии магазинов под узнаваемыми вывесками по схеме франчайзинга. Стоит понимать, что это вынужденная мера, но она, по крайней мере, позволит торговому центру не пустовать. Кроме того, это даст возможность собственнику торгового центра лучше понимать, в какой ситуации находятся его арендаторы.

Более выигрышно смотрятся торговые центры средних размеров с интересной концепцией. Во-первых, заполнить нужно меньшую площадь, во-вторых, оригинальный формат привлекает операторов.

- Может, снижение арендных ставок позволит стимулировать интерес торговых операторов?

- На рынке торговой недвижимости арендные ставки пошли вниз. Однако стоимость аренды выступает далеко не ключевым фактором выбора торгового центра. Основные показатели для торговых операторов – удачное местоположение в местах интенсивных пешеходных потоков и формат объекта.

- Как текущий кризис повлияет на открытие новых торговых центров?

- Открытие многих торговых центров, вероятнее всего, будет перенесено на конец текущего или начало следующего года. Девелоперы не заинтересованы открывать объекты с наполовину пустующими галереями – в первую очередь из-за неудачного позиционирования. Если разочаровать потребителя, то потом вернуть его в торговый центр будет крайне сложно. Создать трафик объекту – ключевая задача для управляющей компании.

- Какие объекты сейчас могут быть интересны для покупки?

- На рынке жилья интерес представляют компактные квартиры вдоль линии метро или в спальном районе, а также жилье в перспективных пригородах. Это могут быть как новостройки, так и уже построенные дома. Из офисных и торговых помещений коммерческий потенциал есть у тех, что расположены либо в объектах с оригинальной концепцией, либо в местах с интенсивным трафиком. В торговле интересен стрит-ритейл: помещения, расположенные в центре или спальных районах на первой линии.

Нет смысла сейчас покупать помещения в торговых центрах, особенно старых. Что касается офисных площадей, то можно приобретать их в бизнес-центрах с качественными характеристиками. Причем лучше всего покупать площади целыми этажами, когда на весь объект приходится два-три собственника. Впоследствии их можно выгодно перепродать и сдать в аренду. Даже сейчас на недвижимости можно зарабатывать гораздо больше, чем на депозитах.


Другие новости