Новости
Экспертиза
От застройщика
Строительство
Аренда
Интерьер, дизайн, ремонт
Офтоп
Сервисы
Каталог компаний
Кредиты на жильё
Вопрос-ответ
Форумы
реклама
реклама
реклама

Деньги


/

Операции с недвижимостью большинству белорусов кажутся "темным лесом", заблудиться в котором проще простого. Все-таки продаем и покупаем квартиры мы не каждый день, а максимум пару раз в жизни. Нашими страхами и недостатком опыта с успехом пользуются предприимчивые риелторы, зарабатывая на каждой сделке немалые деньги. Можно ли в таком щекотливом деле, как покупка или продажа недвижимости, обойтись без участия посредников? Журналист TUT.BY делится собственным опытом.



Как и многие, в повседневной жизни журналисты TUT.BY сталкиваются с решением множества проблем и нередко набивают шишки. В новом цикле материалов мы будем делиться личным опытом и, по возможности, давать советы новичкам. Вспоминаем известную истину: учиться лучше на чужих ошибках.


"Купить квартиру без риелтора? Это почти невозможно!"

Начну с того, что до заключения сделки в вопросах недвижимости мы с супругом напоминали неоперившихся птенцов. Решением квартирного вопроса занимались впервые в жизни и чувствовали огромную ответственность. Задача казалась не самой простой: нам предстояло продать однокомнатную квартиру в новостройке и купить "двушку" на вторичном рынке, по возможности вписавшись в те же деньги.

О работе риелторов на тот момент мы знали немного, но общее отношение к посредникам было одинаковым: лучше без них, чем с ними. Привычка экономить в ходе строительства "однушки" прочно пустила корни. А потому еще до наступления "времени икс" мы начали интересоваться возможностью продажи и покупки квартиры без помощи агентов. Со стороны знакомых и родственников столкнулись с непониманием: "это очень рискованно", "почти невозможно, устанете ходить по инстанциям", "потом проблем не оберетесь".

Находились и единичные положительные примеры, в реальной жизни и на форумах. Доводы в пользу самостоятельности казались вполне аргументированными. Во-первых, в век торжества интернета легко решается вопрос с рекламой, и помощь агентов в этом деле кажется весьма сомнительной. А во-вторых, соотношение стоимости услуг риелторов и их реального участия в сделке кажется абсолютно несоответствующим. Почему десяток показов квартиры стоит несколько учительских зарплат? Это мнения посторонних людей, опытом которых мы и воодушевились.




"Эксклюзивный договор: это вам ничего не будет стоить…"

Большинство сайтов, на которых размещают объявления риелторы, не являются их "секретной территорией" и доступны всем желающим. За небольшую сумму можно не только поднять свою рекламу на верхнюю строку в поиске, но и раскрасить ее во все цвета радуги. На составление текста у нас ушло 10 минут, еще столько же – на то, чтобы добавить фотографии. Мы с мужем так и не смогли понять, в чем заключается прелесть "эксклюзивной риелторской рекламы", особенно с тем условием, что по договору все расходы в итоге берет на себя клиент.

Еще одно спорное преимущество, о котором неустанно говорят агенты по недвижимости, это "помощь в анализе рынка и формировании цены". Действительно, адекватно оценить стоимость собственной недвижимости непросто. Но рынок все решил за нас. Изначально указав завышенную цену, мы каждую неделю исправно ее снижали и по числу звонков постепенно "нащупали" правильную стоимость квартиры.

К слову, интерес к объявлению со стороны агентов был с самого начала. Несмотря на то, что цена квартиры была объективно высокой, риелторы рассыпались в обещаниях ее продать. Но с одним условием: необходимо было подписать с агентством договор на эксклюзивные услуги, которые "ничего вам не будут стоить". Большинство агентов мало интересовала сама квартира, ее расположение и "начинка". Как нам показалось, главным было предложить сотрудничество.

Фото с сайта nasharyazan.info

Продаем самостоятельно: экономия почти 2000 долларов 

Поддавшись на уговоры, уточняем: "Неужели совсем ничего не придется платить? А как же реклама?" И тут выясняется, что за рекламу, конечно, выложить деньги придется, и процент от стоимости проданной квартиры тоже никто не отменял. По закону сумма вознаграждения от продавца колеблется от 1 до 3 процентов (чем дороже недвижимость, тем ниже процент). Так, например, с квартиры стоимостью 80 тысяч долларов, согласно официальным тарифам, необходимо заплатить 2,3 процента, или более 1800 долларов. Плюс реклама и сопутствующие расходы. В рамках стоимости квартиры это, конечно, мелочи. Но, может быть, лучше потратить эти деньги на более приятные вещи?

Руководствуясь такими рассуждениями, мы общались только с теми риелторами, которые не настаивали на подписании договора и уверяли, что все расходы возьмет на себя покупатель. Ждать долго не пришлось. Наша покупательница, искренне недоумевавшая, как можно обойтись без риелтора, заплатила "и за себя, и за того парня". Все заботы по оформлению сделки взял на себя агент с ее стороны. Мы потратили 15 минут на получение выписки с лицевого счета и ксерокопию документов. Еще несколько часов заняло снятие наличных и оформление сделки. Сегодня процедура регистрации договоров купли-продажи значительно упрощена.

К слову, агент забрал наши документы накануне вечером, а на следующий день мы уже подписали договор. Насколько тщательную проверку можно было провести за одну ночь, нам неизвестно. А ведь это главный "козырь" всех агентств по недвижимости. Они обещают "собрать полную информацию о юридической истории квартиры и обеспечить абсолютную безопасность сделки". В любом случае, продавая квартиру, мы рисковали лишь тем, что не получим оговоренную заранее сумму. Чтобы избежать подвоха, было решено встретиться с покупателем еще в банке и пересчитать деньги до подписания договора и после.



Безопасная покупка: государственные регистраторы обязаны выявлять подводные камни

Сделка прошла успешно, но пить шампанское было рано. К этапу покупки квартиры вопрос безопасности вышел на первый план. Риелторы отлично сработали и смогли убедить население в том, что без их участия ты попадешь в неприятную историю с вероятностью чуть ли не 100 процентов. Чтобы развеять сомнения, мы позвонили в РУП "Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру", которое наделено правом регистрировать сделки с недвижимостью. Как оказалось, юридическая консультация здесь бесплатна. Специалист подскажет, какие именно документы требуются по вашему варианту, чтобы не попасть впросак.

Существует два варианта удостоверения сделки: по старинке у нотариусов  или у госрегистраторов, которые наделены этим правом с 2003 года. Но зафиксировать переход права собственности можно только в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру, поэтому сегодня немало людей минуют этап нотариуса. Государственные регистраторы обладают наиболее полной базой по всем объектам недвижимости, и они ОБЯЗАНЫ проверять все нюансы, прежде чем зарегистрировать сделку купли-продажи. Если какая-то квартира, к примеру, находится под арестом, регистратор это увидит и просто-напросто откажет в ее продаже.

Конечно, существуют особенно сложные случаи, например, когда выясняется, что собственник недееспособен. Но сможет ли предотвратить такую ситуацию риелтор? По словам специалистов агентства по государственной регистрации, более полную картину, чем они, не сможет предоставить никто. Поэтому риелторы нужны скорее для подбора вариантов, нежели для проверки сделки. 

Мы же предпочли подбирать варианты сами. Благо в интернете представлен широчайший выбор квартир. С риелтором или без, просматривать большое число вариантов придется все равно, поэтому покупателям в любом случае можно забыть о свободных вечерах. В момент покупки квартиры все твое время и мысли занимает только недвижимость. Где? Почем? С ремонтом или без? Окна во двор или на улицу? Был период, когда мы расстались с мыслью купить квартиру без помощи риелторов, поскольку их засилье на рынке просто колоссальное. Редкие объявления дают напрямую собственники. Все остальные любовно составлены агентами, причем грамотность и адекватность многих из них вызывает вопросы. 
 

"Капитальный ремонт лайт" и "вся инФОструктура"

Мне до сих пор трудно поверить, что кто-то доверяет операции с недвижимостью людям, которые называют инфраструктуру "инфоструктурой", слово "встроенный" пишут с одной буквой "н" и после каждого слова ставят по три восклицательных знака. Впечатлили яркие эпитеты. Квартиру в плохом состоянии тактично называют "полностью готовой к ремонту" или квартирой, которая "позволяет все переделать под свой вкус". Иногда в ней бывает "капитальный ремонт лайт" (на вопрос "капитальный или все-таки лайт?" риелторы ответить затрудняются).



Если недвижимость не имеет ярких преимуществ, для нее все равно подберут правильные слова. Квартира может быть хорошей, уютной, солнечной, прекрасной. Рядом обязательно живут дружелюбные, респектабельные и интеллигентные соседи. Двор не может быть никаким другим, кроме как зеленым и тихим. И ни в коем случае нельзя забывать о счетчиках воды, якобы именно их наличие решает исход процесса приобретения квартиры. Штамп "вся инфраструктура" есть в каждом втором объявлении. А как вам "окна с панорамным обзором" в квартирах стандартного проекта?

Иногда агенты сознательно вводят покупателей в заблуждение. В объявлении двухкомнатная квартира на деле оказывается однокомнатной, но просто "очень большой, поэтому в ней легко сделать перепланировку". Встречались нам и "новостройка" в доме 70-х годов (со справедливой подписью "такое редко где бывает!"), и девятиэтажка, в реальности оказавшаяся хрущевкой. Каким-то удивительным образом большинство домов для агентов расположены рядом с метро, будь то Курасовщина или Зеленый Луг (всего-то 5-10 остановок).

Покупаем без риелтора: экономим от 60 до 120 базовых величин 

Отдельно хочется сказать о стоимости риелторских услуг для покупателей. Их порядок закреплен законодательно. Тем не менее, за один и тот же объем услуг каждый агент норовит получить разные суммы. Так, например, мы с мужем сами подбирали вариант по интернету. В качестве вознаграждения нам назывались самые разные цифры - 120 базовых, 105 со скидкой, 90 - "по большой дружбе" и так далее. После того как мы просили расшифровать, какие именно услуги входят в эту стоимость, многие "сдувались". Молниеносно вспоминали, что подбора варианта стоимостью 45 базовых величин не было, поэтому услуги становились дешевле. Некоторые, особенно стойкие, держались до конца, с пеной у рта доказывая, что показ найденного нами варианта равен его подбору.

Нам повезло: подходящую по всем параметрам квартиру продавал напрямую собственник. По нашей просьбе он заранее предоставил нужные документы, в том числе подробную выписку из лицевого счета, полностью иллюстрировавшую историю квартиры. За несколько дней до оформления сделки мы отнесли бумаги регистратору, обязанность которого состоит в том, чтобы проверить законность сделки. А сэкономленные 120 базовых величин, или 1800 долларов, пришлись нам как нельзя кстати. После покупки начался еще один нелегкий период под названием "ремонт". По грубым подсчетам, благодаря самостоятельной продаже и покупке квартиры мы сэкономили около 4 000 долларов.

Возможно, даже после прочтения этой истории многие скажут, что продажа и покупка недвижимости без риелтора - это большой риск и нервотрепка. Своим рассказом я не призываю следовать моему примеру. Но существует и такой вариант, более дешевый и совсем не такой страшный, как его малюют.

Итак, чтобы самостоятельно продать, а затем купить недвижимость, необходимо: 

1. Внимательно изучить ситуацию на рынке. Вы должны хорошо ориентироваться в ценах на недвижимость в различных районах города, а также иметь четкое представление о планировках квартир, их преимуществах и недостатках. 

2. Составить короткое, но емкое и содержательное объявление о продаже квартиры. Не забудьте правильно указать год строительства дома и его расположение, площадь квартиры, ее состояние, а также ориентировочную цену, иначе всю эту информацию придется повторять каждому потенциальному покупателю. Реальная близость к метро, капитальный ремонт в доме и свежий ремонт в квартире являются безусловными преимуществами. Качественные фотографии  квартиры и схема ее планировки красноречивее многих слов. 

3. Подготовиться к большому числу звонков от агентов. Необходимо четко сформулировать свое желание продать квартиру самостоятельно и идти на контакт только с теми риелторами, у которых есть реальные заинтересованные покупатели.

4. Иметь в виду, что телефонные разговоры и  многочисленные показы квартиры отнимут немало времени. Если для вас оно - деньги, лучше отказаться от самостоятельной продажи и все-таки обратиться к специалисту.

5. Общаясь с потенциальными покупателями, помнить, что при проведении операций с недвижимостью принято торговаться. В среднем продавцы сбрасывают от 1000 до 3000 долларов от заявленной изначально стоимости. Чем дороже квартира, тем больше скидка.

6. Покупатель подтверждает свое намерение приобрести квартиру тем, что оставляет задаток (в районе 1000 долларов), от продавца чаще всего требуется написать соответствующую расписку. 

7. Перед оформлением сделки купли-продажи необходимо сделать ксерокопии ряда документов (свидетельство о государственной регистрации, паспорта, свидетельства о браке, если квартира является общим имуществом), а также взять выписку из лицевого счета.

8. До того как поставить свою подпись в договоре, убедиться в том, что покупатель заплатил вам деньги в полном объеме. Будет нелишним проверить подлинность денежных купюр в одном из банковских отделений.

9. Задавшись целью купить квартиру без риелтора, нужно быть готовым к тому, что число предложений от собственников значительно меньше, чем от агентств. Придется потратить время на поиск оптимального варианта.

10. Выбирая квартиру, важно трезво оценить все возможные недостатки: расположение рядом с шумной улицей, отсутствие в шаговой доступности магазина, детских садов и школы, наличие пьющих соседей и т. д.

11. Убедиться в том, что в квартире никто не прописан, особенно дети. Попросить собственника квартиры подготовить развернутую выписку из лицевого счета, которая отражает ее историю. Заранее договориться обо всех нюансах: кто уплачивает пошлину за регистрацию сделки, каким образом и где будут переданы деньги за квартиру, в какие сроки продавец должен освободить помещение.

12. Перед тем как оформить сделку, есть смысл записаться на бесплатную консультацию в РУП "Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру". Специалисты подскажут, какие документы в вашем конкретном случае должен подготовить продавец и покупатель. Обычно требуются:

- свидетельство о государственной регистрации
- технический паспорт квартиры
- копия лицевого счета
- нотариально заверенные согласия от супруги продавца, участников приватизации или членов семьи собственника (только в том случае, если они прописаны в квартире)

13. Заключить договор и отмечать новоселье!

Другие новости

Комментарии с форума

  • ptg_mail 10 января 2014 в 16:12 из Беларуси

    Спасибо! Очень полезная статья. Главный нюанс в том, что при покупке необходимо обязательно проверить квартиру в государственном кадастровом агентстве с полным пакетом документов на нее (причем это абсолютно бесплатно), а при передаче денег иметь свидетеля со своей стороны, который своей подписью в расписке или другом документе подтвердит факт передачи денег и суммы этих самых денег. Все реально сделать самим...

    +156 −2
  • Sophie_Loren 10 января 2014 в 17:34 из Беларуси

    Агенство может точно так же кинуть.Пару лет назад мой знакомый продавал трёшку и покупал однушку через одно из известных агентств Минска.Все сделки агент провёл,взял свой гонорар в размере 2000$ но...как выяснилось чуть позже квартира была с очень большой задолженностью за электроэнергию,и за несколько лет сменила несколько хозяев по этой причине.Разборки в агентство результатов не дали,было сказано " квартира теперь ваша вот и решайте сами эти проблемы". По итогу все гос.инстанции и слышать не хотели что квартира была приобретена уже с долгами,никто разбираться не хотел ,ты хозяин-вот и плати.По итогу пришлось моему знакомому пройти не один суд и всёравно потом выплачивать долг за электроэнергию, которую сделали предыдущие владельцы.Вывод: агенства "кидают" точно так же как можешь попасть и сам без их участия,только ты им ещё и деньги платишь.

    +98 −4
  • ni-kolya 10 января 2014 в 18:19 из Беларуси

    Купить квартиру можно самому. Но если все таки нашли вариант через агенство, то сначала подпишите договор с покупателем о купле продаже, а потом только с агентством. И то не спешите подписывать, ВНИМАТЕЛЬНО ЧИТАЙТЕ ДОГОВОР. Сам лично снизил стоимость услуг со 105 до 60 минималок. Там есть такие интересные пункты как например подача объявления. Так вот если вы сами нашли квартиру в интернете ( а не пошли в агенство что бы искали за вас), то платить не надо. Я это обосновал тем, что я нашел объявление с контекстом " продам квартиру", а по условиям их договора я плачу за объявление в контекстом "куплю квартиру", якобы от меня.То же самое с пунктом подбор вариантов. Ничего они не искали так как я сам нашел квартиру и хочу купить ее. А в договоре имеется смысл что агенство ищет для меня квартиру, чего они не делают. Так почему я должен им платить за то чего они не выполняют. Такая же история и с подготовкой документов. Получаем такой случай : квартира продается через агенство, то есть оно берет на себя все обязанности по подготовке документов со стороны продавца. У вас же в договоре опять... Читать дальше...

    +84 −4
  • dina_w 10 января 2014 в 23:58 из Беларуси

    У моего мужа с его сестрой была общая квартира (наследство), которую он хотел продать, а она категорически нет т.к жила в ней.Вопрос зашел в тупик и их отношения напрочь испортились. И только благодаря агенту по недвижимости, которая проявила максимум такта, терпения и искреннего участия, удалось эту ситуацию разрулить благополучно без всяких судов и проч.

    +6 −45