• Экспертиза
  • От застройщика
  • Строительство
  • Аренда
  • Деньги
  • Интерьер, дизайн, ремонт
  • Офтоп
  • Архив новостей
    ПНВТСРЧТПТСБВС
  1. В выходные чуть потеплеет, на следующей неделе — похолодание и дожди
  2. «Попытка восстановить легитимность». Эксперты — о «заигрывании с Баку» и будущей встрече с Путиным
  3. Дух захватывает. Что видно с крыши в центре Минска, где сегодня презентовали высотный огород?
  4. Мошенники оформили на женщину онлайн-кредит на 10 000 рублей, пришлось его выплатить. Что говорят в банке
  5. «В больнице плакал и просил прощения». Поговорили с женой Виктора Борушко, которому дали 5 лет колонии
  6. Разбираемся с подержанными «китайцами». Что интересного можно купить?
  7. Переговоры с Мишустиным и новые законы. Что происходит в Беларуси 16 апреля
  8. Туктамышеву называют новой примой российского фигурного катания. Только взгляните, как она хороша
  9. «Настроения упаднические». Работники «Белмедпрепаратов» сообщают об увольнениях из-за политики
  10. Курсы доллара и евро заметно упали. Что происходит на валютном рынке
  11. «Это недопустимо». Григорий Василевич — об идее ограничить возраст для голосования 70 годами
  12. «Падает мотивация платить налоги». Белорусы плохо разбираются в бюджете. Вот к чему это может приводить
  13. Девушка Роналду — модель с невероятными формами. Вы удивитесь, узнав, чем она занималась до встречи с ним
  14. На «Гомсельмаше» рассказали про 400 вакансий, приглашение россиян на работу и зарплаты выше 3600 рублей
  15. Суд приговорил музыканта Тиму Белорусских к двум годам «домашней химии»
  16. Как скручивают пробеги у машин из Европы: вопиющие примеры и советы специалистов
  17. «Я решил отвечать соразмерно». Байден заявил, что выбрал мягкий вариант санкций против России
  18. Премьер-министр России в Минске: налоговая интеграция и анонс встречи Лукашенко и Путина
  19. Где в Беларуси численность населения падала, а где росла? Посмотрели статистику по регионам
  20. В прокате — «Чернобыль» Данилы Козловского. Что с ним не так?
  21. Врач — о симптомах хламидиоза и том, как им можно заразиться
  22. «Оказалось бы, что Минск — древний азербайджанский город». Бывший президент Армении раскритиковал Лукашенко
  23. Бежали за границу через реки, леса и поля. Как белорусы скрываются от преследования силовиков
  24. Вместо Земфиры — Моргенштерн. Организаторы «Вёски» — о возврате билетов и новом лайнапе
  25. АНТ: «Ціханоўскія атрымалі долю ў кампаніі сям'і Бабарыкі задоўга да выбараў». Глядзім дакументы
  26. Белорус заочно получил пожизненное за убийство французских миротворцев. Рассказываем, что известно
  27. «Как раньше ездил к пациентам? На коне!» История, вероятно, самого пожилого медика страны
  28. Врач объясняет, когда выпивать два дня — это уже запой и как быстро человек может спиться
  29. «Вы будете петь вместе с ангелами, и твой голос будет звучать, как всегда, ярко». В Минске простились с Леонидом Борткевичем
  30. «Белнефтехим» рассказал, насколько подорожает топливо до конца года


/

На прошлой неделе стало известно, что ЕРАМ покидает бизнес-центр «Красавік», который компания арендовала полностью. В связи с этим мы решили узнать, является ли уход айтишников (и не только) из офисов массовым. О том, как сейчас чувствует себя рынок коммерческой недвижимости, REALTY.TUT.BY рассказал партнер, исполнительный директор белорусского представительства международной консалтинговой компании NAI Global Андрей Алешкин.

Офисные площади делятся на следующие классы: A, В1, В2, С и D. Но поскольку последние два класса находятся в основном в старых зданиях и не отвечают современным требованиям, то рассматривать мы будем только первые три.

По словам Андрея Алешкина, сейчас в Минске около одного миллиона квадратных метров офисных площадей классов A, В1 и В2. Плюс в 2021 году планируется ввести еще около ста тысяч «квадратов» таких объектов.

— Таким образом, по насыщенности и общему количеству офисных площадей мы уже приближаемся к средним показателям соседних стран. Минск с текущей обеспеченностью в 0,5 квадратного метра на одного жителя немного уступает Киеву и Санкт-Петербургу, где приходится по 0,7 «квадрата» на одного жителя. При этом мы еще существенно проигрываем Риге, Вильнюсу, Москве, Таллину и Варшаве, где обеспеченность выше. В Риге на одного жителя — 1,1 квадратного метра качественных офисов, в Вильнюсе — 1,2 метра, в Москве — 1,7 метра, в Таллине — 2,2 метра, в Варшаве — 3,2 метра.

«30−40% сотрудников IT-компаний уже не вернутся к работе в офисах»

— Какой объем офисных площадей высвободился за год? Какие можно привести примеры, похожие на историю с бизнес-центром «Красавік»? Какую долю среди отказников занимают IT-компании?

— Да, были примеры съезда арендаторов, но это не носило массового характера. Массовой можно скорее назвать «удаленку», которая была введена повсеместно, а не только у IT-компаний. Некоторые же не айтишные компании сокращали свои площади именно из-за падения спроса на их продукты, товары или услуги.

История же с «Красавіком», по мнению эксперта, — это часть стратегии IT-компании (ЕРАМ. — Прим. TUT.BY) по оптимизации.

— То же самое произошло еще в ряде бизнес-центров Минска, да и в региональных БЦ, где крупные площади были высвобождены в 2020 или начале 2021 года. Конечно, большая часть из этих компаний занимает IT-сектор, который в том числе больше всех положительно воспринял работу сотрудников на «удаленке». Думаю, что 30−40% сотрудников из числа этих компаний и вовсе уже не вернутся к привычной работе в офисах. Однако это не означает напрямую уменьшение площадей. Это будет скорее их оптимизация, трансформация в более гибкие пространства, agile-офисы с коливингами и коворкингами и тому подобное. Будущее за универсальностью и гибкостью.

Фото: Дмитрий Брушко, TUT.BY
Бизнес-центр «Красавік». Фото: Дмитрий Брушко, TUT.BY

— Каким был спрос на офисы в начале 2020 года и каким стал сейчас? Насколько упал спрос со стороны IT-компаний?

— Спрос в начале и середине 2020-го был практически нулевым. Были редкие запросы из серии: «А что со ставками, они упали в два раза? Нет? Ну тогда подождем». Сейчас же, начиная с февраля 2021 года, пошли запросы, и не только от компаний из IT-сектора. Можно сказать, что рынок оживился. Но по факту по сравнению с концом 2019 года спрос точно упал в 2−3 раза. Особенно страдают новые проекты и еще более те, в которых нет отделки. Такие помещения практически не интересны потенциальным арендаторам. Вкладываться в отделку сейчас никто не готов. Поэтому в приоритете проекты с отделкой.

«Ставки аренды уменьшились в пределах 10%»

— Какие причины отказа от площадей и падения спроса? Существенно ли на это влияет релокация айтишников после выборов во второй половине 2020 года?

— Я бы не сказал, что релокация является существенным фактором, скорее COVID-19 оказал большее влияние на рынок. Я бы даже сказал, он еще больше повлиял на международные компании не из IT-сектора, так как у них было принято общее решение по всему миру уйти на «удаленку». Причем сразу на год, а у некоторых и на 1,5−2 года. Соответственно, встал вопрос о целесообразности аренды ими помещений и сокращения площадей.

Однако это не означает, что произошел массовый уход, говорит Алешкин. Произошли скорее диалог между арендатором и арендодателем и поиски приемлемых для сторон сценариев.

— Те арендодатели, которые шли навстречу, слушали арендатора и вырабатывали стратегии, учитывающие как реалии рынка, так и ситуацию арендаторов, смогли сохранить не только хорошие отношения с арендаторами, но и не допустили их ухода из объектов. Где-то это была краткосрочная скидка, а где-то — уменьшение площади, субаренда, каникулы и так далее.

Фото: Евгений Ерчак, TUT.BY
Изображение носит иллюстративный характер. Фото: Евгений Ерчак, TUT.BY

— Насколько за год просели ставки аренды на офисы разных сегментов?

— Особенно пострадали, как я говорил выше, новые проекты, которые ввелись на самом пике «ковидных» ограничений. В них ставки упали на 20−40% по сравнению с теми, которые они заявляли в конце 2019 или начале 2020 годов. В действующих же бизнес-центрах после переговоров и выработки совместных обоюдоустраивающих условий в основной массе ставки были сохранены или незначительно уменьшены — в пределах 10%. В основном это происходило с условием возврата ставок аренды в течение второй половины 2021 года к действующим в начале 2020 года. Но, конечно, в каждом случае все зависит от проекта и лояльности арендодателя.

По данным Андрея Алешкина, по состоянию на конец 2020 года ставки аренды для бизнес-центров класса А находились в пределах 24−28 евро за квадратный метр в месяц без НДС, для офисов класса В1 — 12−24 евро, для офисов класса В2 — 7−12 евро.

— Если говорить о текущих ставках аренды, то я бы все пометил «звездочкой», так как все сейчас решается путем индивидуальных переговоров. Но в среднем суммы такие: класс А — в пределах 18−25 евро за метр, класс В1 — в пределах 10−17 евро, класс В2 — в пределах 5−12 евро без учета НДС, коммунальных и эксплуатационных платежей.

«Будущее — за гибкими офисами»

— Как ситуация в Минске отличается от ситуации, например, в Киеве?

— По данным наших коллег, за год вакантность офисных помещений увеличилась на 5,5% — к концу 2020 года она составляла 12,5%. По опросам NAI Ukraine корпоративных офисных арендаторов, 63% компаний не меняли площадь офисов, 13% уменьшили до 10%, а у 6% компаний наблюдается уменьшение на более чем 50%. Арендные ставки на офисы снизились в среднем на 20% в течение года. Очень яркая тенденция — многие компании в связи с пандемией вместе с переходом на удаленный формат работы стали вынуждены оптимизировать затраты на офис путем использования коворкингов.

— Каковы ваши прогнозы по рынку офисной недвижимости в Минске?

— Мы пока не наблюдаем активных реконцепций в существующих объектах, но видим активное движение по внедрению новых форматов в строящиеся проекты. Новые проекты отходят от готовых решений прошлых лет и активно следуют трендам.

Согласно трендам 2020 года, инфраструктурная составляющая многих бизнес-центров расширилась. Возникли новые требования арендаторов, которые хотят видеть коммерческие площади первых этажей под магазины, рестораны и сервисы, а также общие площади в виде лаундж-зон и террас. Появились также требования к наличию провайдеров услуг — например, таких как фитнес, красота или медицина.

Увеличиваются общие пространства — лаундж-зоны и холлы-ресепшены, потому что это места взаимодействия арендаторов с курьерами и посетителями. При возможности — обустраиваются террасы и эксплуатируемые кровли для возможности работы на открытом пространстве и организации здесь ивентов.

Но наиболее актуальным является предусмотрение пространств для гибкой аренды, говорит Андрей Алешкин. Это отдельные части здания и этажи, включающие инфраструктуру коворкинга, и офисные пространства для разных моделей работы. Например, хот-дески (опенспейсы, в которых сотрудники вместо закрепленного рабочего места занимают свободное, приходя на работу по своему графику. — Прим. TUT.BY), закрепленные столы в опенспейсе, мини-офисы с готовым ремонтом, переговорные.

— Это позволяет рассчитывать на большую аудиторию, создать более сильные позиции на рынке, распространяя преимущества инфраструктуры коворкинга не только внутри него, а на все здание. Как результат — за счет аренды по столам и более дорогим краткосрочным контрактам повысить доход с квадратного метра такого этажа на 15−30% в зависимости от локации.

Описанная модель работы для бизнес-центра более сложная, но это решаемая проблема. На Западе, например, она решается за счет все тех же операторов коворкинга.

— Так, для примера, операторы гибких офисов Własne B, Mindspace в Варшаве взаимодействуют с классическими лендлордами (владельцами земли и зданий. — Прим. TUT.BY) по системе договоров управления. Таким образом, классический бизнес-центр сдается по формату коворкинга и управляется профессиональным оператором. Но контракты заключаются напрямую, и доход получает непосредственно собственник объекта, а коворкинг-оператор диверсифицирует деятельность, получая дополнительный доход к основному бизнесу.

Фото: pixaby.com
Бизнес-центры в Варшаве. Фото: pixaby.com

Что же касается общих тенденций на белорусском рынке офисов, то, по словам эксперта, в 2021 году ожидается превалирование удаленного формата работы с постепенным возвращением в офисы во втором полугодии.

— Однако главным образом неопределенность рынка напрямую связана с потенциальными карантинными ограничениями и скоростью вакцинации. В любом случае будущее за гибкими офисами.

-10%
-5%
-10%
-20%
-50%
-10%
-11%
0072916
реклама