Пандемия коронавируса, падение курса рубля и замедление экономического роста в первом полугодии 2020 года сказались не только на рынке жилой, но и на рынке коммерческой недвижимости. Как отреагировал на происходившее рынок торговых и офисных помещений, а также чего можно ожидать дальше, REALTY.TUT.BY рассказали в Национальном кадастровом агентстве (НКА) Госкомитета по имуществу Беларуси. Все итоги первого полугодия и прогноз на будущее — читайте в материале.

Фото: Евгений Ерчак, TUT.BY
Изображение носит иллюстративный характер. Фото: Евгений Ерчак, TUT.BY

В Национальном кадастровом агентстве отмечают, что рынок недвижимости всегда реагирует на изменения в экономике с некоторым запозданием. Поэтому только сегодня можно подводить итоги первого полугодия 2020 года и анализировать, какое влияние оказала пандемия коронавируса на рынок нежилой недвижимости в Минске и в регионах.

Аналитики НКА подвели итоги и комплексно проанализировали такие показатели рынка недвижимости, как объемы ввода, количество и суммарный объем сделок в денежном и площадном выражении на основании информации, содержащейся в Реестре цен на земельные участки государственного земельного кадастра Беларуси, а также предложения в открытых источниках по различным сегментам в первом полугодии 2020 по сравнению с предыдущими периодами.

В целом сейчас можно говорить о тенденции сокращения активности на рынке нежилой недвижимости и снижении цен, однако степень реакции рынка зависит от конкретных сегментов и территорий.

Что происходило на рынке торговой недвижимости?

В Беларуси не было карантина и запрета на работу торговых центров и кафе, однако потоки клиентов в них значительно снизились. Торговые объекты вели активные переговоры с арендодателем по снижению ставок аренды, рестораны и кафе переориентировались на доставку готовых блюд и частично закрылись.

— Среднерыночная ставка аренды на торговые объекты в Минске по итогам первого полугодия снизилась на 11%. Снижение можно отметить и на рынке купли-продажи, — говорит начальник управления кадастровой оценки НКА Вероника Соловьева.

  • Вероника Соловьева, начальник управления кадастровой оценки НКА

Количество сделок по сравнению со вторым полугодием 2019 года снизилось на 42%, цены по итогам первого полугодия снизились на 15%. Меньше всего эти изменения затронули магазины шаговой доступности. Это небольшие по площади объекты, расположенные на первых этажах жилых домов, зданий общественного назначения или в пристроенных, отдельно стоящих зданиях. Основная задача таких магазинов — удовлетворять потребности в продуктах или товарах первой необходимости жителей ближайших домов. Снижение ставок аренды и средних цен по ним находилось в пределах 3−8%.

При этом активность сделок купли-продажи в областных центрах находилась на среднегодовом уровне (2017−2019 годы). Это от 15 до 30 сделок в год в одном областном центре. Снижение средних цен также было несущественным и находилось в пределах 1−2%. По итогам первого полугодия средние цены сделок торговых объектов установились на отметке 680−690 долларов/кв. м в Гомеле, Бресте, Гродно; в Витебске и Могилеве — 630 долларов/кв. м.

— Если же говорить об активности в менее крупных городах, то количество сделок сократилось на 15−30%. Наблюдалось и незначительное снижение средних цен. Вероятнее всего, в следующем полугодии на фоне сокращения количества сделок мы увидим более ощутимое снижение цен, — говорит Вероника Соловьева.

А что с офисами?

Что касается офисной недвижимости, то меньше всего подверглись влиянию кризиса офисные объекты класса В1. Спрос на офисы высокого качества формируют ИТ-компании, международные корпорации и крупные белорусские компании. Однако в связи с переходом на удаленную работу многих организаций и возможной частично релокацией ИТ-специалистов спрос на офисные объекты в ближайшей перспективе может снизиться. По оценкам консалтинговой компании, которая работает непосредственно со сдачей в аренду высококачественных офисов, 37−39% офисных площадей в столице занята ИТ-компаниями и около 70% площадей в новых бизнес-центрах.

В первом полугодии 2020 года аналитиками НКА была пересмотрена классификация офисной недвижимости, изменив подход к определению класса офисов и расширив характеристики. Новая классификация учитывает особенности белорусского рынка и охватывает весь сегмент офисов от бизнес-центров А, В1 до административных зданий и помещений на производственных объектах.

Обновленная классификация офисной недвижимости описана в новом аналитическом обзоре. Согласно ней к офисам класса А относятся бизнес-центр на Интернациональной, 36 и бизнес-центр «Титул». Ввиду отсутствия сделок купли-продажи и открытой рыночной информации по цене аренды по данным объектам анализ по данному классу не представлен. Офисы класса В1-В2 представлены в основном новыми качественными бизнес-центрами с привлекательным местоположением (например «Омега Тауэр», «Титан», «Футурис», «Рубин Плаза»); класс С представляет бизнес-центры старого формата, административные здания и офисные помещения в торговых центрах; класс D представлен офисными помещениями на первых этажах жилых домов; класс Е представлен зданиями и помещениями административного назначения в составе производственно-складского комплекса.

По итогам первого полугодия 2020 года суммарная площадь выставленных на продажу офисных помещений осталась на уровне 2019 года. Однако реализованный спрос составил всего 13% от общего объема предложения.

— В условиях текущей экономической ситуации наблюдается невысокая активность при приобретении дополнительных (к уже имеющимся) офисных площадей ни у крупных компаний, ни у мелкого бизнеса. Стоит отметить, что реагировать рынок офисной недвижимости на происходящее в мире начал только во втором квартале 2020 года, в то время как, например, рынок торговой недвижимости ощутил влияние кризиса и негативных факторов с первых дней, — поясняет Вероника Соловьева.

Количество сделок купли-продажи и объем рынка в первом квартале находились в пределах среднего значения за 2016−2019 годов. Количество сделок купли-продажи во втором квартале по сравнению с первым кварталом снизилось на 63%, денежный оборот — на 64%.

Наибольшим спросом по-прежнему пользуются офисы класса С и D. Офисы класса С в основном представляют интерес для компаний, которые чаще всего работают в сегменте B2B (business-to-business), в то время как офисы класса D используются небольшими организациями, которые работают в сегменте B2C (business to customer) — риелторские организации, туристические фирмы, страховые компании и так далее.

Цены продажи офисов снизились практически во всех классах от 6 до 9%. У офисов класса В1 наблюдался небольшой рост средних цен, несмотря на общую динамику цен на офисном сегменте. Анализ динамики средних арендных ставок по офисам показал их снижение от 4 до 12% в зависимости от класса.

Что с офисами в регионах?

В областных центрах и крупных городах на рынке офисной недвижимости в целом не было отмечено снижения активности сделок. Показатель количества сделок в первом полугодии 2020 года находился на уровне 15−25 сделок в каждом областном центре. Однако отмечено незначительное снижение средних цен во всех столицах областей от 3 до 5%. Офисы в регионах впервые были проклассифицированы, и динамика цен представлена для офисов классов C и D.

Практически во всех небольших городах существенно снизилась активность рынка (где-то на 50%), при этом значительного снижения цен не отмечалось. Однако стоит отметить, что для таких городов в целом характерен низкий уровень цен на административные объекты.

В регионах также можно отметить большую долю продаж зданий и помещений финансового назначения, принадлежащих ОАО «Приорбанк», Банк БелВЭБ, ОАО «БПС-Сбербанк». Эти банки оптимизируют портфель объектов недвижимости, в связи с чем предлагают на продажу свои офисы в регионах. Такие объекты во второй половине 2019 года сформировали основной объем сделок в крупных и средних городах нашей страны.

Что будет дальше?

Вероника Соловьева говорит, что наиболее вероятным сценарием развития событий на рынке офисной недвижимости является дальнейшее снижение цен и арендных ставок в долларовом эквиваленте в столице и регионах.

— Со стороны спроса на данный момент у организаций отсутствует необходимость приобретения новых офисов, а развитие и расширение бизнеса поставлено на паузу. С другой стороны, компании, которые сильнее всего пострадали от сложившейся экономической ситуации, могут начать предлагать свои объекты для продажи на рынок, что сформирует дополнительное предложение. Вероятный отток IT-компаний существенно снизит спрос на высококачественные офисы, что при фиксированном объеме предложения приведет к снижению цен, — считает эксперт.

Но первые выводы о том, как отразится экономико-политическая нестабильность в стране и ожидание второй волны коронавируса на рынке недвижимости мы увидим только к концу 2020 года.

-15%
-10%
-15%
-10%
-50%
-30%
-50%
-30%