105 дней за решеткой. Катерина Борисевич
Коронавирус: свежие цифры
  1. «Парень выдержал полгода». История мотоциклистки, которая в 25 лет стала жертвой страшной аварии
  2. Перенес жуткое сотрясение, но вернулся и выиграл два Кубка Стэнли. Хоккеист, которым восхищается весь мир
  3. Все магазины Bigzz и «Копилка» не работают. Компания ушла в ликвидацию
  4. Инициатива BYPOL выложила напутственную речь якобы экс-главы МВД по случаю его ухода с должности
  5. Минское «Динамо» снова проиграло питерскому СКА в Кубке Гагарина
  6. Беларусбанк начал выдавать потребительские кредиты. Какую сумму дадут при зарплате в 1000 рублей
  7. Белорусов атаковали банковские мошенники. Откуда у них данные, почему их сложно найти, как защититься
  8. Итоги ажиотажа: за два месяца техосмотр прошло столько машин, сколько раньше за полгода
  9. «Наш пессимизм не оправдался». Что сейчас происходит со стартап-сообществом в Беларуси
  10. Год с коронавирусом. В какие страны сейчас могут слетать белорусы и что для этого нужно
  11. На продукты рванули цены. Где сейчас выгоднее закупаться — на рынках, в гипермаркетах, дискаунтерах?
  12. «За полтора месяца мое душевное рвение ушло в минус». Минчанка продала квартиру и купила синагогу
  13. «Вместо 25 рублей — 129». Банк повысил предпринимателю плату за обслуживание в 5 раз из-за овердрафта
  14. Уволился декан ФМО БГУ Виктор Шадурский. Он возглавлял факультет больше 12 лет
  15. Протестировали, как работает оплата проезда в метро по лицу, и рассказываем, что из этого вышло
  16. Носкевич: Уголовное дело Тихановского до конца месяца будет передано прокурору для направления в суд
  17. Как перекладывают «по карманам» долги госсектора и чем это чревато
  18. Эксперт рассказал, как правильно посеять семена и что делать, чтобы они взошли
  19. «Мы с вами не допустили гражданского раскола». Лукашенко и Кубраков поздравили милиционеров
  20. ЕЭК предложила Беларуси избавиться от обязательного перечня белорусских товаров в магазинах
  21. Медики написали открытое письмо главе профсоюза: «Мог ли врач промолчать и позволить опорочить имя убитого?»
  22. «Осторожно, тут могут быть бэчебэшники». Как в Купаловском прошел первый спектакль после президентских выборов
  23. По зарплатам «в конвертах» ввели новшество. Оно касается как работников, так и нанимателей
  24. «В школе думали, что приводит бабушка». История Даши, у которой разница в возрасте с мамой 45 лет
  25. Казакевич озвучил социальный портрет «преступника», «связанного с протестной активностью»
  26. Новый декан у ФМО БГУ и большой красно-зеленый флаг в Новой Боровой. Что происходило в Беларуси 4 марта
  27. Две машины в Андорру, пять — в Эстонию, 121 — в Германию. Интересные факты об экспорте авто из Беларуси
  28. «Малышке был месяц, они ее очень ждали». Что известно о троих погибших в страшной аварии под Волковыском
  29. Белорусские биатлонистки стали вторыми в эстафете, проиграв одну секунду
  30. Служит в армии и копит на дом в деревне. В женском биатлоне — новая звезда (и она невероятно милая)


/

Сейчас в Минске большинство коммерческих застройщиков реализует квартиры через продажу жилищных облигаций. Но для покупателей это — еще больший риск, чем влазить в долевку. И вот почему.

  • Имя
    Наталья Литовская, эксперт по жилой недвижимости

— Вам мало «Волыни», «Тамбаза»? Все равно продолжаете покупать эти облигации. И никто у нас не спрашивает — так эмоционально отреагировала на встрече с держателями облигаций «Грушевского посада» председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома, — пишет Realt.by.

«Грушевский посад» — новая головная боль города. Возводил комплекс «Жилстройкомплект» (ЖСК), но стройка стала, денег нет, директор осел за рубежом и пишет местным властям письма, что деньги найдет. Кредит возьмет, инвестора привлечет (на это рассчитывал и осужденный глава «Тамбаза» Лев Хаютин — но у него не получилось).

В истории с «Тамбазом» деньги из ЖК не выводились, полученное от продажи по облигациям вкладывалось в торговый центр (стилобат, читай, первые этажи всего ЖК), который рассчитывали продать и на эти деньги квартиры достроить. Ошибка руководства была неумышленной, но сотни семей пострадали, и достраивают жилье с доплатами УКСу.

В «Грушевском посаде» стилобата нет. Ставший колом четырехсекционный дом продан, причем в цене застройщик не демпинговал.

Фото: Павел Садовский, Realt.by
Фото: Павел Садовский, Realt.by

Визуально есть две секции из четырех. А денег от проданных облигаций на строительство давно нет. Правоохранительные структуры, конечно, когда-нибудь расскажут, куда ушли миллионы долларов и назовут виновных. Но держателям облигаций от этого точно легче не станет.

Надо заметить, облигации придумали как альтернативу долевке. Мол, при выпуске жилищные облигации либо страхуются в больших страховых компаниях, либо выпускаются под гарантию банка или под залог активов самой организации. На период строительства такие активы замораживаются. Они выступают гарантией обеспечения стоимости ценных бумаг. В случае задержки строительства можно расторгнуть соглашение и застройщик обязан выплатить фактически уплаченные денежные средства, то есть всю сумму, которую вы реально заплатили, не номинал, да еще ставку рефинансирования сверху.

Но практика уже показала, если деньги у застройщика испаряются, идея не работает. Вложенное не вернуть, впереди или бессмысленные суды за возвращение хотя бы номинала облигаций, или стояние с плакатами, год-два на смену застройщика, доплата УКСу, который будет достраивать объект.

Даже дольщикам проще. По договорам долевого строительства деньги должны идти на спецсчет, с которого — только на строительство объекта. Их сложнее вывести из стройки, неважно куда — на другой объект или на счета фирм-прокладок.

Но долевым способом строит меньшинство. Государственные застройщики, тройка некрупных коммерческих застройщиков. Используют две схемы реализации — долевку плюс облигации — компании, входящие в «Дана Холдингс», и еще пара небольших коммерческих застройщиков.

Посредством жилищных облигаций обычно реализует свои метры, пожалуй, большинство застройщиков: «А-100 Девелопмент», «Айрон», «Инфореалт», «Тапас», «10УНР» и т.д.

И да, история с «Тамбазом» никого ничему не научит. Если нравится объект, хочешь квартиру в этой локации, проходишь по деньгам — покупаешь облигации, за свои или в кредит. Нет выбора — построить конкретную квартиру за облигации или по договору долевого строительства, а готового к окончанию стройки, скорее всего, не останется.

Вроде, все прозрели, что сама практика строительства по облигациям — дефективная. Застройщика, по сути, никто не контролирует, и если владелец компании решит эвакуироваться за рубеж, предварительно выведя деньги из стройки или случится фатальный провал в экономике проекта (а экономисты прочат исключительно ухудшение экономической ситуации), держатели облигаций остаются только с надеждой на государство.

Фото: Павел Садовский, Realt.by
Фото: Павел Садовский, Realt.by

Застройщики, кстати, к фатальным провалам уже готовились — не зря почти все обзавелись «дочками» под часть проектов. Случись провал на одном проекте, можно будет защитить другие от разбирательств. Мол, «дочка» не родная, у нее своя экономика, и вообще мы тут только авторский надзор осуществляем.

Сейчас полагается резюмировать. Но я не могу вскинуть брови и сказать, что вам, «Волыни» с «Тамбазом» было мало? Чего вы покупаете эти облигации?

Да, долевка чуток надежнее, а еще надежнее — покупать готовое. Только вот квадратные метры в Минске — дорогие, а в уже построенных домах — слишком дорогие. Так что просто констатирую: впереди неизвестность, и строиться по облигациям — повышенный риск. Даже с застройщиком, за плечами которого — годы и успешные проекты. Потенциальному покупателю метров на стадии котлована или первого этажа придется самому проводить расследование по надежности застройщика и перспективам успешного завершения проекта. Увы, никто ему в этом не поможет.

Ну, а через пару лет, если указ президента об ограничении прибыли застройщиков начнет-таки работать, проблема рассосется: ни долевки, ни облигаций не будет. Останется только дорогое готовое жилье. Собственно, для чего его и принимали.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.

-10%
-30%
-33%
-49%
-70%
-60%
-20%
реклама