• Экспертиза
  • От застройщика
  • Строительство
  • Аренда
  • Деньги
  • Интерьер, дизайн, ремонт
  • Офтоп
  • Архив новостей
    ПНВТСРЧТПТСБВС
  1. Рынок лекарств штормит. Посмотрели, как изменились цены на одни и те же препараты с конца 2020-го
  2. Год назад в Беларуси выявили первый случай COVID-19. Что сделано за год, а что — нет
  3. Судьба ставки рефинансирования, обновленный КоАП, дедлайн по налогам, заморозка цен. Изменения марта
  4. Байкеры пытались отбить товарища у неизвестных у ТЦ «Европа». Ими оказались силовики, парней отправили в колонию
  5. «Бэушка» из США против «бэушки» из Европы: разобрали, какой вариант выгоднее, на конкретных примерах
  6. Могилев лишился двух уникальных имиджевых объектов — башенных часов и горниста (и все из-за политики). Что дальше?
  7. Защитник Бабарико и Колесниковой подал жалобу в суд на лишение его лицензии, но ему отказали
  8. Биатлонистка Блашко рассказала, как ей живется в Украине и что думает о ситуации в Беларуси
  9. Один из почетных консулов Беларуси в Италии подал в отставку из-за несогласия с происходящим после выборов
  10. По Мстиславлю уже 5 месяцев гуляет стадо оленей. Жители говорят, что олениха с детенышем ранена
  11. Секс-символ биатлона развелась и снялась для Playboy (но уже закрутила роман с близким другом)
  12. «Из-за анорексии попал в реанимацию». История пары, где у одного психическое расстройство
  13. Экс-директору отделения Белгазпромбанка в Могилеве Сергею Кармызову вынесли приговор
  14. Звезда белорусской оперы сказал три слова на видео, его уволили «за аморальный проступок» — и суд с этим согласился
  15. «Ситуация, похоже, только ухудшилась». Представитель Верховного комиссара ООН — о правах человека в Беларуси
  16. Минздрав рассказал, сколько пациентов инфицировано COVID-19 за последние сутки и сколько умерло
  17. «Теряю 2500 рублей». Работники требуют, чтобы «плюшки» были не только членам провластного профсоюза
  18. Виктора Лукашенко уволят с должности помощника президента
  19. 57-летняя белоруска выиграла международный конкурс красоты. Помогли уверенность и советы Хижинковой
  20. «Куплен новым в 1981 году в Германии». История 40-летнего Opel Rekord с пробегом 40 тысяч, который продается в Минске
  21. «Усе зразумелi: вірус існуе, ад яго можна памерці». Год, как в Беларусь пришел COVID: поговорили со вдовой первой жертвы
  22. Белоруска едет на престижнейший конкурс красоты. И покажет дорогое платье, аналогов которому нет
  23. «Фантастика какая-то». В Гродно начали судить водителя Тихановского, который молчал все следствие
  24. Под угрозой даже универсам «Центральный». Что происходит в магазинах «Домашний» из-за проблем сети
  25. Александр Лукашенко — больше не президент Национального олимпийского комитета
  26. «Врачи нас готовили к смерти Саши». История Марии, у чьей дочери пищевод не соединялся с желудком
  27. Минчане пришли поставить подпись под обращением к депутату — и получили от 30 базовых до 15 суток
  28. Минское «Динамо» проиграло в гостях питерскому СКА
  29. Во всех районах Беларуси упали зарплаты, в некоторых — больше чем на 300 рублей
  30. Показываем, как выглядит часть зданий БПЦ на улице Освобождения, ради которых снесли объекты ИКЦ


В начале июля Александр Лукашенко подписал указ об ограничении прибыли застройщиков, что дало некоторым покупателям надежду на снижение цен на новостройки. Но так ли все здесь просто и однозначно? Разбираем возможные сценарии вместе с аналитиками группы компаний «Твоя столица».

Фото: Сергей Балай, TUT.BY
Фото: Сергей Балай, TUT.BY

Что там в указе?

Напомним, 2 июля 2020 года был подписан указ № 247 «О строительстве жилых помещений». По мнению законодателей, он направлен на снижение стоимости строительства жилья. В частности, за счет ограничения прибыли застройщика 5% от сметной стоимости жилых помещений. Но здесь есть важное условие: это ограничение распространяется только на случаи, когда для строительства застройщик привлекает деньги покупателей, то есть продает квартиры по схеме долевого строительства или продажи жилищных облигаций.

Изображение: ГК "Твоя столица"

Прописанный в указе механизм таков — застройщик по-прежнему может продавать квартиры еще на стадии строительства (долевое строительство, жилищные облигации) и тем самым финансировать строительство дома за счет покупателей, однако в течение трех месяцев после ввода дома в эксплуатацию он будет обязан за свой счет провести аудит на предмет определения величины своей прибыли не более чем 5%. В случае, если выявится, что покупателями были уплачены излишние суммы, он должен их вернуть им обратно.

Почему не все так просто?

Казалось бы, вот она, панацея от излишних аппетитов застройщиков. Но не все так просто, говорят в «Твоей столице». Ведь такой механизм хорошо подходит для государственных застройщиков (а их меньшинство — всего лишь 11% домов от всех предлагаемых новостроек Минска), которым участки предоставляются без аукционов и, как правило, без обременений в виде социальной (транспортной и прочей) инфраструктуры, а также без необходимости подводки за свой счет к участкам коммуникационных сетей. Тогда да, сметная стоимость квартир и есть все затраты застройщика.

Совсем другая ситуация с негосударственными (коммерческими) застройщиками (а их большинство — 89% домов от всех новостроек Минска). Ведь помимо сметной стоимости строительства, у них есть много дополнительных затрат. Например, для получения участков они вынуждены участвовать в аукционах, а в последующем за свой счет расселять людей с участков, подводить к ним коммуникации, а иногда и возводить социальную инфраструктуру. И все это ложится на те самые разрешенные 5% прибыли. Понятно, что эта норма фактически подводит негосударственных застройщиков к работе с нулевой прибылью или даже в минус себе.

Но никто не будет работать себе в убыток, и поэтому подобный механизм с большой вероятностью подтолкнет негосударственных застройщиков к отказу от продаж квартир на стадии строительства (за счет покупателей) и переходу к строительству за счет собственных средств, а уже потом продаже готовых квартир. И опять, на первый взгляд, появляется еще одно благо: покупатели будут покупать уже готовые квартиры, тем самым избегая риска затягивания сроков строительства, образования долгостроя и так далее.

Почему квартиры вряд ли подешевеют?

Но это все в теории. А что все это значит для покупателей на практике? И станут ли квартиры дешевле? Забегая наперед, аналитики предполагают, что вряд ли. И вот почему.

Как говорят в «Твоей столице», преобладающая часть квартир в новостройках покупается задолго до окончания их строительства. Основная причина в том, что так дешевле. Например, в самом многочисленном и популярном классе «Стандарт» на стадии строительства покупается более 85% квартир. А к концу строительства иногда остаются считаные единицы квартир: это либо многокомнатные с большими площадями, либо осознанно предлагающиеся на продажу по ценам выше среднерыночных (застройщику не всегда выгодно продать все как можно быстрее).

Изображение: ГК "Твоя столица"

Случаи, когда «покупается» квартира, скажем, на 9-м этаже дома, у которого возведен только первый этаж — скорее правило, чем исключение. Чем выше степень готовности дома и ближе его сдача в эксплуатацию — тем выше цена.

Так, по данным «Твоя столица Новостройцентр», стоимость квартиры за период строительства в среднем увеличивается на 11%, а в некоторых случаях может достигать 30%. Если перевести проценты в деньги, то получим, что покупка однокомнатной квартиры на начальных этапах строительства, позволит сэкономить как минимум несколько тысяч долларов и как максимум за счет денежной выгоды окупить стоимость проведения чистового ремонта или меблировки квартиры.

Изображение: ГК "Твоя столица"

А теперь непосредственно к ценам. Мы уже определились, что устанавливаемый указом механизм делает для негосударственных застройщиков формат продажи квартир на стадии строительства невыгодным. И поэтому они будут стараться строить дома за свои средства. Но для этого застройщику их необходимо иметь в достаточном количестве либо привлекать кредиты банков (что вероятнее всего). А значит, проценты по кредитам лягут на себестоимость строительства, увеличивая ее и последующие цены продажи.

— Похоже, что установленный указом механизм ограничения рентабельности застройщиков был разработан исходя из специфики работы застройщиков госсектора и не учитывает особенностей деятельности застройщиков негосударственных, — говорит руководитель «Твоя столица Новостройцентр» Наталья Жалова. — В текущем виде выгода для покупателей квартир-новостроек — весьма сомнительна.

От того, что абсолютное большинство застройщиков станет продавать квартиры в домах после их ввода в эксплуатацию, цены только вырастут — готовые квартиры всегда дороже, плюс ко всему в их цене учтены проценты по кредитам застройщиков.

Изображение: ГК "Твоя столица"

Вдобавок ко всему некоторые негосударственные застройщики вынуждены будут уйти с рынка, поскольку при ограничении рентабельности без учета всех сопутствующих затрат денег на дальнейшее развитие у некоторых может не хватить. А это — уменьшение конкуренции со всеми вытекающими последствиями — в условиях ограниченного предложения еще одна возможность для оставшихся застройщиков увеличить цены на готовые квартиры.

Еще одно негативное последствие, но уже в республиканском масштабе заключается в том, что подрядные организации потеряют заказчиков и их прибыль уменьшится. Как следствие, можно ожидать снижение заработной платы строителей и ухудшение качества строительства.

Изображение: ГК "Твоя столица"

Окончательно указ № 247 вступит в силу 7 января 2021 года. Однако он не будет распространять свое действие на объекты строительства, в отношении которых разрешительная документация на строительство выдана до 7 января 2021 года, а также на объекты, возводимые в рамках, заключенных до указанной даты инвестиционных договоров и договоров на право проектирования и строительства.

Таким образом, все те дома, которые сейчас уже возводятся или запланированы, будут строиться по старым правилам. По мнению Натальи Жаловой, ценовые последствия от механизма ограничения прибыли застройщиков будут видны только через несколько лет, когда на рынок выйдут новые проекты, подпадающие под действие указа. А это значит, что у покупателей еще есть время.

-5%
-50%
-35%
-50%
-50%
-50%
0072142
реклама