/

Через несколько месяцев это будет актуально: в продаже начнут появляться дешевые квартиры в домах эпохи Хрущева и брежневского застоя. Часть покупателей даже раньше, чем цены упадут на дно, обнаружит, что квартира в интересующем районе (доме) — вот, уже доступна, сбережений на нее хватит и можно брать. На что обратить внимание, покупая хрущевку или брежневку?

  • Имя
    Наталья Литовская
    Эксперт по жилой недвижимости

Топ-5 болевых точек старого жилфонда

Фото: Александр Васюкович, TUT.BY
Фото: Александр Васюкович, TUT.BY

1. Не было капремонта

Это прежде всего значит, что все трубы могут прорваться в любой момент. При капремонте их и стояки меняют.

Еще в домах до капремонта вышибает пробки при подключении нескольких приборов, при капремонте электрика усиливается. Разводка электрики и воды внутри квартиры — дело хозяев. Даже в домах после капремонта это может быть проблемой.

Если вы рискнули и купили квартиру в доме, в котором не было капремонта, будьте готовы к тому, что, когда час настанет, вам разбомбят как минимум санузел.

2. Промерзающие стены/пол/плесень

Все это встречается далеко не в каждой квартире, однако встречается. В домах, переживших капремонт, — в том числе. Если вы обнаружили, что в углу новенькие обои и потолок натяжной — совсем свежий, это может быть попыткой замаскировать проблему. Не бойтесь задавать продавцу вопросы по поводу промерзания и плесени, попросите разрешения аккуратно отклеить кусок обоев в месте, вызывающем подозрения.

3. Хлипкие балконы/вонючие подвалы

Даже в домах, переживших капремонт, балконы укрепляют не везде. Рвущиеся трубы в подвалах — тоже проблема. Стоит, учуяв запах канализации, опросить жителей первых этажей — они вам поведают обо всей истории канализационных войн с ЖЭСом.

4. Звукоизоляция

Это проблема как панельных, так и кирпичных домов постсталинской эпохи. Причем нерешаемая: звукоизоляционные материалы съедают слишком много пространства, которого в пятиэтажках и без того мало. Тем не менее многим везет с соседями, и никто никого не тревожит.

5. Соседи

Всех, с кем граничит квартира, стоит обойти и лично познакомиться. Например, алкоголики или психически больные — потенциально опасные соседи. Некоторые устраивают пожары, потопы, копят мусор, кормят тараканов или дебоширят. Если есть такие соседи, стоит два раза подумать, покупать ли квартиру.

Кстати, пройтись по соседям — это важный этап проверки квартиры. У них вы узнаете о проблемах дома, квартир, двора и о том, кто жил в стенах, которые планируете купить.

На что смотреть в истории квартиры

Фото: Дарья Бурякина, TUT.BY
Фото: Дарья Бурякина, TUT.BY

1. На документы

На руках у продавца должен быть техпаспорт, свидетельство о регистрации (договор купли-продажи (приватизация), свидетельство о праве на наследство, брачный договор и т.д.), копия лицевого счета (в ней указано, кто зарегистрирован в квартире) с отметкой об отсутствии задолженности по коммуналке.

С документами все просто: если с ними проблемы, Агентство по госрегистрации (его еще по старинке называют БРТИ) просто откажет в регистрации сделки. До БРТИ вы должны сами посмотреть техпаспорт и квартиру на предмет незаконных перепланировок. Потому что платить за них штрафы после покупки придется вам.

2. На прошлое

Истории добросовестных приобретателей, у которых забирают квартиру, и деньги с продавца уже не стрясти, у всех на слуху. Поэтому сделок с бэушным жильем многие опасаются.

Права добросовестного приобретателя наше законодательство не защищает, об этом мы писали. То есть застраховаться невозможно. Но можно попытаться подстраховаться.

Список всех, кто когда-либо проживал в квартире и теоретически может заявить на нее права, содержится в расширенной копии лицевого счета. Вам как покупателю ее не дадут. Ее предоставляют либо агентству недвижимости, с которым вы заключили договор, либо адвокату, которого вы наняли для проверки истории. Проверка стоит недешево (порядка 300−600 долларов в эквиваленте). Юристы по копии лицевого счета могут выявить, не будут ли претендовать на жилье люди, давно сидящие в тюрьме, или потерявшиеся из поля зрения наследники. Узнают, куда делись предыдущие владельцы. Парадокс в том, что даже эта проверка не дает стопроцентной гарантии отсутствия проблем в будущем.

При этом на вторичном рынке есть квартиры с хорошей историей, которую можно и не проверять. Это квартиры, собственник которых владеет жильем более 10 лет (это срок исковой давности), с юности женат/замужем, продает квартиру, чтобы купить другую, попросторней.

Проверкой документов по квартире, которая досталась в наследство, занимаются нотариусы или то же БРТИ. В последние годы наследственные дела ведутся в электронном виде, так что тут вряд ли стоит ждать подвохов.

Самая серьезная проблема наследственных квартир — внебрачные дети, которые могут не знать о смерти отца, жить не на территории Беларуси, а спохватиться, когда квартиру продали. Поэтому риск минимален, если квартира принадлежала женщине, а продают ее дети.

3. На самого продавца

Очень внимательно стоит отнестись к продавцу, который купил квартиру менее трех лет назад. Особенно если предыдущий владелец перед продажей погасил крупные долги по коммуналке и уехал жить в деревню (об этом расскажут соседи). Квартирные мошенники как класс не исчезли, возможно, вы как раз с таким столкнулись.

Если продавец вызывает сомнения, предложите ему подъехать к юристу, чтобы подписать согласие на проверку истории квартиры. Занервничал продавец — можно на проверку не тратиться, разворачивайтесь и уходите.

Внимательным стоит быть, покупая квартиру у алкоголика или наркозависимого. По закону если человек не лишен дееспособности, он имеет право продать жилье. Если сделка проводится с агентом, агент везет продавца на освидетельствование до подписания договора купли-продажи и после. Доказательство трезвости во время сделки — подстраховка на случай иска. Очень важно, чтобы в договоре купли-продажи цена была реальной. И оптимально, чтобы деньги (или их большая часть) зачислялись на банковский счет продавца.

Ну и немного успокоительного

Нюансов проверки квартиры много, но, повторюсь, специалисты Агентства по госрегистрации и земельному кадастру проверяют все документы, имеют доступ к сведениям об обременениях, и если надо — проконсультируют.

В стране ежегодно совершается около 100 тысяч сделок с недвижимостью. Отменяются в судах менее 0,3% всех сделок, в их числе — оспоренные дарственные, договоры ренты и прочее. В общем, вероятность купить квартиру, которую потом отберут, у подготовленного покупателя минимальна.

-20%
-10%
-45%
-10%
-11%
-50%
-10%
-35%
-50%
-30%