В 2018 году мы писали, что собственники коммерческой недвижимости столкнулись с резким повышением платы за продление договоров аренды земли. Но чуть больше чем за год проблему все-таки решили. Для этого пришлось принимать не только постановление Совмина, но и указ президента. Подробности REALTY.TUT.BY рассказали юристы компании REVERA Александр Штрикуль и Александр Антонов.

Фото: Станислав шаршуков, TUT.BY
Фото носит иллюстративный характер

В чем была проблема?

Земля для строительства, как правило, предоставляется на праве аренды. Помимо ежегодной арендной платы, для получения участка застройщиком по общему правилу вносится плата за право заключения договора аренды участка. Это своего рода единовременная «плата за покупку» аренды, но на определенный срок.

Размер платы за право заключения договора определяется либо по результату аукциона, либо на основании кадастровой стоимости участка (когда участок предоставляется без аукциона). Но некоторые застройщики освобождены от внесения платы за право заключения договора аренды земли — например в связи с заключением инвестдоговора.

После окончания строительства застройщик передает объект его новым собственникам (по договорам купли-продажи, долевого строительства и так далее). Они же самостоятельно или через товарищество собственников обращаются за переоформлением земли на свое имя. При продлении или заключении нового договора аренды плата за право заключения договора может как взиматься вновь, так и не взиматься.

До 2018 года если здание состояло из помещений, принадлежащих нескольким собственникам (существовали отношения «совместного домовладения»), то под обслуживание здания земля предоставлялась без взимания платы за факт предоставления земли.

Но в 2018 г. правила игры изменились. За продление срока аренды земли под нежилыми зданиями товарищества собственников стали платить немалые деньги (за небольшое офисное здание в Минске — 350 тысяч рублей за право аренды на 5 лет), что для многих накладно, ведь кроме этой однократной платы надо платить арендную плату, налог на недвижимость и другие налоги. С неожиданными расходами столкнулись не только собственники вводимых в эксплуатацию помещений, но и владельцы уже работающих объектов по истечении сроков аренды земельных участков.

Как решили проблему

Юристы практики строительства и недвижимости REVERA Александр Штрикуль и Александр Антонов рассказывают, что проблема была решена в два этапа.

Первым этапом стало снижение с 1 января 2020 в несколько раз размера коэффициентов, используемых при расчете размера платы за право заключения договоров. Это уменьшило размер платы не только для собственников построенных объектов, но и застройщиков, получающих землю без аукционов.

Вторым этапом стало принятие указа президента № 485 о совершенствовании земельных отношений. Самое ожидаемое нововведение — как раз изменение порядка предоставления земли под обслуживание уже построенных зданий.

С 2 апреля 2020 года плата при продлении аренды земли, на которых расположены коммерческие объекты (офисы, склады, производства), будет взиматься только в том в случае, если плата взималась при предоставлении участка для строительства.

Юристы считают такой подход рациональным.

— Тем самым уравнивается подход в отношении участков, на которых расположено здание, принадлежащее одному собственнику, и участков, на которых расположено здание, в котором помещения принадлежат нескольким собственникам. Подход 2018−2019 годов был логически трудно объясним, а подход, действовавший до 2018 года, фактически позволял искусственно создавать несколько собственников в здании, чтобы не платить плату за право заключения договора аренды земли, — говорят специалисты.

Юристы также отмечают, что вопрос с взиманием платы является не единственным положительным нововведением указа № 485. Среди прочих нововведений выделяется закрепление обязанности исполкомов сразу предоставлять землю для строительства и обслуживания объектов, а не только для строительства, что позволит не заниматься бюрократией по переоформлению целевого назначения участков по окончании строительства.

-10%
-20%
-10%
-20%
-5%
-15%
-5%
-10%