В марте вступил в силу новый указ президента о долевом строительстве. Realt.by узнал в Министерстве архитектуры, что изменится благодаря этому документу.

Фото: Вадим Замировский, TUT.BY
Фото: Вадим Замировский, TUT.BY

10 декабря 2018 года президент подписал новый указ № 473 о долевом строительстве. Документ базируется на нормах указа № 263, который действовал с 6 июня 2013 года и отменен после вступления в силу нового документа. 13 марта 2019 года вступило в силу постановление правительства № 156, которым утверждено Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства. Нормативный документ принят в развитие указа № 473.

О том, какие новшества содержат нормативно-правовые акты, Realt.by рассказала начальник отдела регулирования жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Татьяна Затуренская.

Покупать квартиры будем только за рубли

До настоящего времени действовала норма, согласно которой стоимость жилого помещения в договорах долевого строительства прописывалась в белорусских рублях с привязкой к доллару США. Новым указом № 473 такая возможность исключена. Правда, эта норма распространяется только на дома, разрешительная документация по которым получена после вступления в силу нового указа.

— В Беларуси взят курс на дедолларизацию. В этой связи было принято решение, что расчеты за квартиру целесообразно производить в белорусских рублях без привязки к иностранной валюте. Министерством экономики разработаны прогнозные индексы цен в строительстве, рассчитываемые на несколько лет. Если к моменту сдачи дома в эксплуатацию они увеличатся по сравнению с теми, которые учитывались при первоначальном расчете цены, то застройщик вправе автоматически повысить стоимость жилья. К тому же в последние годы в нашей стране не наблюдается резких скачков курса рубля по отношению к доллару, он остается относительно стабильным. Поэтому я не вижу здесь никаких проблем. Главное для застройщиков — укладываться в нормативный срок строительства, — уточняет Татьяна Затуренская.

Фото: Евгений Ерчак
Фото: Евгений Ерчак

Согласно ранее действовавшему законодательству, если застройщик не укладывался в нормативные сроки ввода дома в эксплуатацию, то он должен был предупредить об этом дольщиков за два месяца. В новом указе этот срок сокращен до одного месяца.

К слову, Минстройархитектуры подготовлен новый проект постановления правительства № 1450 о правилах заключения договоров подряда, в котором предлагается продлевать нормативный срок строительства только один раз. Работа в этом направлении идет, но пока окончательное решение не принято.

Татьяна Затуренская считает, что застройщик в ходе строительства должен предпринимать все меры для того, чтобы дом не превратился в долгострой. Рецепт в такой ситуации один, и он лежит на поверхности. Чтобы привлечь потребителей, надо снижать цену. С другой стороны, есть много дольщиков, которые не платят по счетам месяцами. Значит, с ними надо расторгать договорные отношения и заключать договоры с новыми дольщиками.

— Я считаю, что нельзя бесконечно продлевать нормативный срок строительства, потому что в конечном итоге это выливается в большую трагедию для дольщиков, особенно тех, кто платит своевременно, — уточняет начальник отдела министерства.

В этой плоскости лежит еще один вопрос, который волнует застройщиков, приобретающих земельные участки на аукционах. На торгах они приобретают право аренды на участок на 5 лет, в течение которого должны его освоить. Тогда зачем для них устанавливается нормативный срок строительства?

— Если застройщик готов купить участок на аукционе, отселить людей и построить дом с привлечением средств граждан, то он должен укладываться в нормативный срок строительства. Если же он строит за свои деньги и собирается реализовывать готовые квартиры, тогда он не ущемляет ничьих интересов. Но таких финансово устойчивых застройщиков у нас на рынке, к сожалению, единицы. Да и люди вряд ли согласятся ждать пять лет. Они купят недорогую квартиру у застройщика, который построит дом за 1−2 года, — высказывает свою точку зрения Татьяна Затуренская.

Частных застройщиков обязали строить квартиры для очередников

Эта норма распространяется и на дома, строительство которых будет вестись на участках, приобретенных на аукционах.

До выхода нового указа в документации по участкам, реализуемым на аукционных торгах, не указывалось, сколько нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан обязан привлечь застройщик к строительству жилых помещений долевым способом. После того, как он становился победителем, до него могли доводиться данные нормативы. Это создавало девелоперам немало проблем.

Чтобы разрешить проблемный вопрос, в указе № 473 четко прописано, что количество очередников, направляемых на строительство местными исполкомами, будет прописываться в решениях о выставлении земельных участков на аукционы. Это даст возможность заказчикам строительства производить нужные расчеты до аукциона и принимать для себя решение, стоит ли идти на аукцион и будет ли получена коммерческая выгода от реализации проекта.

— Сегодня в Беларуси, а особенно в Минске, на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоит огромное количество граждан. Каким-то образом надо решать их жилищную проблему и сокращать очередь. Частные застройщики работают на территории нашей страны и должны принимать участие в решении этой проблемы, — комментирует норму начальник отдела регулирования жилищной политики Минстройархитектуры. — Я считаю, что город вправе направлять очередников на строительство квартир долевым способом в коммерческих домах. Тем более что эти дольщики имеют при строительстве определенные льготы и не особо ухудшают финансовое положение частных застройщиков. Например, на них не распространяется усредненная норма сноса. Государство решает социальную задачу. Мы должны вести такую политику, чтобы это было выгодно и государству, и городскому бюджету и чтобы не разорился коммерческий застройщик.

Фото: Вадим Замировский, TUT.BY
Фото: Вадим Замировский, TUT.BY

По всей видимости, пока остается открытым вопрос, будет ли данная норма указа распространяться на дома застройщиков, квартиры в которых реализуются по жилищным облигациям.

По мнению Татьяны Затуренской, выпуск жилищных облигаций регулируется и находится в ведении Департамента по ценным бумагам Министерства финансов.

— Жилищная облигация — это ценная бумага, стоимость которой соответствует цене квадратного метра жилого помещения. Пока я не знаю случаев, чтобы она продавалась по разным ценам — для очередников и неочередников, — уточняет начальник отдела министерства.

Госзастройщикам разрешили оставлять себе деньги от продажи готовых квартир

До настоящего времени существовала практика, что не реализованные государственными застройщиками в процессе строительства долевым способом квартиры переходили в коммунальную собственность города. Затем они продавались на аукционах, а деньги от их реализации поступали в местные бюджеты. Заказчики недополучали прибыль, что негативно сказывалось на их финансовом положении.

Согласно новому указу государственные застройщики получили право самостоятельно распоряжаться и продавать свободные жилые и нежилые помещения в домах, построенных за собственный счет, и аккумулировать деньги на своих расчетных банковских счетах.

— После принятия указа № 473 в министерство поступает много обращений от застройщиков с просьбой прокомментировать данную норму. Она прописана в подпункте 1.14 указа и вступила в силу с момента его официального опубликования, то есть с 12 декабря 2018 года, — разъясняет Татьяна Затуренская.

Кроме того, в новом указе закреплена норма, согласно которой коммунальные унитарные предприятия — УКСы и организации КПД — получили право публиковать проектную декларацию и заключать договоры долевого строительства без 15-процентной готовности дома, возведенного за свой счет.

Перечисляем деньги подрядчику с прибыли от продажи квартир по коммерческим ценам

В соответствии с ранее действующим указом застройщик по окончании строительства обязан был часть прибыли перечислить генподрядчику. Но постоянно возникали вопросы, от какой прибыли.

В указе № 473 конкретизировано, что средства генподрядчику будут перечисляться только от фактически полученной прибыли по окончании строительства и расчет будет производиться лишь по объектам долевого строительства, квартиры в которых реализуются по коммерческим ценам.

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY
Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

Деньги за переплату квартир будут возвращаться и дольщикам

На практике возникали случаи, когда по окончании строительства дома стоимость в нем квартир снижалась. Чаще всего это касалось жилых помещений граждан, строящих жилье с государственной поддержкой.

Раньше переплаченные денежные средства возвращались только в ОАО «АСБ „Беларусбанк“» на погашение льготного кредита. Теперь они будут аккумулироваться и на других источниках финансирования (субсидия, коммерческий кредит, собственные средства), в том числе на расчетных счетах самих дольщиков.

Меняем квартиру в доме без возврата денег

Согласно ранее действующему законодательству дольщик в процессе строительства имел право поменять одну квартиру в доме на другую. Но при этом он должен был расторгнуть первый договор, получить внесенные на строительство квартиры деньги с индексацией, а затем заключить второй договор и внести деньги на строительство новой квартиры. Сумма индексации оставалась на руках у дольщика.

— Это было не совсем логично. Поэтому разработчиками указа было принято решение, что в таких случаях с дольщиком будет заключаться дополнительное соглашение к договору с указанием номера новой квартиры. Деньги, направленные на строительство первого жилого помещения, будут засчитываться и направляться на строительство другой квартиры без индексации, — дополняет Татьяна Затуренская.

Хотим снизить цены на квартиры — выпускаем новую декларацию

В практике есть немало случаев, когда застройщики для активизации продаж квартир и привлечения к ним потребителей снижают цены на квартиры. По ранее действующему законодательству такое решение оформлялось приказом компании.

— Правоохранительные органы увидели в такой схеме реализации квартир коррупционную составляющую. Поэтому в новом указе прописана норма, согласно которой непроданные квартиры находятся у застройщика не более месяца. Если заказчик хочет снизить на них цену, он должен опубликовать по этим квартирам проектную декларацию с указанием новой цены, — поясняет начальник отдела министерства.

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY
Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

Ключи от квартиры будут выдавать после госрегистрации прав собственности

Новым указом предусмотрено, что квартиры будут передаваться дольщикам только после того, как они (дольщики) зарегистрируют свои права собственности на жилые помещения в организациях по государственной регистрации.

Татьяна Затуренская говорит о том, что до вступления в силу нового документа дольщик мог получить документы на жилое помещение и ключи и долгое время не регистрировать свои права на него. Застройщик был вынужден нести расходы по оплате коммунальных платежей за квартиру. Зачастую это были не единичные жилые помещения в доме, а оплата «коммуналки» за них особенно сильно била по карману заказчиков зимой в отопительный период и ухудшала их финансовое положение.

Имеет ли право долевка на жизнь в Беларуси?

Законодательство о долевом строительстве действует в Беларуси с 2006 года. За это время в него вносилось несколько изменений и дополнений с учетом практики. Это нормальный процесс, высказывает свою точку зрения Татьяна Затуренская.

В Российской Федерации уходят от долевого строительства. Основное новшество заключается в том, что дольщики будут перечислять деньги на строительство квартир не на счета застройщиков, а аккумулировать их на эскроу — бесплатном и беспроцентном счете в уполномоченном банке до окончания строительства, а застройщику перечислять средства после получения им разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

— Лично я достаточно скептически отношусь к данному нововведению в Российской Федерации. Понятно, почему в России пошли по такому пути. Там было очень много громких скандалов с обманутыми дольщиками. На мой взгляд, это новшество больше подходит для мегаполисов — Москвы, Санкт-Петербурга и других. Но в небольших городах и иных населенных пунктах очень сложно найти застройщиков, которые смогут строить жилье за свои деньги с привлечением кредитных ресурсов банков и получать деньги только по факту. Более того, данная мера может привести к увеличению цены квадратного метра жилья. Скорее, обслуживание кредитов на жилищные цели застройщики переложат на плечи дольщиков, — говорит начальник отдела Минстройархитектуры.

Что касается Беларуси, то, по мнению специалиста, отменять долевку в нашей стране пока рано. В первую очередь потому, что в стране нет такого большого количества застройщиков, способных строить жилье за свой счет и с привлечением кредитов, а потом продавать готовое. Белорусские банки пока тоже не готовы предоставлять застройщикам огромные суммы кредитов, необходимые на строительство дома.

— Большинство наших граждан также не способны единовременно вносить всю сумму денежных средств за квартиру. Как правило, они привлекают кредиты банков. Но пока и они для многих остаются недоступными, — заключает Татьяна Затуренская.

-20%
-20%
-35%
-50%
-30%
-26%
-10%
-20%
-45%