/

Вчера министр юстиции Олег Слижевский анонсировал проект постановления Совмина, который будет регулировать риелторскую деятельность. Согласно документу, изменения коснутся двух важных вещей: сделок и тарифов. Если проект будет принят, то одна и та же риелторская организация не может выступать по одной сделке как на стороне продавца, так и на стороне покупателя; а на тарифы будут установлены верхние пределы. Как изменения повлияют на работу существующих агентств недвижимости, REALTY.TUT.BY рассказал Николай Простолупов, почетный председатель ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость».

Фото: Сергей Балай, TUT.BY

Олег Слижевский рассказал, что новый проект закрепляет норму, не позволяющую одной и той же риелторской организации выступать по одной сделке как на стороне продавца, так и на стороне покупателя.

Предполагается, что такое решение должно избавить граждан и риелторские агентства от конфликта интересов. В качестве примера министр привел ситуацию, когда граждане самостоятельно находят объекты недвижимости, но когда они хотят встретиться с продавцом или агентом, то им навязывают услуги [агентства], несмотря на то что они не хотят заключать договор.

— В противном случае им просто препятствуют дальнейшим контактам с продавцом — и тем самым срывают сделку. Эту практику надо менять, — объяснил логику принятия решения Олег Слижевский.

Продавец заплатит дважды?

Риелторское сообщество такое решение восприняло холодно.

— Во-первых, понятие «конфликт интересов» совершенно нехарактерно для деятельности риелторских организаций, — говорит Николай Простолупов. — Это притянуто из практики работы юристов. Агентства недвижимости сделку купли-продажи не проводят, если существуют споры и разногласия между продавцом и покупателем. Это возможно только при полном согласии сторон. Практика, когда агентства вынуждены брать деньги с обеих сторон — продавца и покупателя — уже лет десять как сложилась. И предполагаемые революционные изменения очень сильно изменят сам рынок недвижимости.

Покупатель и продавец прежде всего заинтересованы в двух вещах. Во-первых, чтобы деньги от покупателя к продавцу перешли в полном размере и чтобы сумма была адекватной рынку недвижимости. Во-вторых, обе стороны заинтересованы, чтобы сделка прошла с достаточно высокой степенью юридической чистоты, чтобы никто и никогда не смог эту сделку расторгнуть и признать ее недействительной.

Поэтому, по словам Николая Простолупова, все дело в экономике.

— Риелторская деятельность — это предпринимательская деятельность, мы не оказываем государственные социальные услуги. Наша главная цель — получение доходов от своей деятельности. Существующая практика, когда и продавец, и покупатель оплачивают услуги по сделке, вызвана регулированием стоимости наших услуг государством (напомним, тариф в Минске за услуги для покупателя — 60 базовых величин; для продавца — 1−3% от стоимости объекта. — Прим. TUT.BY). И если сейчас, например, исключить вторую сторону оплаты услуг как покупателя, то прямо сейчас риелторские организации в Минске потеряют примерно 30% доходов. В регионах эта цифра будет еще выше. Потому что в регионах доходы риелторских организаций на 50% состоят из оплаты услуг покупателями. То есть доходы агентств недвижимости в случае принятия такой нормы сразу потеряют 30% доходов в Минске и 50% — в регионах страны.

Если норма будет принята, то агентствам недвижимости понадобится компенсация потерянных доходов, говорит Николай Простолупов.

— Чтобы агентства могли хотя бы не то что не улучшить, а чтобы не ухудшить свое экономическое положение. Значит, продавцы должны платить несколько более высокую стоимость риелторских услуг. Не ту, что существует на сегодняшний день.

Сейчас продавец платит агентству в зависимости от стоимости объекта дифференцированную ставку в 1−3%. Причем чем выше стоимость объекта, тем ниже процент платит продавец от стоимости объекта недвижимости.

— Это же социальная несправедливость. Получается, что человек, который продает коттедж за 200 тысяч долларов, заплатит агентству всего 1%, а тот, кто продает самый бедный объект недвижимости, например, квартиру в 30 тысяч долларов, заплатит 3% от стоимости объекта недвижимости. Во всем мире существует противоположный подход: чем выше доход у гражданина, тем больше он должен платить денег. У нас эта система перевернута с ног на голову.

Могут появиться агентства-клоны

Чтобы выйти из предлагаемой ситуации, уверен Николай Простолупов, достаточно было бы эту процентную ставку, которая сейчас существует, увеличить до 4% и сделать ее одинаковой для всех видов объектов.

— И тогда продавец будет платить ту сумму, которая позволит агентству недвижимости выживать в сложных экономических условиях. Но тем не менее Минюст не идет на увеличение тарифных ставок. В то же время, по данным Белстата, рентабельность агентств недвижимости составляет на сегодня 4−5%. Если проект будет принят, то агентства, как я говорил выше, потеряют 30% доходов и скатятся в убытки. Понятно, что с рынка агентства не уйдут — некуда. В этой ситуации они вынуждены будут придумывать схему, чтобы все-таки покупатель платил те деньги, которых будет хватать для нормального существования агентства недвижимости.

Это приведет к тому, говорит эксперт, что каждое агентство вынуждено будет открыть еще одно агентство.

— Потому что в одном агентстве нельзя будет обслуживать обе стороны сделки, — иронизирует Николай Простолупов. — Одно агентство будет обслуживать продавца, второе — покупателя. Ну вот кому нужно, чтобы риелторские организации вынуждены были строить эти схемы, чтобы остаться на плаву? Почему не повысить тарифы до 4%? Десять лет назад Минюст решил ограничить риелторские доходы и на сегодняшний день это показало свою полную бесперспективность.

Покупатель только потеряет

Также в защиту того, что покупатель должен оплачивать сделку и со своей стороны, Николай Простолупов приводит такой аргумент:

— Мы ежегодно страхуем свою ответственность за качество риелторских услуг. Безусловно, эти страховые обязательства распространяются только на тех, кто заключает с агентствами договор на оказание риелторских услуг. Но Минюст предлагает не заключать договор с покупателем. Это значит, что человек, который будет покупать квартиру, не получит никаких гарантий и не будет застрахован от нечистоты сделки, например. Ведь исключительно для покупателя агентство проводит полную проверку квартиры и ее истории, чтобы в дальнейшем не было проблем. Ведь продавцу, поверьте, это совсем не надо. А покупателю это очень важно и эта процедура входит в общий состав чистоты юридической сделки. Поэтому норма о том, что договор с покупателем заключать не стоит, не в пользу самого покупателя. Да, договор купли-продажи агентство в любом случае заключит, но никаких обязательств иметь перед покупателем не будет. И даже если покупатель сам пожелает заключить договор, то агентство, если постановление будет принято, не вправе будет этого делать.

-25%
-27%
-20%
-25%
-20%
-50%
-20%
-50%
-15%