168 дней за решеткой. Катерина Борисевич
Коронавирус: свежие цифры
  1. «Новые отношения меня не пугают». Одно утро с Юлией Курьян
  2. Нацбанк не аттестовал двух топ-менеджеров Альфа-Банка, в том числе председателя правления. Что говорят в банке
  3. Как белорусские сигареты оказываются в опломбированных вагонах с удобрениями? Попытались найти ответ
  4. Главный скандал «фигурки»: россияне выиграли золото Игр, но через 5 дней его вручили и канадцам. Как так?
  5. «Вы звоните в такое горячее время». Так получат ветераны ВОВ единовременные выплаты к 9 Мая или нет?
  6. Старинные усадьбы и парки, храмы и марсианские пейзажи. Маршрут на длинные выходные
  7. «Он меня слышит, реагирует на голос». Что сейчас с Ромой, который вынес из огня брата
  8. «Жена разбудила и говорит: «Слушай, ты уже не подполковник». Поговорили с лишенными званий экс-силовиками
  9. «На 19 мая у него был обратный билет в Норильск». Что известно о докторе, которого задержали в Борисове
  10. Лукашенко о заявлении на него в прокуратуру Германии: Не наследникам фашизма меня судить
  11. Ведущий химиотерапевт — о причинах рака у белорусов, влиянии ковида и о том, сколько фруктов есть в день
  12. Паша «Мясной король». Как популярный гродненский блогер занялся мясным мини-бизнесом, который вдруг «выстрелил»
  13. В Польше задержали самую крупную в истории партию контрабандных сигарет из Беларуси
  14. Гинеколог объясняет, почему может пропасть менструация и какие симптомы должны особенно насторожить
  15. Механика, как в поликлинике. Стало известно, когда в ТЦ «Экспобел» откроется пункт вакцинации
  16. 22 года назад пропал бывший глава МВД и оппозиционный политик Юрий Захаренко
  17. «Не доводите ногти до такого». Эти специалисты работают со стопами и показывают видео не для слабонервных
  18. «Зимой мы здесь живем совершенно одни». История пары, которая переехала из города в деревню
  19. Участвовавший в испытании «Спутника V» минчанин спустя полгода проверил, что ему вкололи
  20. Lada Vesta больше не лидер продаж, Rapid тоже нашли замену: какие машины сейчас покупают белорусы
  21. В какие страны пустят белорусов, привившихся непризнанными ЕС «Спутником V» или вакциной от китайской Sinopharm
  22. Нарколог рассказала, почему стоит обращать внимание на состав алкоголя
  23. Лукашенко запретил продажу жилья через облигации. И что теперь будет с ценами на квартиры?
  24. Эксперт рассказал, что можно сажать рядом с помидорами, а что — нельзя
  25. Лукашенко пообещал «ягодки» по «делу о госперевороте» и вспомнил «убийства друзей-президентов»
  26. Тест. Вы хорошо ориентируетесь в простых вопросах экономики?
  27. До +26°С! Прогноз погоды на длинные выходные
  28. Эксперт рассказал, что можно посадить в длинные выходные, а что еще рано сажать
  29. Участников канала «Армия с народом» приговорили к большим тюремным срокам
  30. «Когда войну ведут те, кто уже проиграл». Чалый объясняет «красные линии» и угрозы Лукашенко


/

Сейчас в Минске жилье недоступно для минчан со среднестатистическими доходами. На него можно накопить за 15−20 лет, только если живешь с родителями, здоров, экономен и не хочешь заводить детей. Как только нарушается хоть один пункт, шансы накопить падают. От социальных взрывов спасает только надежда на помощь родственников и государства. Такой ситуации нет ни в соседнем Вильнюсе, ни в Варшаве. Что с нами не так? Эту тему мы обсуждаем с руководителем группы компаний «Твоя столица» Владимиром Давидовичем. Эксперт уверен: ситуацию можно исправить за 6−7 лет.

— Низкая доступность жилья — это особенность всех развивающихся экономик, — говорит Владимир Давидович. — Да, минчане в худшем положении, нежели жители Вильнюса или Варшавы. Но не в разы. В Вильнюсе квадратный метр стоит 2 средних зарплаты, в Варшаве — 1,8, в Минске — 2,3.

— Но в Вильнюсе кредиты на жилье дают на 30−40 лет под 2%. В Варшаве под 3%.

— Да, во всем цивилизованном мире купить жилье за среднюю зарплату — задача неподъемная, если бы не ипотека под 1−3%. В Швеции даже шутят, что среднестатистический швед рождается и получает дешевое образование для того, чтобы найти работу, вступить в ипотеку и всю жизнь ее выплачивать. Вот для этого он и нужен стране и экономике.

— Беларуси такой гражданин неинтересен? У нас кредиты на недвижимость под 13% на 20 лет, а были и под 25−30%.

— В Беларуси дорогие деньги. Потому что наш рынок — высокорисковый. Европа за последние 10 лет пережила один кризис, мы — три крупных.

— Какие сейчас риски в строительстве жилья у застройщиков, когда даже УКСы выставляют ценники в привязке к валюте? Вырастает курс доллара — падают расходы на стройматериалы и оплату работы строителей. При этом ни один застройщик — и это уже секрет полишинеля — не начнет строить дом, если не получит с него 40% прибыли.

— Далеко не всегда у нас бизнес-планирование совпадает с бизнес-действительностью. Рисков хватает. Например, «Тамбаз», старейший и известный застройщик, не смог все просчитать. Дома ЖК стоят на стилобате. Деньги, полученные от продажи жилья, вложены в помещения в стилобате, которые не удалось продать. Руководитель задержан, бизнес рухнул. Ошибка была в том, что проект был «длинным». И таких проектов нашим застройщикам нужно избегать. Войдя в строительство на высоком рынке, в проект вкладываешь много средств, в том числе и дорогих рублевых кредитных. Рынок снижается — продать дорого не получается, девальвация не «съедает» проценты по кредиту. Дорогие кредитные деньги — уже риск. И да, его придется закладывать в проект — это страховка.

На Западе подобного не случается. Там застройщики приходят на аукцион по площадке и торгуются, точно зная, какая прибыль при каких расходах будет. Насчитал 10% — и рад, отличная прибыль. Потому что евро завтра не рухнет втрое, а кредиты он привлекает под процент-полтора. Получит ровно то, на что рассчитывает. Там предсказуемая ситуация, в отличие от нас. Наши три кризиса на финансовых рынках убедили застройщиков в правильности стратегии закладывания максимальной подушки безопасности. Мы не можем рассчитывать на долгую стабильность, потому что зависим от политических факторов, от России, а у нее сейчас более чем достаточно политических рисков. Собственно, риски в экономике отражаются и на стоимости банковских займов — для застройщиков и для населения.

Фото: Дмитрий Брушко, TUT.BY
Фото: Дмитрий Брушко, TUT.BY

Кстати, кризисы нивелировали третью причину низкой доступности жилья: убрали с рынка неэффективно работающие строительные компании.

Мы сами столкнулись с этим, когда строился один из наших партнерских проектов — бизнес-центр «Красавiк». Строители долгое время были избалованы огромными по объемам государственными заказами: строили Национальную библиотеку, «Минск-Арену», объекты к чемпионату по хоккею. И нам они такие цифры рисовали! Там все 100 процентов закладывали сверху, прикрываясь томами тарифов и повышающих коэффициентов. Кризис оздоравливает. Те, кто рисовал цифры с потолка, ушли с рынка, кто остался, стали разумнее и умерили аппетиты. Это также повлияло на стабилизацию стоимости метра.

— Велика ли, по вашим оценкам, коррупционная составляющая в строительстве?

— Не думаю, что она выше европейской. Сейчас ведь даже землю для строительства застройщики приобретают на аукционах, что исключает основной коррупционный риск.

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY
Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

200 тысяч неплатежеспособных, но жаждущих: где спасение от безнадеги?

Доступность жилья определяется спросом и предложением. Спрос огромный, в минской очереди — 200 тысяч семей. И даже это не есть реальный показатель. Люди живут поколениями в старых квартирах, полученных при СССР. Среднестатистический 25−30-летний минчанин проживает с родителями в 45-метровой «двушке», туда же приводит жену, и, с точки зрения государства, они не становятся даже нуждающимися в жилье, на каждого ведь выходит больше 10 квадратных метров. Количество очередников меньше, чем тех, кто нуждается в отдельном жилье. Но это — неплатежеспособный спрос. И ситуация не меняется с 1990-го.

— Мы делали эти подсчеты, — говорит Владимир Давидович. — Если бы ипотека снизилась до 3%, даже до 5%, а количество строящегося жилья выросло с 600 тысяч квадратных метров до 1 миллиона в год, напряженность исчезла бы уже через 6−7 лет.

Обеспеченность по Минску на душу населения сейчас 22,7 метра. Стокгольм — 40 квадратных метров, Варшава — 21. Мы считаем, что и для Минска пределом является 28 метров. Кстати, в Стокгольме ничего не строят — жилье качественное, рождаемость не растет — рынок оборачивается внутри себя. Кто-то умирает, кто-то рождается, вырастает, покупает квартиру на вторичном рынке.

Минск долгое время рос за счет миграционного притока населения. Только в прошлом году зафиксирован отрицательный демографический прирост: убыло населения больше, чем прибыло. Второе, что подпитывает спрос: много морально устаревшего жилья, все, у кого есть хоть какие-то финансы, стараются переехать в новые дома. Люди, которые разъезжаются и которые приезжают из провинции, являются основными покупателями этого дешевого низкокачественного жилфонда.

— Нас от Польши отделяет семь лет и разрешение от чиновников строить в Минске на 40% больше жилья?

— По сути — да. Если просто станет дешевле ипотека, ситуацию это не спасет: спрос вырастет, предложение останется на том же уровне — вырастут цены — жилье снова будет малодоступным. Для риелторов, кстати, это не лучший сценарий. Хочу еще раз объяснить партии диванных экспертов: риелторы не заинтересованы в том, чтобы жилье в Минске дорожало. Риелторы — это сфера услуг, они зарабатывают от оборота. Чем выше цены, чем менее доступно жилье — тем меньше сделок, тем меньше оборот.

О ценовом пузыре: почти сдулся

— В Минске был период, когда цена квадратного метра доходила до 2000 долларов. Как это вообще было возможно, при зарплатах в 300?

— Было мало новостроек, население Минска прирастало, плюс были довольно доступные кредиты в валюте. Их люди смело брали. Повторения подобного сценария сейчас вообразить нельзя. Пузырь на рынке недвижимости сдулся.

— Совсем? Кажется, все-таки есть пузырек.

— Ну, совсем небольшой, — улыбается Владимир Давидович.

— Очевидно большой — в загородном сегменте. Почему в Беларуси такие дорогие дома?

— У нас очень узкий рынок. В Европе дома строились столетиями, там огромные частные массивы, сложившаяся социальная среда. У нас загородному строительству по сути 20 лет. Раньше землю выделяли каким-то избранным, сейчас есть аукционы, но на двухмиллионный Минск откровенно мало участков, а тем более участков хороших.

Фото: Евгений Ерчак, TUT.BY
Дрозды в Минске. Фото: Евгений Ерчак, TUT.BY

— Реальное предложение: Колодищи, полигон, дом из газосиликата, с видом на замусоренный лесок — полмиллиона долларов.

— Хотеть можно и больше. Такой дом купят по себестоимости, с учетом паркета, джакузи и мебели — максимум по 1,5 тысячи долларов за квадратный метр, при условии площади не более 200 метров и уже сложившейся социальной инфраструктуры вокруг.

Но в престижных местах ценник может доходить и до 3000. Это объясняется просто: всегда есть люди, которые, выбирая между двумя машинами с одинаковыми характеристиками, выберут ту, что втрое дороже, но престижного бренда. Да и в Минске есть единичные случаи продажи домов за миллион-полтора. Дом — это место. Чистый лес, хорошие соседи, водоем рядом. У нас на весь Минск только три таких места — район Цны со стороны Зеленого луга, Дрозды и у Национальной библиотеки.

— В Украине есть коттеджные поселки, где обеспечены все параметры вип. Где домики с натуральной черепицей, ландшафтным дизайном, дорожками, освещением, коммуникациями стоят по 1115 долларов за квадратный метр под отделку. У нас же такого нет. По 20−40 тысяч продают просто участки — без электричества, дорог и без перспективы их появления в ближайшую пятилетку.

— Мало где государство строит коммуникации за свой счет. Обычно это строится за счет крупных девелоперов. В Украине этот бизнес успел сформироваться до кризисных потрясений. А у нас на загородном сегменте — нет. Рынок специфический и высокорисковый — сейчас на него никто не выйдет. Есть единственный вариант — сделать государственную программу, которая позволит жилищно-строительным кооперативам с привлечением льготных кредитов и субсидий финансировать коммуникации, — ведь создание инфраструктуры и цивилизованное развитие пригородной зоны очень нужное для общества и государства дело.

Фото: Александр Васюкович, TUT.BY
Заселение дома в микрорайоне Михалово. Фото: Александр Васюкович, TUT.BY

Демография начнет давить на рынок через пять лет?

— В ближайшие годы на рынок как потенциальные покупатели должны бы выходить люди, рожденные во время демографического провала. Им сейчас около 23−25 лет. Практически у всех родители жильем обеспечены, и будет наследство в виде жилья от бабушек-дедушек. Им в теории не нужно будет новое жилье. Спрос они не обеспечат. Вы просчитывали эту ситуацию?

— Мы прогнозировали ситуацию на ближайшие 6−7 лет с учетом демографии в том числе. Сейчас на цену квадратного метра влияет больше уровень доходов и доступность кредитов, нежели социальные и демографические факторы. Да, основные покупатели — это семьи, в которых начинается движение (разъезды), где дети достигли 25−30-летнего возраста. Эта категория — первичные приобретатели. Да, за счет уходящего поколения подросшее обеспечивает себя жильем. Но насколько это повлияет на белорусский рынок — пока судить сложно.

Среди социальных факторов в Европе есть и такой, как растущее нежелание обременять себя недвижимостью, влезать в ипотеку. Пока у нас этого тоже не наблюдается: белорусы хотят иметь свое жилье. Основные две причины, на мой взгляд, — наш менталитет и отсутствие цивилизованного рынка аренды жилья. И, поскольку особых изменений ни в первом, ни во втором в ближайшее десятилетие не предвидится, этот фактор можно смело убирать из прогнозов.

-10%
-5%
-5%
-10%
-30%
-15%
-30%
-35%
-23%
-25%
-10%
-25%
реклама