/

Каждый год мы собираем прогнозы о ценах на жилье. В этом году эксперты рынка недвижимости оказались особенно осторожны в цифрах. Однако все сходятся во мнении, что нас ждет стабильность.

Фото: Сергей Балай, TUT.BY
Фото: Сергей Балай, TUT.BY

Что случилось с ценами за год?

Прогнозы экспертов на 2017-й внушали оптимизм тем, кто копил на жилье: цены в среднем снизятся на 5−10%, самые смелые обещали и 25%. Но все эксперты делали оговорку: если не будет неких «черных лебедей». Сухие цифры реальных сделок: в целом по году прогнозы не оправдались.

«Черного лебедя» обеспечили банки: вывели на рынок более дешевые кредиты. Их никто не ожидал — достаточно вспомнить, как в начале февраля за несколько часов минские очередники «размели» кредиты под 11,5%. В начале года такая процентная ставка казалась сверхнизкой. Теперь и неочередники могут взять кредит под 11−14%, ажиотаж спал, а «дешевизна» таких ставок на фоне нерастущих доходов обществом воспринимается уже как сомнительная.

Госпланы: строить больше, но не для всех

О планах по строительству на 2018 год рассказал начальник управления жилищной политики Минстройархитектуры Александр Горваль.

Фото: Александр Корсаков, TUT.BY— Правительство и президент ставят задачу увеличить объемы строительства с 3,5 до 4 миллионов квадратных метров. В том числе ввод жилья с господдержкой будет увеличен с 500 тысяч до 900 тысяч квадратных метров жилья, — объяснял Александр Горваль.

Главная забота государственного строительства — многодетные. Собственно, ради них и наращиваются объемы строительства с господдержкой. В следующем году для них планируется построить 7 тысяч квартир.

Дефицита нового жилья, по мнению Минстройархитектуры, в стране нет. Наоборот, есть избыток: не продано 5250 квартир. Из них 4150 — в стадии строительства, и 1120 — введено в эксплуатацию.

— Настораживает то, что спрос низок, несмотря на то, что цены в последнее время снизились, — отмечает Александр Горваль.

Речь идет прежде всего об избытке жилья больших площадей: спрос на них оказался ниже, чем рассчитывали застройщики. Тем не менее этот избыток предложений не служит противовесом желанию застройщиков повышать цены.

На всебелорусской очереди, напомнил Александр Горваль, — больше 700 тысяч семей, почти треть из них — в Минске, при этом в Минске строят меньше 20% от всего возводимого жилья. Диспропорцию оберегают — идея сдерживания жилищного строительства в столице по-прежнему актуальна в верхах. А пока она есть, сложно ожидать доступного жилья.

Эксперты — о ценах в 2018-м

— Потенциал роста стоимости квадратного метра в новостройках исчерпан уже в этом году, — считает руководитель группы компаний «Твоя Столица» Владимир Давидович. — Подешевевшие кредиты и специальные программы, которые многие застройщики вывели на рынок, собрали отложенный спрос. Все привыкли уже обходиться своими деньгами — а тут выяснилось, что можно взять кредит. Люди это осознали — из месяца в месяц все больше людей к нам приходят с кредитными деньгами. Но так как зарплаты не растут, а кредиты нужно отдавать, нет векторов, которые смогут и дальше толкать спрос вверх.

Да, скачок спроса спровоцировал небольшой подъем цен, но резерва на следующий год мы не видим. Вторичный рынок гарантированно может дать повышение цены в 5%, поскольку он будет подтягиваться под первичный. То есть без «черных лебедей» нам обеспечена на 2018 год стабильность с легким позитивным уклоном в пределах 5%.

— «Диванные аналитики» рассуждают: был отложенный спрос с накоплениями, его подкрепили банковскими кредитами, это вызвало всплеск активности. Но людей, имевших накопления в 20−40 тысяч, было ограниченное количество. Они вышли на рынок, приобрели жилье и как группа «закончились».

— Нет, такого, чтобы «все закончились», не бывает. Рынок жилья — как Комаровка. Один купил, второй пришел покупать. Люди рождаются, вырастают, женятся, разводятся, получают наследство, привозят заработанные деньги и решают обосноваться на родине — появляется потребность в жилье. Это непрерывный оборот капитала и продукта. Да, мы наблюдали всплеск. Но и стабильный поток все равно остается.

Почему сложно давать четкие прогнозы по цене метра? Мы вывели 4 основных фактора: демографическо-миграционный, средняя зарплата, банковские проценты по кредитам и — уровень оптимизма. Мы обнаружили, что графики активности на рынке коррелируют с графиком ВВП. И считаем, что это «кривая оптимизма». Когда растет оптимизм, люди охотнее покупают жилье. Так, стоит отметить, не только в Беларуси — этот фактор влияет на рынки во всех странах.

Председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов тоже полагает, что нам обеспечат стабильность:
— Из обсуждаемых сейчас вводных данных для прогнозов: банки активизируются, возможно, ставки по кредитам будут снижаться, при этом объемы коммерческого строительства не увеличиваются — это в теории может спровоцировать рост цен.

Что реально может дать снижение цены, так это некое принципиальное решение увеличить объемы строительства — отдать сотню гектаров у кольцевой под жилищное строительство. И разрешить региональным застройщикам прийти сюда строить. Тот же «Гродножилстрой» продает квадратные метры по 420−430 долларов — и это в уже готовых домах. Гомельский ДСК, «Брестжилстрой» продают жилье до 1000 рублей за квадратный метр. Во всех областях строят по цене до 450 долларов за квадратный метр — и строят с прибылью. Их бы привести сюда… Но это пока мечты.

Так что у меня прогноз осторожный. Думаю, в 2018 году каких-то изменений ждать не нужно: страна готовится к Евроиграм и должна продемонстрировать высокую стабильность. В экономике и на рынке недвижимости — как следствие. Колебание цен возможно в пределах пяти процентов.

А может быть — домик в пригороде?

Не все готовы ждать удешевления квадратного метра. Масса людей с ограниченным бюджетом готова строиться самостоятельно — были бы участки. А цены на них в пределах второй кольцевой сейчас зашкаливают. Опять же, потому что спрос превышает предложение. Полей много — но строить на них нельзя. И не только у Минска проблема.

По данным Минстройархитектуры, в стране сейчас есть 28 тысяч свободных земельных участков. При этом желающих строить индивидуальное жилье больше 65 тысяч, из них 61 тысяча — граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Этот дисбаланс существует из года в год и сдерживает индивидуальное строительство.

Хотя подешевевшие кредиты помогли и рынку загородной недвижимости.

— Сегодня ситуацию на рынке недвижимости во многом определяет кредитование, — рассказывает директор ЗАО «ВСП-недвижимость» Инна Кузьминич. — Осенью вырос интерес к загородным объектам. Сейчас загородная недвижимость продается даже лучше, чем летом.

Решив свои насущные жилищные вопросы, люди снова обратили свое внимание на загородные объекты. Кто-то хочет строиться и присматривает участок, кто-то ищет дачу, а кто-то решил осуществить мечту и, продав добротную трехкомнатную квартиру, переселяется в загородный коттедж. Каким бы ни был кризис, люди, занимающиеся бизнесом, заработали средства, которые инвестируют, в том числе и в недвижимость.

Резкого скачка цен в будущем году мы не увидим. Во многом ситуацию на рынке будет определять кредитование. Если оно продлится, то стоимость метра на городскую недвижимость может несколько увеличиться, потому что спрос на городскую недвижимость есть всегда — это насущный вопрос, который рано или поздно приходится решать каждому.

А вот на загородную недвижимость в силу специфики цены, скорее всего, существенно не изменятся. Это тот сегмент рынка, который вызывает покупательский интерес в случае, когда в столице уже решен вопрос с крышей над головой.

Если кредитование не прекратится, спрос на этом рынке может несколько возрасти. Это может повлечь небольшой рост цен на дачи и дома средней ценовой категории. Однако элитное жилье не подорожает — сегмент пользуется спросом у небольшого числа покупателей.

Повторю, что цены могут немного подрасти при условии сохранения кредитования. Как известно, на сегодня банки нормы кредитования выполнили. Как ситуация будет развиваться дальше, покажет время. Если будет небольшое повышение процентных ставок (а такое возможно, так как по нашей информации уже сегодня многие банки ограничены в свободных средствах (ликвидности), которыми кредитуют население), цены на недвижимость в условных единицах расти не будут. Сегодня мы видим, что доллар понемногу растет и подорожания в белорусских рублях будет достаточно.

-18%
-15%
-40%
-60%
-20%
-20%
-20%
-10%
-30%
-20%