• Экспертиза
  • От застройщика
  • Строительство
  • Аренда
  • Офтоп
  • Деньги
  • Интерьер, дизайн, ремонт
  • Архив новостей
    ПНВТСРЧТПТСБВС
  • ЦЕНА НА КВАРТИРЫ

Экспертиза


/ Фото: Олег Киндар /

Владельцам квартир в новом многоэтажном доме в центре Минска можно позавидовать — свободная планировка, тихая зеленая улица вдоль набережной Свислочи, рядом стадион «Динамо». Но сами жильцы не раз пожалели о том, что купили здесь квадратные метры. С момента заселения им приходится мириться с совершенно неожиданной для новостройки проблемой — разрушаются стены из газосиликата. Дом, которому всего 12 лет, уже пережил капитальный ремонт фасада.

REALT.TUT.BY выяснил, что это не единственное здание, где разрушаются именно штукатурные фасады по газосиликату.

Фото: Олег Киндар, TUT.BY
Фото: Олег Киндар, TUT.BY

Что не так с самым распространенным строительным материалом?

Дом № 15 по улице Белорусской издалека не выглядит проблемным — вокруг все в клумбах и зелени, охрана у подъезда, парковки за шлагбаумом, крытая велопарковка, благоустроенная детская площадка. Однако что это за проплешины на стенах и что на самой верхотуре делают альпинисты?

— Они сейчас изучают состояние фасада, там, где есть трещины, вскрывают, смотрят, что внутри, — объяснила журналисту REALT.TUT.BY председатель товарищества собственников дома Людмила Губина.

Заходим в образцово-чистый подъезд. Лифтовая оформлена как французский дворик, на стенах — фото жильцов. Есть среди них и знаменитости — например, хоккеист Михаил Грабовский. На фоне этого убранства трудно не заметить жирные трещины на стенах. Людмила отмечает, что они есть и на внутренних, и на наружных стенах.

Поднимаемся на верхние этажи, выходим на общий балкон. С него проще рассмотреть «проплешины». Оказалось, что это места, где штукатурка отваливалась большими кусками. Под ней — мокрые блоки, которые обсыпаются при прикосновении.

Фото: Олег Киндар, TUT.BY
Фото: Олег Киндар, TUT.BY

Фото: Олег Киндар, TUT.BY

Людмила говорит, что проблемы с фасадом появились давно, практически сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Уже через год после заселения, в 2006 году, застройщик ОАО «Минскпромстрой» начал ремонтные работы по фасаду дома.

— Краска облезла еще до заселения дома, — говорит председатель товарищества. — С тех пор дом практически ежегодно ремонтировался — его штукатурили, перекрашивали, опять штукатурили. Все ремонты по гарантии проводил застройщик ОАО «Минскпромстрой». Но фасад продолжал разрушаться — дому тогда было всего три года, а он уже был практически в аварийном состоянии.

Фото: Олег Киндар, TUT.BYФото: Олег Киндар, TUT.BYФото: Олег Киндар, TUT.BYФото: Олег Киндар, TUT.BYФото: Олег Киндар, TUT.BY

В 2008 году товарищество обратилось в Администрацию президента с просьбой разобраться в ситуации и назначить экспертизу. В 2010 году власти города и Министерство архитектуры и строительства поручили застройщику «устранить дефекты» за его счет (так как граждане обращались до истечения гарантийного срока). Также было предписано застройщику совместно со специалистами УП «Лантерна», «Институт НИПТИС им. Атаева», УП «НИИСМ» и Департамента Гостройнадзора выявить причины образования трещин и дать рекомендации по их устранению.

— Результатов каких-либо исследований мы до сих пор не увидели, — говорит Людмила Губина. — Я не уверена даже, что они вообще проводились.

Более двух лет шли ремонтные работы, которые в итоге вылились в капитальный ремонт.

Специалисты ОАО «Минскпромстрой» вскрывали трещины, герметизировали их, оштукатуривали. Товарищество собственников закупило за свой счет специальную силикатную краску — была надежда, что все в комплексе решит проблему.

— Мы предлагали застройщику рассмотреть систему вентилируемого фасада, закупить материалы за счет товарищества, но он отказался. Также нам неизвестно, исполнил ли застройщик поручения по выявлению причины разрушения.

Фото: Олег Киндар, TUT.BY

Виноват «непредсказуемый газосиликат»?

В 2015 году, после капремонта, трещины проявились снова. Куски отвалившейся штукатурки вновь стали падать на головы жильцов. Застройщик на вопрос, «как же так, почему опять?» ответил, что легкая штукатурка на газосиликатных блоках ведет себя непредсказуемо.

ОАО «Минскпромстрой» предположил, что вероятной причиной трещин на фасаде может быть совокупность факторов: влажность блоков при оштукатуривании, перепланировки квартир с изменением распределения нагрузок, установка на фасаде антенн и кондиционеров. И рекомендовал в послегарантийный срок делать своевременный ремонт и убрать с фасада навесное инженерное оборудование. Кроме этого, застройщик известил жильцов дома, что при строительстве домов газосиликатные блоки уже не применяет.

— В 2015 году мы сами заказали независимую техническую экспертизу — нам нужно было понимать, в каком состоянии наши стены, — рассказывает Людмила Губина. — Эксперты ООО «КомплексЭнергоПроект» определили, что «они находятся в ограниченно работоспособном состоянии». Нам рекомендовали применить такой же способ, который был опробован при капремонте и не помог.

Фото: Олег Киндар, TUT.BY
Фото: Олег Киндар, TUT.BY

Тем временем «болезнь» фасада прогрессирует: в некоторых местах стен блок разрушен на 2/3, многие жильцы дома жалуются на сквозные трещины, на затекание воды со стен во внутренние помещения. Недавно в одной из квартир отвалились полностью обои со стены, граничащей с улицей.

Фото: Олег Киндар, TUT.BY

Фото: Олег Киндар, TUT.BY

Испытывает проблемы и эркер: он провисает, на месте стыка со стенами — сквозные вертикальные щели. Чтобы остановить провисание, застройщик установил снаружи металлические подпорки, но провисание и увеличение размера трещин в области эркера продолжается.

Фото: Олег Киндар, TUT.BY
Через трещину в стене видна улица

Скоро зима, а в стенах вода

— Во время прошлого ремонта трещины расшивались, штукатурились и герметизировались, — рассказывает альпинист-строитель Михаил Юдин, который обследует фасад. — Однако швы разошлись, появились новые. Блок в этих местах влажный, он разрушается: мы сейчас достаем куски до 20 см. В деформационных швах находим полностью мокрую минвату. При снятии штукатурного слоя обнаружили, что для выравнивания поверхности частично разрушившегося блока строители проложили вместо ремонтного состава — минвату… Разрушаются блоки и на стенах техэтажа. Скорее всего, вода в блок попадает из-за негерметичного парапета.

Сейчас строители дают неблагоприятные прогнозы: влага накапливается в блоках, и чтобы он высох, нужна солнечная погода длительное время. А так как у нас хорошая погода редкость, а не правило, в зиму фасад уйдет в мокром виде. Накопленная блоками влага будет замораживаться и оттаивать по многу раз, трещин на фасаде станет еще больше, блоки разрушатся сильнее.

Михаил Юдин говорит, что это не единственный дом с такими проблемами.

— По городу их очень много, и это не старые здания, им всего-то по лет 10. И все они со штукатурными фасадами по газосиликату. На похожем объекте в Минске на Тимошенко, 8 такой фасад ремонтировался санирующими составами. Насколько это будет действенно — неизвестно, прошел пока только год. А лет 5 назад мы работали на соседнем, 17-м доме по улице Белорусской, ремонтировали аварийные пилоны из газосиликата. Мы их закрывали металлической сеткой и покрывали специальным составом. Стоит все до сих пор, но это очень дорогое удовольствие.









Даже неспециалисту понятно, что опять штукатурить и красить по старой схеме смысла нет. Но чтобы что-то начинать делать, нужно официальное заключение компетентной организации. А ее как раз таки и нет.

— Обращались в Администрацию президента, Ленинский исполком, — говорит Людмила Губина. — Но дальше обещаний дело не сдвинулось. Даже после прямого указания министра архитектуры и строительства застройщику ОАО «Минскпромстрой» устранить дефекты, выявить причины и дать рекомендации по их устранению ничего не изменилось. Мы ждем этой экспертизы с 2010 года!

ОАО «Минскпромстрой» считает, что дальнейшие ремонты должна делать эксплуатирующая организация, то есть товарищество, за свой счет, так как гарантийные обязательства истекли еще в 2007 году. Более того, застройщик «не признает и никогда не признавал своей ответственности за дефекты фасада, так как они не связаны с качеством строительно-монтажных работ, выполненных как в основной период строительства, так и во время текущего ремонта».

С такой постановкой вопроса товарищество не согласно и направило обращение о ненадлежащем качестве работ застройщиком в Комитет госконтроля.

— Ремонтные работы по фасаду дома ОАО «Минскпромстрой» начал в 2006 году и проводил по 2014 год. Люди купили изначально некачественный товар. И все эти годы вынуждены жить с серьезной проблемой.

В соседнем доме с таким же фасадом тоже нужен капремонт

Фото: Олег Киндар, TUT.BY

Примерно в одинаковые сроки рядом был построен дом № 17 по улице Белорусской. Состояние его стен еще печальнее: участков с отвалившейся штукатуркой больше, в некоторых местах, чтобы куски фасада не падали на головы прохожим, стены и углы затянуты металлической сеткой. Застройщик в начале этого года заказывал исследование с целью определить эксплуатационную пригодность ограждающих конструкций. Выводы неутешительные: отделка, парапеты, углы и выступающие части фасадов находятся «в неработоспособном (неудовлетворительном) состоянии, требуется капитальный ремонт».

Фото: Олег Киндар, TUT.BY

В документе специалисты предположили, что причиной дефектов отделки и разрушающихся стен может являться то, что внешний отделочный слой мог оказаться менее паропроницаемым, чем блоки. Однако специального исследования для подтверждения этого предположения не проводилось.

— Мы обеспокоены не только красотой и эстетичностью облика своего дома, но и безопасностью проживания в нем, дальнейшим существованием дома, — говорит председатель товарищества. — Все эти ремонты ничего не дают, нам нужно понимать, как решить эту проблему.

Людмила Губина считает, что застройщик допустил ошибку во время возведения и первого, и второго здания. «Но компетентные органы почему-то не могут или не хотят найти и озвучить причину», — говорится в обращении собственников дома № 15 по улице Белорусской к президенту.

Эксперт: блоки — хороший материал, но есть нюансы

Мы обратились к экспертам и специалистам, чтобы понять, все ли фасады из газосиликата в перспективе станут проблемными и можно ли вылечить аварийные?

Вадим Мартыненко, компания «СтройЭксперт ТермоДекор», Гомель:

 — Нельзя однозначно сказать, что в разрушающихся фасадах виноваты блоки из ячеистого бетона, или, как их еще называют, пеногазосиликат (ПГС). Это очень практичный, дешевый строительный материал и по некоторым критериям не имеет аналогов. Но он капризный, и требует соблюдения технологий на всех этапах производства, начиная с выбора сырья. Его хрупкость и способность напитывать влагу диктуют определенные условия при строительстве и последующей эксплуатации. Сам же материал, если его правильно произвели, априори соответствует всем СНиПам и ГОСТам.

Иногда застройщики игнорируют требования производителей. Например, на стройках часто «забывают», что блоки имеют такую особенность, как влажностная усадка: после укладки блоков ПГС в стены он усядет до 1,5 мм на метр высоты кладки. Это одна из причин микротрещин на отделке.

Другая ситуация, когда с завода привозят свежие влажные блоки, они еще парят, а их кладут в стенку, а через 2−3 месяца уже заканчивают отделочные работы. ПГС не успел высохнуть, а его уже закупорили со всех сторон. В результате большое количество воды не вышло из стены до зимы. В стене она замерзла, отделка дала трещину.

У ПГС есть один очень неоднозначный параметр — высокая паропроницаемость. С одной стороны это хорошо, в доме лучше поддерживается микроклимат, через стену выходит большой объем водяного пара. С другой стороны, при применении непаронепроницаемых отделок нарушается схема вывода пара из стены. Начинается накопление влаги в стене. При замерзании образуются морозные клинья, которые разрушают как внешний слой отделки, так и сам блок.

Соответственно, для внешней отделки критично соответствие материалов по паропроницаемости. Для ПГС они должны быть минимальной марки по прочности — М50−75, трещиностойкие, эластичные и тонкослойные. В линейке штукатурок разных производителей не всегда есть специально разработанные под ПГС смеси. На сегодняшний день мне известно только о двух материалах, которые соответствуют этим требованиям. Их производят «Сармат» и «Тайфун». Это универсальные трещиностойкие составы, которые являются и декоративным, и выравнивающим, и защитным слоем. По составу адгезии эти смеси схожи с ПГС. По моим наблюдениям, фасады, где применялись эти материалы, стоят уже давно и без проблем. Но очень много приходилось видеть фасадов, где «лепили» штукатурки, предназначенные для кирпича или бетона.

Единственная система, которая работает на фасадах из ПГС, выглядит так: стена покрывается недорогой выравнивающей штукатуркой, затем идет клей, сетка, минеральная или дисперсионная высокопаропроницаемые декоративная штукатурка или краска.

Самым идеальным вариантом отделки фасада эксперт назвал применение вентилируемого фасада. При союзе ПГС и вентфасада проблемы встречаются редко и только в том случае, если сам вентфасад был неправильно спроектирован. В большинстве же случаев ПГС под наружной обшивкой вентфасада будет всегда сухой.

Вылечить можно любые стены

Алгоритм действий при ремонте фасадной отделки на газосиликатных стенах описала
инженер «ЦНИИСК» БНТУ, магистр технических наук Ирина Ладных:

 — В самом простом случае, когда контур блоков проявляется на стенах дома, штукатурку удаляем, зачищаем стены. Далее фасад утепляется минераловатными или пенополистерольными плитами. Сверху наносится декоративно-штукатурная смесь типа «шуба» или «короед». Как вариант, можно сделать вентилируемый фасад.

Сложнее, если сильно отслаивается штукатурка или появляются глубокие трещины на фасаде здания. В этом случае к предложенному выше алгоритму после снятия штукатурки нужно добавить действия по частичному ремонту блоков. Далее стены утепляются, фасад штукатурится (или устанавливается вентфасад).

Залог успеха — применение штукатурных смесей с коэффициентом паропроницаемости равным или большим коэффициентом паропроницаемости блока.

В самом запущенном случае, когда частично разрушен блок или его можно достать из стены, необходимо обратиться к специалистам в области обследования зданий. Они выдадут заключение о техническом состоянии здания и предложат вариант по восстановлению фасада.

От редакции. Монолитно-каркасные дома возводятся по всей стране. И зачастую ограждающие стены в них делают из газосиликатных блоков. Однако с описанными в статье проблемами сталкиваются далеко не на всех объектах. Значит, проблема не в качестве блоков, а в технологии внешней отделки фасада. Свое заключение еще не дали эксперты в области обследования зданий. Поэтому мы будем следить за развитием ситуации.

0058315