• Экспертиза
  • От застройщика
  • Строительство
  • Аренда
  • Офтоп
  • Деньги
  • Интерьер, дизайн, ремонт
  • Архив новостей
    ПНВТСРЧТПТСБВС
  • ЦЕНА НА КВАРТИРЫ

Экспертиза


/

В редакцию обратилось несколько человек, чьи построенные дома чиновники заставляют оформлять как построенные самовольно. Люди считают это произволом, представители исполнительной власти говорят: если бы застройщики действовали исключительно по букве закона, никаких проблем у них не было бы. Редакция REALTY.TUT.BY решила разобраться в ситуации.

«Мы не «самовольщики!»

Индивидуальные одноквартирные жилые дома по ул. Иодковской, д. 24, ул. Зеленолугской, д. 28, проезду Кольцова, 8, признаны самовольно построенными. При этом их владельцы себя «самовольщиками» не считают и обвиняют ответственных лиц в администрации Советского района «в бюрократической волоките и регулярном нарушении» президентского указа № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан».

Фото носит иллюстративный характер

Застройщики считают, что чиновники неправильно трактуют Гражданский кодекс, в котором черным по белому написано, что такое самовольное строительство.

А это «деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции капитального строения, если она осуществлена:

— на самовольно занятом земельном участке;

— на земельном участке, используемом не по целевому назначению;

— без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил».

— Ничего из вышеперечисленного застройщики не осуществили, — считает архитектор-проектировщик Ольга Вечер, которая отстаивает интересы сразу нескольких застройщиков. — Самовольно участок они не занимали, не по целевому назначению его не использовали, разрешения на строительство у них есть, согласованная проектная документация — тоже есть.

Например, владелец дома на ул. Зеленолугской, 28, Валентина Станкевич разрешение на проектные работы получала еще в 2006-м, но строительство затянулось из-за финансовых проблем. В этом году дом рассчитывали ввести в эксплуатацию, но в ходе строительства потребовалось внести изменения в проектную документацию. И тут выяснилось, что теперь для этого требуется разрешение администрации района, хотя в апреле 2013 года, когда проектировщик вносил изменения в проект и согласовывал их в комитете архитектуры и градостроительства Мингорисполкома, такого решения не требовалось. В районной администрации согласовывать скорректированный проект отказались — за этим разрешением застройщик ходит уже больше года.

Вместо этого он получает ответы за подписью замглавы администрации Советского района по строительству Максима Соколова, который квалифицирует дом как самовольное строение и предлагает пройти процедуру узаконивания строения как «самоволки».

«При этом он опирается только на один документ — решение Мингорисполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ № 1319 от 6 июля 2006 года, игнорируя остальные документы», — говорится в письме застройщика.

Кроме указанного разрешения есть еще заключение комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома по эскизному проекту 2006 года; заключение комитета по строительному проекту 2008 года.

Ольга Вечер говорит, что последнее заключение комитета в то время являлось разрешением на строительство, так как Мингорисполком как раз тогда передавал функции выдачи разрешений на проектные и строительные работы администрациям города и на этот переходный период был утвержден порядок — заключение комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома по строительному проекту являлось окончательным разрешением на строительство. У застройщика также есть заключение комитета по скорректированному строительному проекту от 28.03.2013 г.

Максим Соколов также ссылается на то, что решение Мингорисполкома 2006 года было выдано на другой адрес и другому собственнику — Ирине Аникий. Однако земельный участок был в 2007 году подарен Ириной Аникий Валентине Станкевич. И, как утверждает застройщик, в процессе согласования проектов в комитете эти изменения были учтены.

Заключения по проектам (одно из которых от 16 сентября 2008 г. являлось и разрешением на строительство) выдавались уже на адрес: ул. Зеленолугская, д. 28, и на фамилию застройщика — Станкевич.

Застройщик считает, что чиновник Советского района не счел нужным во всем этом разбираться, и, в нарушение ст. 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь, называет строительство самовольным.

«А где разрешение на строительство?»

— По строящемуся объекту по ул. Зеленолугская, 28, нет разрешительной документации, — объясняет заместитель главы администрации Советского района Максим Соколов. — Самое главное, нет разрешения на строительно-монтажные работы, то есть нарушена процедура.

Максим Соколов говорит, что в 2017 году в администрацию обратилась Станкевич с просьбой о корректировке проектно-сметной документации. Когда была поднята документация, выяснилось, что разрешение на проектные работы было получено в 2006 году, этим же решением установлено, что необходимо завершить проектирование в течение 2 лет. В 2008 году было заключение комитета архитектуры по эскизному проекту, в 2013 году получили заключение следующей стадии проекта. При этом сроки действия этих заключений устанавливаются также в 2 года. Как мы видим, даже если не брать во внимание все ранее установленные сроки, получается, что срок действия последнего заключения истек в 2015 году. Получается, что застройщик обращается за корректировкой проекта, срок действия которого вышел.

— Можно согласиться с тем, что разрешение на проектные работы есть и хотя бы проектировали они правильно, — объясняет Максим Соколов. — Но когда мои сотрудники приехали на объект, они увидели уже почти готовое строение. О какой корректировке проекта может идти речь, если гражданин должен строить согласно проекту? Получается, что он построил по несогласованному проекту, а теперь проект хочет «подогнать» под построенное? В постановлении Совета министров
№ 223 о получении разрешительной документации конкретно говорится, что должно быть разрешение не только на проектные работы, но и на строительно-монтажные работы. Если у человека нет этого разрешения, он не должен строить. Гражданке предлагалось: покажите разрешение на строительные работы — однако оно не было представлено. Проектировщик, который проектировал этот объект, обязан был знать о процедуре получения разрешений, это основы основ.

В решении 2006 года только проектные работы, там нет ни слова про строительные работы. И когда приходит человек в 2017 году и просит внести корректировки в проект спустя 11 лет — это трудно понять. За эти годы поменялись строительные нормы, введены в действие новые ТКП. Вместо того чтобы получить разрешение на строительство, застройщик начал строить самовольно. Подробно со ссылкой на нормы законодательства, в том числе действовавшего в 2006 году, застройщику даны все ответы в трех письмах. Плюс на личных приемах ей разъяснялось, что нарушено и какой выход из ситуации.

Существует процедура по вводу объекта строительства в эксплуатацию, которая позволяет узаконить подобные строения. Есть два варианта.

Если вы хотите запроектировать новый объект либо еще что-то надстроить, можно подать заявление в администрацию через службу «Одно окно» с пакетом документов с просьбой разрешить дальнейшее проектирование и строительство.

Если вы завершили строительно-монтажные работы, то вы подаете перечень документов, в том числе техническое заключение организации и ведомость технических характеристик, на узаконивание самовольно выполненных работ. Администрация документы рассматривает и, если все соответствует нормам, выдает соответствующее решение.

Процедура узаконивания «самоволки» по времени занимает даже меньше, чем процесс проектирования, — говорит Максим Соколов, — поэтому и существует проблема в законодательстве: люди сначала строят, а потом узаконивают, так проще.

Поэтому сейчас готовятся изменения в постановление № 223, где по отношению к самовольному строительству нормы будут ужесточаться.

— Я не против принять объект в эксплуатацию, как положено по закону. Но согласно действующим положениям постановлений № 223 и 716 нужно предоставить пакет документов для ввода объекта в эксплуатацию, среди которых должны быть разрешения на строительно-монтажные работы и на проектирование. У застройщика из всех есть только один. Соответственно, оснований принимать положительное решение не имеется. Необходимо отметить, что не мною единолично принимаются такие решения. Существует соответствующая комиссия, которая вначале рассматривает поданный пакет документов и выносит свое заключение, и только потом готовится проект решения, который выносится на обсуждение заседания администрации района.

Кстати, наличие всех разрешений — не единственное требование при приемке построенного дома в эксплуатацию.

Фото с сайта trinityrzn.ru. Носит иллюстративный характер

— Недавно в администрации рассматривался вопрос о вводе объекта в эксплуатацию. Человек получил все необходимые разрешения на строительство, но решил отойти от проекта и сделал к дому пристройку. И он получит отказное решение по вводу дома в эксплуатацию, так как нарушил нормы ТКП — пристроенная часть находится ближе прописанных норм к границе соседнего участка. И этот самострой узаконить не получится ни при каких обстоятельствах. Его придется разбирать, ведь нарушение никуда не исчезнет.

Если при строительстве дома были отступления от проекта — например, изменилось положение и размеры окон, дверей, внутренняя планировка, то это не будет считаться «самоволкой». Однако при приемке составляется протокол за отступление от проектно-сметной документации — каждый случай разбирается отдельно.

Если человек строил двухэтажный дом и на моменте строительства понял, что финансов ему хватит лишь на строительство одноэтажного дома, и по утвержденному проекту построен только первый этаж, то он не вышел за рамки проекта. Застройщик может обратиться за его корректировкой. В таком случае ничего самовольного он не сделал. В проекте убирается первый этаж, и застройщик строит дом уже как одноэтажный.

Проблемы бывают у тех, кто строит вместо запроектированных двух этажей три. При этом сначала построит без проекта и разрешений третий этаж, а потом по факту делает корректировку проекта. Но этот третий этаж уже расценивается как самовольное строительство. Нельзя сделать так, что два этажа мы вводим по проекту, а третий по самоволке.

Большое внимание должно уделяться соблюдению норм ТКП по расположению объектов на участке. Например, от строения до границы с соседним участком должно быть не менее 3 метров, сарай не может стоять впритык к дому, должны учитываться противопожарные разрывы (нормы расположения дома на участке можно почитать здесь).

— В случае с застройщиком по ул. Зеленолугской нет ничего страшного, там все решаемо, — говорит Максим Соколов. — Она мне высказала опасение по поводу составления административного протокола за самовольное строительство. Однако в практике вынесения судебных решений по таким случаям есть много случаев, когда по малозначительности нарушений штраф не присуждают.

Проблема самостроя в том, что нужно заказывать небесплатное техническое заключение у организаций, имеющих на это лицензии и сертификаты.

Как строить по правилам

Алгоритм действий таков:

  1. До момента строительства необходимо подать заявление на проектные и строительные работы. Раньше нужно было предоставлять в администрацию эскизный проект, и потом отдельно к нему делать строительно-архитектурную часть. Теперь достаточно в заявлении указать примерно, что вы собираетесь построить, примерный план. Проектировщик потом готовит архитектурно-строительный проект, без сметы.
  2. После этого нужно получить разрешение на проектирование. Когда готов строительно-архитектурный проект, его подают на согласование в Комитет по архитектуре и градостроительству. Если это проект реконструкции и планировка, то проект согласовывается в районной администрации.
  3. С согласованным проектом застройщик обращается в администрацию района за разрешением на строительно-монтажные работы. После получения такового спокойно строится, а по окончании строительных работ обращается в администрацию района за актом ввода. Комиссия приезжает на объект, проверяет на соответствие его проекту и составляет акт ввода в эксплуатацию. На заседании в администрации он утверждается. После этого застройщик может регистрировать дом в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.

«Самоволка» для тех, кто не успел

Ольга Вечер также рассказала про дом на ул. Иодковской, который комитет архитектуры и градостроительства Мингорисполкома называет самовольным строением. С этим застройщик также категорически не согласен. У него на руках есть согласованный отделом архитектуры Советского района эскизный проект, заключение по нему комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома. Есть разрешение администрации Советского района на проектно-изыскательские работы и строительство жилого дома, выданное в 2012 году. По закону разрешение на разработку проектной документации действует в течение двух лет. Строительный проект сделать не успели, и застройщик в 2014 году обратился в администрацию Советского района за продлением разрешения. Этот вопрос в администрации решался более полугода, после чего было выдано разрешение только на проектные работы.

Застройщик, не дождавшись разрешения, начал строительство дома. Когда строительный проект он подал в комитет архитектуры и градостроительства Мингорисполкома, там установили, что дом уже находится в стадии строительства. Его признали самовольным и отказали в выдаче заключения по строительному проекту.

Человек такой формулировкой возмущен: «Участок я самовольно не занимал, не по целевому назначению не использовал, у меня есть разрешение на проектно-изыскательские работы и на строительство, согласованные эскизный и строительный проекты. Согласно п. 16 „Методических рекомендаций о пошаговых действиях застройщика (заказчика) при осуществлении им строительства одноквартирного, блокированного жилого дома“ сказано, что состав проектной документации на строительство жилого дома… может выполняться в виде индивидуального, эскизного или типового проекта».

Министр архитектуры и строительства Анатолий Черный в своем ответе на письмо застройщика с просьбой разобраться в этой ситуации признал, что в 2012 году застройщик уже получал разрешение на проектные и строительные работы, а комитет по архитектуре утвердил эскизный проект. Поэтому «строительство не является самовольным при условии, что согласованный эскизный проект соответствует требованиям, предъявляемым техническими нормативными правовыми актами к составу и содержанию проектной документации».

Какие выводы?

Ольга Вечер обратилась сразу в несколько инстанций, в том числе к прокурору города Минска, с просьбой разъяснить ситуацию с получением разрешений на строительство и согласование проектной документации в индивидуальном жилищном строительстве. Также она просит объяснить, почему при принятии администрацией решения о разрешении строительства и реконструкции индивидуальных жилых домов вначале выдается разрешение только на проектно-изыскательские работы и только после согласования проекта — разрешение на строительные работы. Ольга Вечер считает, что тем самым нарушается указ № 200 и положение о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденное постановлением Совмина 20 февраля 2007 г. № 223.

Стоит отметить, что ситуация в этой сфере и в самом деле излишне зарегулирована. Это признают и в Министерстве архитектуры и строительства. Не так давно заместитель министра архитектуры и строительства Дмитрий Семенкевич заявил, что предложение упростить процедуру по строительству физическими лицами индивидуального жилья направлено в Администрацию президента. Предполагается, что новое жилищное строительство будет вестись по градостроительным паспортам: «Человек не должен знать все требования Жилищного кодекса, строительных стандартов. У него будет градостроительный паспорт, в котором будут четко прописаны все его права и обязанности», — заявил заместитель министра.

По словам чиновника, градостроительный паспорт будет вручать исполком на аукционе или просто при предоставлении участка. Это позволит избежать огромного количества процедур, «когда люди ради строительства сарая, навеса вынуждены просиживать очереди в исполкомах, получая на него разрешения».

Нужные услуги в нужный момент