• Экспертиза
  • От застройщика
  • Строительство
  • Аренда
  • Офтоп
  • Деньги
  • Интерьер, дизайн, ремонт
  • Архив новостей
    ПНВТСРЧТПТСБВС
  • ЦЕНА НА КВАРТИРЫ

Экспертиза


/

Принципы капитального ремонта жилых домов вызывают немало вопросов и претензий у жильцов старых домов. Большинство задается вопросом, почему перечень работ, которые делают при капремонте, постоянно сокращают. Почему тем, кто дождался капремонта раньше, меняли даже окна, а тем, до кого очередь только дошла, нужно платить даже за ремонт подъезда?

Фото: Вадим Замировский, TUT.BY

А ведь два дома одного года постройки могут отремонтировать с разницей в пять, а то и десять лет. При этом коммунальники постоянно повторяют, что отчисления, которые делает население, — копейки по сравнению с тем, сколько реально стоит ремонт одного жилого дома. На главные вопросы во время круглого стола в очередной раз попытались ответить столичные коммунальники, специалисты министерства ЖКХ и независимые эксперты.

Население оплачивает 30% капремонта, государство — 70%

Отчисления на капремонт белорусы делают с 1999 года. Кроме отчислений населения, на капремонт уходит и бюджет государства. И до 2013 года из обоих кошельков на ремонт уходило примерно поровну. Но сейчас, как уверяют в Министерстве ЖКХ, государство взяло на себя большую долю и по стране оплачивает 70% стоимости капремонта дома, по Минску — 60%.

— Изменение пропорций за последние четыре года связано с тем, что объемы капремонта в целом по республике растут. И в соответствии с госпрограммой «Комфортное жилье и благоприятная среда» на 2016 — 2020 годы, запланировано ежегодное выполнение капремонта в объеме не менее 3% от эксплуатируемого жилфонда. То есть мы должны увеличить объем отремонтированных квадратных метров в год, — пояснил во время круглого стола начальник управления жилищного хозяйства Министерства ЖКХ Андрей Ромашко. — Почему именно 3%? При достижении этого объема предполагается, что цикличность ремонтов будет 35 лет. Это оптимальный средний срок межремонтной эксплуатации жилья.

При этом, как уверяют в министерстве ЖКХ, с 2012 года объемы выполнения капремонта постоянно растут, и в прошлом году они уже достигли 2,3%.

Свежая формулировка: «Государство не должно финансировать улучшение качества частного жилья»

Сначала из перечня работ при капремонте убрали замену старых окон на новые пластиковые, потом — тепловую модернизацию дома, затем наступила очередь подъездов — теперь жильцы должны ремонтировать их сами.

Фото: Евгений Ерчак, TUT.BY

В министерстве ЖКХ считают, что сокращение перечня — логичный шаг для оптимизации процесса.

— Первоочередная задача капремонта — обеспечение безопасной эксплуатации здания. Ремонт по сути своей — это восстановление тех свойств, которые изначально были при строительстве дома. И сегодня в законодательстве есть четкое определение: капремонт — это мероприятия, направленные на восстановление утраченных в процессе эксплуатации свойств конструктивных элементов. Поэтому от капремонта не стоит ожидать улучшения или модернизации, — говорит Андрей Ромашко. — Понятно, что сегодня фактически весь жилищный фонд — это частный жилфонд. И понятно, что государство сегодня не должно финансировать мероприятия, связанные с модернизацией и улучшением потребительских качеств частного жилья. Но государство берет на себя обязанность обеспечить выполнение именно ремонтных работ. Поэтому с 2013 года уже не выполняются работы по замене окон, с 2015 — утепление ограждающих конструкций. Мы как собственники жилья должны понимать, что капремонт жилфонда направлен не на ремонт квартиры, а на ремонт общего имущества: кровли, инженерных систем, сетей, ограждающих конструкций и фундаментов. То есть того, что находится в общем пользовании и обеспечивает предоставление основных жилищно-коммунальных услуг каждому потребителю.

После сокращения перечня работ сократились и сроки выполнения капремонта. Например, средняя продолжительность капремонта пятиэтажки, по данным министерства, 3,5 месяца, 9-этажки — 4,5−5 месяцев. И в министерстве говорят, что это не предел возможного.

— Есть перспектива выполнять работы и в более сжатые сроки, — считает Ромашко. — Но делать мы это будем не за счет ухудшения качества работ, а за счет улучшения технологий производства работ. На сегодня у нас стоит такая задача.

Кстати, на вопрос, почему в одинаковых домах при капремонте выполняются разные работы, в министерстве тоже есть ответ.

— Перечень работ в двух одинаковых домах определяют эксплуатирующие организации при планировании и проведении капремонта. Они зависят от состояния дома и степени его износа, — объясняет специалист.

— Одинаковых домов не бывает, даже если они одного года постройки, — поясняет главный инженер ГО «Минское городское жилищное хозяйство» Игорь Гончарик. — К моменту капремонта они все подходят в разном состоянии, как и автомобили. В зависимости от этого и принимается решение о постановке дома на капремонт и по перечню работ. Если в одном доме кровля не менялась 25 лет, а в другом ее отремонтировали 5 лет назад во время текущего ремонта, то предпочтение в постановке на капремонт отдадут первому.

Решение, ставить дом в очередь на капремонт или нет, принимает эксплуатирующая организация, то есть ЖЭС или ЖРЭО, которая проводит весенние и осенние осмотры всех конструктивных элементов здания и их состояния.

— Минимальная эффективная эксплуатация жилого дома — 25 лет. То есть если делать капремонт дома каждую четверть века, то на него будет тратиться меньше денег. Но это в идеале. В Минске так получается не всегда, — говорит Гончарик.

Фото: Вадим Замировский, TUT.BY

Возможность поднять тарифы по капремонту и за счет этого расширить список работ в министерстве не рассматривают.

— Вопрос увеличения тарифов на сегодня не рассматривается, поскольку министерство четко выполняет принятое главой государства решение об увеличении тарифов на жилищно-коммунальные услуги не более 5 долларов в год, — говорит Ромашко.

Столичные коммунальники, кстати, тоже считают, что увеличивать сумму в графе «капремонт» в жировке не нужно. Как и возвращать некоторые виды работ в перечень.

— За счет капремонта уже не делается ремонт подъезда. И это даже хорошо. Потому что если жильцы дома сами отремонтируют свои подъезды, то и пользоваться они ими будут совсем иначе: лишний раз не разрисуют стены и не обдерут краску мебелью, — говорит главный инженер ГО «Минское городское жилищное хозяйство» Игорь Гончарик.

Капремонт пятиэтажки стоит 500−600 тысяч рублей

Коммунальники подсчитали, что капремонт старой пятиэтажной четырехподъездной хрущевки обходится в 500−600 тысяч рублей. Из этого на благоустройство территории у дома уходит почти четверть — 150 тысяч рублей.

Деньги жильцы многоэтажек отчисляют постоянно, а вот дождутся ли они капремонта — неизвестно. На форумах, да и среди коммунальников, уже поднималась тема об оплате капремонта по факту: сделали ремонт, выставили счет жильцам — и те оплачивают в течение года или нескольких лет.

Но в министерстве ЖКХ такой вариант не одобряют.

— Средняя стоимость капремонта одного квадратного метра общей площади жилого помещения 100−120 рублей. Средняя площадь жилого помещения 48−50 квадратных метров. Соответственно, с каждой квартиры 2,5−3 тысячи долларов стоит капремонт общего имущества в том объеме, который сегодня предлагается. И конечно, такие деньги потянет не каждый жилец. Поэтому и принята система отчислений, — говорит Андрей Ромашко. — У нас еще любят повторять, что с 1999 года жильцы домов своими ежемесячными отчислениями якобы оплатили уже три, а то и четыре ремонта. Но это легко считается: если привязать к сегодняшним тарифам, которые составляют 10 копеек, квартира в 50 метров с 1999 года внесла 510 долларов. То есть их не хватило бы даже на один ремонт.

В Германии капремонт делают за 5 рабочих дней

Говоря о коммуналке или отчислениях на нее, у нас постоянно вспоминают Европу. Мол, там отчисления, может, и больше, зато эффект от этого значительно заметней. Специалисты, изучающие международный опыт, говорят, что повторить путь Европы в системе ЖКХ нам будет сложно: «социально ориентированный шлейф» все-таки сказывается на отношении к общей собственности.

Фото: Евгений Ерчак, TUT.BY

— Если бы у нас людям разрешили самим принимать решения, делать отчисления на капремонт или нет, то большинство, конечно, решило бы, что нет. Потому что таков характер человека, — считает исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадий Каленов. — Но ни в одной стране мира, кроме нас, правительство не устанавливает один тариф по капремонту на всех. У нас же он фактически приравнен к налогу, потому что выплаты обязательны. То есть нам навязали систему, оплату, и мы платим. В Европе законодательно установлен минимальный и максимальный тариф отчислений. Сколько платить, решают сами собственники. И это правильно.

Говоря о европейском опыте, который бы так хотелось применить у нас, специалист отмечает и сроки проведения капремонта. Например, в Германии еще 20 лет назад научились делать капремонт дома, где почти 300 квартир, за пять рабочих дней без отселения жильцов. В работы входит замена сантехники, ванн, унитазов, кафеля и чистовая отделка потолков.

— Весь секрет в том, что в Германии в квартирах делать перепланировки нельзя. Даже если смесители в квартирах разные, они будут одной фирмы, чтобы при ремонте все можно было поменять быстро. То есть подрядчик, приходя на объект, заранее знает, какие трубы и на каком заводе может заказать, поскольку жильцы сами их менять не могли, — говорит Каленов. — У нас повторить такой опыт можно будет только в арендных домах, где арендатор делать перепланировки не может. И, следовательно, не доставит эксплуатирующей организации хлопот, когда та придет делать капремонт.

Кстати, в этом году в столице планируют отремонтировать 200 жилых домов, или 785 тысяч квадратных метров. Это на 100 тысяч «квадратов» больше, чем в прошлом году.

Нужные услуги в нужный момент
-50%
-14%
-10%
-30%
-40%
-10%
-30%
-30%
0058648