• Экспертиза
  • От застройщика
  • Строительство
  • Аренда
  • Офтоп
  • Деньги
  • Интерьер, дизайн, ремонт
  • Архив новостей
    ПНВТСРЧТПТСБВС
  • ЦЕНА НА КВАРТИРЫ

Экспертиза


/ /

В августе 2014 года Александр Лукашенко поручил доработать проект застройки площадей завода «Горизонт» и неиспользуемого троллейбусного депо в центре Минска. С тех пор минуло достаточно времени. На какой стадии находится реализация проектов?

Фото: Дмитрий Брушко, TUT.BY
Фото: Дмитрий Брушко, TUT.BY

«Горизонт»

Более 7 лет назад руководство холдинга «Горизонт» решилось на перенос некоторых производственных мощностей из квартала по ул. Красная — ул. Киселева, ул. Куйбышева — просп. Машерова в район ул. С. Ковалевской в Минске. В настоящее время все производство бытовой техники и электроники сконцентрировано именно там. На освободившихся площадях в центре столицы запланировали возвести многофункциональный комплекс. Данная идея нашла одобрение в правительстве и Администрации президента, после чего в 2010 году был подписан соответствующий указ.

Реализация проекта была возложена на компанию «Горизонт-Белинвест-Девелопер», учредителями которой стали «Горизонт» (51%) и «Белинвестбанк» (49%). Она выпустила облигации на сумму 250 млрд неденоминированных рублей и купила на них капитальные строения на территории завода, после чего занялась продвижением инвестпроекта. Иностранная компания Cushman&Wakefield разработала технико-экономическое обоснование проекта, а творческая мастерская Бориса Школьникова подготовила проект застройки. По их задумкам, на месте индустриального квартала в течение 5−7 лет должен был вырасти отель и 9 бизнес-центров. Согласно предварительным расчетам, для реализации всего проекта требовалось 275−300 млн евро. Застройку планировалось осуществить в 5 этапов.

Казалось бы, предложение выглядело привлекательно в силу хотя бы лакомой локации объекта, однако инвесторы на него не купились. Хотя было проведено 80 встреч с потенциальными зарубежными застройщиками и инвестбанками.

— Ситуация в экономике Беларуси в целом и на рынке недвижимости в частности не благоприятствовала реализации проекта. Кроме того, имелся и ряд иных сложностей. В частности, концепцией проекта предполагался снос зданий, расположенных в границах застройки инвестпроекта, которые в свою очередь были обременены залогом в обеспечение облигационного займа. Помимо того, на территории застройки оказались бомбоубежища, которые не принадлежали девелоперской компании. Иметь такие обременения никто из инвесторов не желал, — рассказал TUT.BY источник, знакомый с реализацией проекта.

В 2014 году после долгих дискуссий проект было решено изменить. Александр Лукашенко заявил, что столица не нуждается в дополнительных гостиницах и бизнес-центрах. Лучше здесь возвести жилые дома и объекты инфраструктуры. Поэтому проект был направлен на доработку.

В свете подписанного предприватизационного соглашения с Европейским банком реконструкции и развития Белинвестбанк должен избавиться от непрофильных активов. Девелопмент — один из них. Поэтому предполагается, что активы Белинвестбанка выкупит Банк развития, который выступает держателем облигаций «Горизонт-Белинвест-Девелопера». В настоящее время компания не в состоянии в полном объеме исполнять свои обязательства. По данным на 1 марта, Банку развития выплачено только 23 тысячи рублей. Только реализация проекта позволит погасить задолженность компании по облигационному займу, считает информированный собеседник. По итогам 2016 года выручка от реализации у «Горизонт-Белинвест-Девелопера», основной деятельностью которого является сдача площадей в аренду, составила около 5 млн рублей. Чистый убыток — 1,4 млн рублей.

В соответствии с графиком погашения процентного дохода по состоянию на 1 января 2016 года задолженность компании перед банком составила 43,5 млн рублей (18,5 млн рублей просроченная задолженность по процентному доходу, 25 млн рублей — задолженность по основному долгу). Ежегодно задолженность компании перед банком увеличивается на 2,6 млн рублей. Планируется, что Банк развития войдет в состав учредителей с 1 июля 2017 года на сумму просроченных процентов по облигационному займу (почти 20 млн рублей), данная задолженность автоматически аннулируется. Реализация проекта позволит в дальнейшем обеспечить своевременные расчеты с банком, а также погасить облигации в установленные сроки.

Источник, знакомый с ходом переговоров, сказал, что Банк развития, нацеленный на поддержку инфраструктурных проектов, но столкнувшийся с дефицитом крупных и качественных проектов, проявил заинтересованность в застройке данной территории. «Тем более у них есть длинные деньги и возможности разными способами структурировать финансирование», — добавил он.

В Банке развития воздержались от комментариев до принятия официального решения по проекту.

В компании «Горизонт-Белинвест-Девелопер» на вопросы TUT.BY не ответили, ограничившись письмом за подписью директора ЗАО «Горизонт-Белинвест-Девелопер» Инны Ковалевой. Приводим его текст полностью:

"Горизонт" — один из крупнейших производственных холдингов в Беларуси с богатым опытом международного сотрудничества и использования высоких технологий. Образованный еще до начала Великой Отечественной войны, восстановленный в послевоенный период по распоряжению Совета Министров, бывший радиозавод имеет богатую историю, полную взлетов и памятных событий для всего народа Республики Беларусь.

Возведение помещений Минского радиозавода (современный холдинг «Горизонт») начиналось поэтапно с корпусов, расположенных на пересечении улиц Куйбышева - проспект Машерова - улица Красная - улица Киселева, где сегодня располагаются предприятия, входящие в состав холдинга, такие, как институт цифрового телевидения (более 250 работников), акустические лаборатории, центр сертификации и стандартизации, производство мелкосерийной и специальной техники; предприятия «Горизонт-Белинвест-Девелопер», «Горизонтпроектстрой»; а также компании, формирующие устойчивую социальную базу всего холдинга: медицинский центр, комплекс детских дошкольных учреждений; около 10 сооружений гражданской обороны. С течением времени с целью выстраивания наиболее точной и удобной с точки зрения производства логистической цепочки было принято решение перенести одно из предприятий по сборке телевизоров на площади, расположенные в районе улицы С. Ковалевской (собственность холдинга «Горизонт»).

Упомянутая выше компания «Горизонт-Белинвест-Девелопер» занята в области оказания услуг по эксплуатации помещений и механизированной уборке территории с целью обеспечения бесперебойной работы предприятий. Решения же вопросов в сфере градостроительства, архитектуры, развития инфраструктуры находятся в руках профессиональных компаний, ответственных за данный процесс. Изменения, которые могут затрагивать определенные площадки города после высвобождения, находятся в компетенции городских властей, в частности Минского городского исполнительного комитета, который осуществляет свою деятельность, опираясь на четко установленный и согласованный «План развития г. Минска».

"Горизонт" сегодня — многопрофильный холдинг с богатым опытом международного сотрудничества и использования высоких технологий. Достижения холдинга — яркий пример объединения традиций, инноваций и международного опыта для успешного развития и процветания.

Бывшее депо

Рядом с площадкой объединения «Горизонт» находится еще одна крупная инвестплощадка. В 2003 году московская «Манолиум-Процессинг» бизнесмена Арама Екавяна и его партнера Андрея Долгова выиграла тендер на застройку участка в границах улиц Машерова (бывшая Варвашени), Красной и Киселева, где расположено старое троллейбусное депо № 1. Предполагалось, что на этом месте инвестор построит элитное жилье, 5-звездочный отель и бизнес-центр на общую сумму 500 млн долларов. Чтобы получить участок под застройку, предприниматель согласился потратить 15 млн долларов на новое троллейбусное депо в Уручье и перечислить 1 млн долларов на строительство Национальной библиотеки. Однако строительство в центре города так и не началось. А вот здание нового депо почти достроено.

Фото: Евгений Ерчак, TUT.BY
Фото: Евгений Ерчак, TUT.BY

В итоге последние несколько лет инвестор и власти Минска выясняли дело в судах и вышестоящих инстанциях. Инвестор желал получить вложенные в Уручье свои ресурсы, раз инвестдоговор с ним был расторгнут в 2014 году. Но государство насчитало штрафные санкции, которые покрывали расходы на строительство нового депо. Город стал настаивать на безвозмездной передаче депо, поскольку инвестор самовольно занимает земельный участок площадью 8 га, так как право временного пользования им уже истекло. В 2016 году Андрей Долгов в ответ грозил обращением в международный суд. Получить комментарий у Долгова сейчас не удалось.

С инвестором договоры все расторгнуты, суды выиграли, недавно депо передали городу по распоряжению главы государства, сообщил TUT.BY профильный чиновник. В настоящее время объект состоит на балансе «Минсктранса».

По словам мэра Минска Андрея Шорца, сейчас депо перепроектируют, потому что «там нет ни проекта, ничего».

— Есть просто здание. Его надо обследовать, потому что непонятно, в какое состояние за это время пришли строительные конструкции. Также его надо перепроектировать, — сказал мэр.

Фото: Валентин Михальцов, TUT.BY
Фото: Валентин Михальцов, TUT.BY

В связи с дальнейшим развитием в Минске электробусов новое депо планируют сделать комбинированным: автобусно-троллейбусным. Правда, конкретных сроков завершения работ пока нет.

Что касается пустующей площадки на Машерова, то сейчас разрабатывается архитектурная концепция. Уже определено, что это будет жилая застройка.

— Площадка сложная, центр города, нужна определенная этажность, поэтому архитекторы очень щепетильно продумывают технико-экономические параметры этого квартала. Нужно, чтобы эта площадка гармонично дополняла тот облик, который сейчас есть, — сказал Шорец.

Планируется, что заказчиком проекта выступит гособъединение «Минскстрой».

Единый указ

Два проекта предполагается объединить под «шапкой» одного указа. Однако речь не идет о фактическом объединении двух площадок. «Площадка троллейбусного депо практически чистая, и там можно уже сейчас что-то делать. А на площадке „Горизонта“ есть часть цехов, которые продолжают работать. И если их осваивать в целом, то, думаю, вряд ли найдется такой инвестор, который возьмет сразу их две. Поэтому пока есть предложение на месте бывшего депо сделать ставку на жилье, на „Горизонте“ — на общественную инфраструктуру», — рассказал источник, знакомый с ходом обсуждений.

По словам наших источников, еще в 2015 году был подготовлен соответствующий проект объединенного документа, но все это время «он ходит по кабинетам и госорганы не смогли согласовать единое видение реализации проекта».

Проект указа предполагает предоставление заказчикам «Горизонт-Белинвест-Девелопер» и «Минскстрою» определенных налоговых, таможенных и прочих льгот и преференций, без которых реализация инвестпроекта с учетом рисков не является экономически обоснованной и рентабельной, говорит информированный источник. Предоставление преференций направлено на снижение себестоимости строительства и обусловлено резко ухудшившейся конъюнктурой рынка недвижимости, сказали информированные собеседники.

Разработанный архитектурный план застройки территории на двух лакомых участках в центре города позволит иметь около 100 тыс. кв. м жилья. Плюс еще 170 тыс. кв. м общественной застройки: офисы, торговые помещения, развлекательные и образовательные заведения.

Срок реализации проектов предложено перенести на конец 2030 года.

Нужные услуги в нужный момент
-10%
-30%
-15%
-20%
-20%
-30%
-20%
-20%
-35%