• Экспертиза
  • От застройщика
  • Строительство
  • Аренда
  • Офтоп
  • Деньги
  • Интерьер, дизайн, ремонт
  • Архив новостей
    ПНВТСРЧТПТСБВС
  • ЦЕНА НА КВАРТИРЫ

Экспертиза


/

В редакцию регулярно обращаются члены минских товариществ собственников (ТС) и ЖСПК с просьбой привлечь внимание к тому, что в их владениях — бардак. В стране уже больше двух тысяч ТС и семь тысяч ЖСПК, и проблемы у подавляющего большинства однотипные. REALTY.TUT.BY решил разобрать самые популярные конфликты и выяснить, что можно сделать, чтобы ТС начали нормально функционировать.

Что это вообще такое — ТС?

Эту справку дать просто необходимо, поскольку даже члены товариществ не всегда представляют, что это за структура и кто в ней кому что должен. Напишем максимально просто. ТС — это все собственники жилья и офисных помещений в доме, им принадлежат не только их квартиры, но и общая собственность — от лифта с подвалом до крыши. Главные решения в ТС принимаются общим собранием. Собрание выбирает и нанимает на зарплату председателя, выдвигает активных собственников — уполномоченных в правление для решения текущих вопросов и три человека в ревизионную комиссию — контролирующий финансы ТС орган. Собрание же определяет штат обслуживающего персонала (какому-то ТС достаточно председателя и бухгалтера, кому-то нужны еще и консьержи, несколько уборщиков, собственные ремонтники и т.д.). Раз в год все собираются, решают самые важные вопросы. Так должно быть в идеале. Но идеал мало в каких ТС реализован. В доброй половине ТС идут внутренние войны.

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY
Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

Конфликт № 1. Председатель — «кот в мешке»

Сдается дом, и от будущих собственников требуется «выбрать» председателя, лицо, которое будет принимать дом и предъявлять застройщику претензии по поводу недоделок. В ЖСПК председатель может переизбраться и дальше контролировать дом. В долевке обычно кандидатуру председателя предлагает застройщик. Дольщики нередко видят тут подвох.

На первое собрание будущего ТС жильцы имеют полное право привести своего знакомого, пригласить какого-то председателя, уже возглавляющего другое товарищество — человека с опытом работы. В любом случае первый председатель, который выбирается товариществом, — человек, подавляющему большинству собственников неизвестный.

На первом же собрании выбирают добровольцев-уполномоченных и ревизионную комиссию. За год работы выясняется, что кто-то не хочет быть уполномоченным, кто-то — ревизором, проявляют свои деловые качества и председатель с бухгалтером. Бывает, в течение года к председателям у ревизоров появляется ворох претензий. Самые распространенные:

— странно много было контрактов на вывоз мусора.

— членские взносы странно расходовались, и нет бумаг, подтверждающих целевое использование. Не хватает актов списания материалов.

— наняты люди сверх штата, на который согласились собственнники, и кто они и чем занимаются — неизвестно. Зарплаты утверждали одни, получают работники другие, вдвое выше. И т.д.

Обычно претензии к председателю связаны с претензиями к бухгалтеру, которого председатель нанял.

Конфликт № 2. Бухгалтер не хорош

Собственно, если есть претензии к председателю, чаще всего будут и к бухгалтеру. Но претензии бывают и менее тривиальные, нежели «завалила работу».

Наши собеседники — члены ревизионной комиссии ТС Притыцкого-77 Олег Зайцев и Елена Гоборова и член правления ТС Притыцкого-75 Тамара Четырбок.

— У нас в двух товариществах — Притыцкого-77 и Притыцкого-75 работает бухгалтером женщина, которая также работает бухгалтером еще в трех товариществах — двух по Одинцова и одного по Притыцкого. В пяти товариществах получает зарплату наша бухгалтер. В среднем по 7 миллионов на каждом месте. Мы считаем, что качественно обслуживать пять товариществ невозможно, — уверена член правления ТС Притыцкого-75 Тамара Четырбок.

— Она не справляется. Я сама по профессии бухгалтер, в качестве ревизора видела часть бухгалтерии и могу точно сказать, что, если будет проверка, товариществу грозят большие штрафы, — говорит Елена Гоборова. И уточняет: ревизионная комиссия видела не все документы товарищества.

Фото: Евгений Ерчак, TUT.BY
Собрание. Фото носит иллюстративный характер. Фото: Евгений Ерчак, TUT.BY

Конфликт № 3. Замена председателя

Редко у какого товарищества второе общее собрание проходит гладко и председателя переизбирают на второй срок. Бывает, жильцы предлагают очередную кандидатуру — друзей, родню, опять знакомых знакомых. Часто себя предлагает жилец дома, из состава уполномоченных. Обычно его выбирают как наименьшее зло.

 — По закону председателя должны согласовать в администрации района, — рассказывает Олег Зайцев. —  Но у нас председатель просто ушла в декретный. До общего собрания, на котором можно было бы выбрать замену. Ее заменил и.о. председателя — человек из правления ТС. И если в правлении он трудился за спасибо, то в качестве председателя — уже за деньги. Повторимся, председателя назначают только общим собранием. Все самовыдвиженцы, не утвержденные местной администрацией (а его не утвердили) нелегитимны. И зарплата им, выходит, не положена, — делает вывод Зайцев.

Но реалии таковы, что других механизмов не прописано. А «рулить» товариществом кто-то должен. И отвечать за хозяйство бесплатно желающих нет, так что и.о. председателя в ТС — должность распространенная.

Кстати, однажды выбранного председателя, если он уходить не хочет, сменить очень непросто. Смена происходит на общем собрании — а его можно и не провести или провести письменно — и еще полгода прятать или подтасовывать результаты — прецедентов достаточно. Теоретически районная администрация может вмешаться и назначить уполномоченное лицо взамен председателя, вызывающего недовольство. Но об этом ниже расскажет сама администрация.

Конфликт № 4. Всем все равно

Это главная проблема товариществ. Чтобы собрать общее собрание, нужно арендовать актовый зал (традиционно — в ближайшей к дому школе). Это стоит денег. А на собрание гарантированно придет только руководство ТС, уполномоченные да ревизоры. Ну и еще несколько человек из жильцов — кого перечисленным удалось уговорить. То есть кворума, скорее всего, не будет. Почему? Потому что если в доме нет вопиющих проблем, идти гражданам лень.

«Я был в прошлом году на собрании, а теперь увольте, — делится эмоциями Алексей, один из собственников дома по пр. Дзержинского. — Четыре часа что-то мусолили, кого-то в правление выбирали, в ревизионную комиссию, еще куда-то. Выбирали как? По внешности, по самопрезентациям, я всех этих людей не знаю. Потом обсуждали, ставить или не ставить шлагбаумы. В итоге что-то там посчитали и сообщили, что кворума нет. То есть четыре часа коту под хвост».

Фото: Павел Орловский, TUT.BY
Снимок носит иллюстративный характер. Фото: Павел Орловский, TUT.BY

Но даже при заочном письменном голосовании может не случиться кворума. По разным причинам. Например, голосовали летом, когда народ на дачах и в отпусках, или составили такой вопросник, что людям было лень разбираться, что означают те или иные пункты.

Если ничего не настораживает, собственники просто расставляют галки в опроснике. Причем в этом опроснике могут быть пункты, которые противоречат типовому уставу товарищества. Вроде разрешить председателю нанимать дополнительный штат по своему усмотрению и формировать зарплатный фонд. Или правлению — самостоятельно сдавать офисы, принадлежащие ТС. Кажется, безобидные пункты. Но безобидные, только если все с дополнительными правами — кристально чистые люди. Напомним, в каждом товариществе найдутся те, кто сомневается в кристальной честности и компетентности председателя и бухгалтера. А значит, назревает очередная война.

Бывают опросники с разными сюрпризами. Например, в том же товариществе по Притыцкого-77 предлагают избрать ревизором председателя соседнего товарищества.

Кто может навести порядок?

— По закону это право дается администрации района, — говорит Олег Зайцев. — Мы обращались в администрацию. Все, что нам посоветовали, — выступить на общем собрании. Администрации крайне неохотно вмешиваются в дела ТС.

В демократическую структуру управления ТС изначально была заложена огромная вера в способность системы к саморегуляции. Но практика показывает: с саморегуляцией у нас все плохо.

Фото: photo.bymedia.net

Вспомним одну вопиющую историю — когда рабочие товарищества в Минске строили дачи руководству ТС. Мы писали об этом в феврале. Правоохранители провели проверку и подтвердили факт — строили. Местная администрация, по версии правоохранителей, должна была подсчитать ущерб, нанесенный членам товарищества — они ведь оплачивали работу своих сантехников-столяров на участках руководства ТС. Но до сих пор ущерб не подсчитан. Местная администрация ссылается на то, что у нее нет полномочий проверять структуры, которые не живут за счет госсредств. Руководство, построившее дачи, продолжает трудиться в ТС.

Администрация Фрунзенского района: мы делаем все, что в силах

В администрации Фрунзенского района около 600 ТС, и ЖСПК «курирует» отдел городского хозяйства в составе… двух человек — специалиста и начальника отдела.

Артем Лобко, начальник отдела, соглашается: обращений из ТС приходит гораздо больше, чем хотелось бы.

— Больше всего жалоб идет из товариществ, которые на самообслуживании. Как правило, жалуются на председателя. Где-то председатель, по мнению жильцов, обманывает, где-то — незаконно переизбрался, где-то что-то нарушил или украл. Для того чтобы контролировать средства ТС, есть ревизионная комиссия. Но зачастую люди забывают, что она у них есть. Или избирают туда людей, которые не работают. Приходится разбираться с этими вопросами.

— Сколько за последний год вы назначили уполномоченных?

— Указ президента, который расширил перечень причин, по которым мы можем назначать уполномоченное лицо, вступил в силу только в июне. С тех пор мы назначили уполномоченные лица в десяток товариществ. Уполномоченными лицами назначаются наши коммунальные службы.

— Не один человек?

— Сегодня по нормам законодательства уполномоченным лицом может являться только организация, которая оказывает жилищно-коммунальные услуги — ЖРЭО. И уполномоченное лицо, назначенное администрацией, обязано в течение определенного периода провести работу по организации общего собрания и попытаться организовать избрание легитимных органов управления в ТС. И только если все попытки не дают результата, уполномоченное лицо может продолжать руководить ТС или ЖСПК. Но за это взимается дополнительная плата. И жильцы дома, помимо договоров на техобслуживание, воду, будут заключать договоры на оплату услуг уполномоченного лица.

Фото: Василий Руденя, TUT.BY

— Если у него будет функция председателя, какая разница, какого председателя оплачивать?

— Все упирается в расценки. Сегодня собственники сами устанавливают уровень зарплаты председателю. В домах, которые обслуживают ЖЭСы, функция председателя сводится к минимуму: представлять интересы жильцов перед обслуживающей организацией. Чтобы не каждый ходил жаловаться, а председатель формировал перечень проблемных вопросов и разбирал их с обслуживающей организацией. Понятно, что у него зарплата будет меньше, нежели у председателя в ТС, которое имеет свой штат обслуживающего дом персонала.

Сколько будет стоить работа уполномоченного лица, пока неизвестно, тарифы еще рассчитываются. Поскольку уполномоченное лицо — юридическая организация, в тарифы будет включено все — от канцтоваров до транспортных услуг. Наверное, выгоднее все-таки членам ТС и ЖСПК избрать свои органы управления и определить, какую зарплату будет получать председатель и за что.

— А думаете над тем, чтобы создать некий кадровый резерв председателей?

— Сейчас министерство будет формировать реестр председателей, в том числе и председателей, у которых истекли полномочия. Это будет подобием кадрового резерва. Но, на мой взгляд, оптимальным вариантом для товарищества было бы, чтобы председатель был жильцом дома. Такой председатель будет максимально заинтересован в порядке в доме, на прилегающей террритории, эффективность его деятельности будет на порядок выше.

Артем Лобко отмечает: жалуются на своих председателей далеко не всегда обоснованно. Зачастую конфликты — личные.

Кстати, о конфликтной ситуации в ТС по Притыцкого-77 администрация знает.

— Там рассматривается вопрос назначения уполномоченного лица, — подтвердил Артем Лобко.

Выбора нет: надо самим «перевоспитываться»

Исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадий Каленов о том, что происходит в ТС, знает, пожалуй, больше всех. Его ассоциация как раз вопросами управления ТС занимается.

По его данным, конфликты в ТС чаще всего вызваны не рельными проблемами, а личными амбициями. Например, кто-то хотел стать председателем или ревизором, его не выбрали, и он теперь строчит жалобы по любому поводу.

— За все годы существования совместного домовладения сложилась только одна логичная структура: информированный собственник, профессиональный управляющий и доверие между ними, говорит Генадий Каленов. — Профессиональный управляющий в понимании балтийских стран — это человек, который как минимум 1,5 года учился управлению в техникуме. В понимании немцев — три года. А у нас — 56 часов. У нас нет профессионального управления. У нас нет ни информированного собственника, ни обученного управляющего, ни доверия.

Нет и понимания того, что многоэтажный жилой дом на 95% состоит из общего имущества. Собственнику в квартире не принадлежит ни потолок, ни пол, ни стены. Ему принадлежит штукатурка, стяжка, кабель, трубы внутри квартиры. Все остальное — общее имущество. ТС создается в целях управления этими 95 процентами общего имущества. Цель — сохранить это. И что бы ни произошло, коллективный собственник за это отвечает. Но у нас этого не понимают и ищут ответственных — председателя или ЖЭС, еще кого-то…

Фото: Дмитрий Брушко, TUT.BY

Нам стоило бы перенимать опыт китайских ТС. Там при покупке квартиры ты видишь, какую часть общего имущества оплачиваешь. В правилах ТС прописано, что покупатель обязан платить зарплату садовнику, оплачивать видеонаблюдение, охрану, уборку и т.д. Правила есть, они понятны. Согласен с правилами — покупаешь квартиру, нет — не покупаешь. Должны быть внятные правила в каждом ТС. Прежде чем покупать квартиру, человек должен согласиться с ними. Что платить и когда, что можно, что нельзя, можно ли шуметь и когда, можно ли держать домашних животных или нет. Человек должен знать, сколько потребляет дом и сколько стоит его обслуживание, какие должны быть отчисления на капремонт, можно или нельзя устанавливать кондиционеры и спутниковые тарелки. И должен при покупке нотариально заверить, что согласен с правилами.

Хочу отметить: есть масса успешных ТС. В основном это те, где на первом же собрании были утверждены правила. Дома таких ТС выглядят хорошо, собственники в них довольны. Это тот же Зеленый Бор. Там идеальный порядок, там все для жизни.

Проблема управляемости ТС — это следствие другой проблемы — структуры жилья в Беларуси. Структура городского жилья в развитых европейских городах совершенно другая. Там один собственник — жилищная компания, банк, церковь, кооператив. В Швеции совместное домовладение появилось только в 2009 году. В Норвегии примерно 10% совместных домовладений. В Германии, Франции — 15−20%.

Фото: Василий Руденя, TUT.BY

— Нам уже не повезло, у нас уже все жилье — совместные домовладения.

— Да, и эту форму владения без иронии можно назвать городскими колхозами. То есть коллективное хозяйство, коллективная собственность. В странах Западной Европы, где высокий уровень жизни, традиции, система информирования собственников — они в школе уже знают, что такое общее имущество. Даже там система управления общей собственностью — очень сложная задача, требующая высококомпетентных специалистов. А в нашей стране, повторюсь, люди привыкли, что за них все решает государство, традиций и опыта управления общим имуществом нет, доходы значительно меньше. Отсюда и вытекают проблемы ТС.

Это время конфликтов нужно просто пережить. Со временем сложится структура, о которой я говорил: информированный собственник, профессиональный управляющий и доверие между ними.

Нужные услуги в нужный момент
-50%
-15%
-20%
-30%
-15%
-10%
-11%
-20%
-20%
-20%