Новости
От застройщика
Строительство
Аренда
Деньги
Интерьер, дизайн, ремонт
Офтоп
Сервисы
Каталог компаний
Кредиты на жильё
Вопрос-ответ
Форумы
реклама
реклама
реклама

Экспертиза


/

В редакцию регулярно обращаются члены минских товариществ собственников (ТС) и ЖСПК с просьбой привлечь внимание к тому, что в их владениях — бардак. В стране уже больше двух тысяч ТС и семь тысяч ЖСПК, и проблемы у подавляющего большинства однотипные. REALTY.TUT.BY решил разобрать самые популярные конфликты и выяснить, что можно сделать, чтобы ТС начали нормально функционировать.

Что это вообще такое — ТС?

Эту справку дать просто необходимо, поскольку даже члены товариществ не всегда представляют, что это за структура и кто в ней кому что должен. Напишем максимально просто. ТС — это все собственники жилья и офисных помещений в доме, им принадлежат не только их квартиры, но и общая собственность — от лифта с подвалом до крыши. Главные решения в ТС принимаются общим собранием. Собрание выбирает и нанимает на зарплату председателя, выдвигает активных собственников — уполномоченных в правление для решения текущих вопросов и три человека в ревизионную комиссию — контролирующий финансы ТС орган. Собрание же определяет штат обслуживающего персонала (какому-то ТС достаточно председателя и бухгалтера, кому-то нужны еще и консьержи, несколько уборщиков, собственные ремонтники и т.д.). Раз в год все собираются, решают самые важные вопросы. Так должно быть в идеале. Но идеал мало в каких ТС реализован. В доброй половине ТС идут внутренние войны.

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY
Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

Конфликт № 1. Председатель — «кот в мешке»

Сдается дом, и от будущих собственников требуется «выбрать» председателя, лицо, которое будет принимать дом и предъявлять застройщику претензии по поводу недоделок. В ЖСПК председатель может переизбраться и дальше контролировать дом. В долевке обычно кандидатуру председателя предлагает застройщик. Дольщики нередко видят тут подвох.

На первое собрание будущего ТС жильцы имеют полное право привести своего знакомого, пригласить какого-то председателя, уже возглавляющего другое товарищество — человека с опытом работы. В любом случае первый председатель, который выбирается товариществом, — человек, подавляющему большинству собственников неизвестный.

На первом же собрании выбирают добровольцев-уполномоченных и ревизионную комиссию. За год работы выясняется, что кто-то не хочет быть уполномоченным, кто-то — ревизором, проявляют свои деловые качества и председатель с бухгалтером. Бывает, в течение года к председателям у ревизоров появляется ворох претензий. Самые распространенные:

— странно много было контрактов на вывоз мусора.

— членские взносы странно расходовались, и нет бумаг, подтверждающих целевое использование. Не хватает актов списания материалов.

— наняты люди сверх штата, на который согласились собственнники, и кто они и чем занимаются — неизвестно. Зарплаты утверждали одни, получают работники другие, вдвое выше. И т.д.

Обычно претензии к председателю связаны с претензиями к бухгалтеру, которого председатель нанял.

Конфликт № 2. Бухгалтер не хорош

Собственно, если есть претензии к председателю, чаще всего будут и к бухгалтеру. Но претензии бывают и менее тривиальные, нежели «завалила работу».

Наши собеседники — члены ревизионной комиссии ТС Притыцкого-77 Олег Зайцев и Елена Гоборова и член правления ТС Притыцкого-75 Тамара Четырбок.

— У нас в двух товариществах — Притыцкого-77 и Притыцкого-75 работает бухгалтером женщина, которая также работает бухгалтером еще в трех товариществах — двух по Одинцова и одного по Притыцкого. В пяти товариществах получает зарплату наша бухгалтер. В среднем по 7 миллионов на каждом месте. Мы считаем, что качественно обслуживать пять товариществ невозможно, — уверена член правления ТС Притыцкого-75 Тамара Четырбок.

— Она не справляется. Я сама по профессии бухгалтер, в качестве ревизора видела часть бухгалтерии и могу точно сказать, что, если будет проверка, товариществу грозят большие штрафы, — говорит Елена Гоборова. И уточняет: ревизионная комиссия видела не все документы товарищества.

Фото: Евгений Ерчак, TUT.BY
Собрание. Фото носит иллюстративный характер. Фото: Евгений Ерчак, TUT.BY

Конфликт № 3. Замена председателя

Редко у какого товарищества второе общее собрание проходит гладко и председателя переизбирают на второй срок. Бывает, жильцы предлагают очередную кандидатуру — друзей, родню, опять знакомых знакомых. Часто себя предлагает жилец дома, из состава уполномоченных. Обычно его выбирают как наименьшее зло.

 — По закону председателя должны согласовать в администрации района, — рассказывает Олег Зайцев. —  Но у нас председатель просто ушла в декретный. До общего собрания, на котором можно было бы выбрать замену. Ее заменил и.о. председателя — человек из правления ТС. И если в правлении он трудился за спасибо, то в качестве председателя — уже за деньги. Повторимся, председателя назначают только общим собранием. Все самовыдвиженцы, не утвержденные местной администрацией (а его не утвердили) нелегитимны. И зарплата им, выходит, не положена, — делает вывод Зайцев.

Но реалии таковы, что других механизмов не прописано. А «рулить» товариществом кто-то должен. И отвечать за хозяйство бесплатно желающих нет, так что и.о. председателя в ТС — должность распространенная.

Кстати, однажды выбранного председателя, если он уходить не хочет, сменить очень непросто. Смена происходит на общем собрании — а его можно и не провести или провести письменно — и еще полгода прятать или подтасовывать результаты — прецедентов достаточно. Теоретически районная администрация может вмешаться и назначить уполномоченное лицо взамен председателя, вызывающего недовольство. Но об этом ниже расскажет сама администрация.

Конфликт № 4. Всем все равно

Это главная проблема товариществ. Чтобы собрать общее собрание, нужно арендовать актовый зал (традиционно — в ближайшей к дому школе). Это стоит денег. А на собрание гарантированно придет только руководство ТС, уполномоченные да ревизоры. Ну и еще несколько человек из жильцов — кого перечисленным удалось уговорить. То есть кворума, скорее всего, не будет. Почему? Потому что если в доме нет вопиющих проблем, идти гражданам лень.

«Я был в прошлом году на собрании, а теперь увольте, — делится эмоциями Алексей, один из собственников дома по пр. Дзержинского. — Четыре часа что-то мусолили, кого-то в правление выбирали, в ревизионную комиссию, еще куда-то. Выбирали как? По внешности, по самопрезентациям, я всех этих людей не знаю. Потом обсуждали, ставить или не ставить шлагбаумы. В итоге что-то там посчитали и сообщили, что кворума нет. То есть четыре часа коту под хвост».

Фото: Павел Орловский, TUT.BY
Снимок носит иллюстративный характер. Фото: Павел Орловский, TUT.BY

Но даже при заочном письменном голосовании может не случиться кворума. По разным причинам. Например, голосовали летом, когда народ на дачах и в отпусках, или составили такой вопросник, что людям было лень разбираться, что означают те или иные пункты.

Если ничего не настораживает, собственники просто расставляют галки в опроснике. Причем в этом опроснике могут быть пункты, которые противоречат типовому уставу товарищества. Вроде разрешить председателю нанимать дополнительный штат по своему усмотрению и формировать зарплатный фонд. Или правлению — самостоятельно сдавать офисы, принадлежащие ТС. Кажется, безобидные пункты. Но безобидные, только если все с дополнительными правами — кристально чистые люди. Напомним, в каждом товариществе найдутся те, кто сомневается в кристальной честности и компетентности председателя и бухгалтера. А значит, назревает очередная война.

Бывают опросники с разными сюрпризами. Например, в том же товариществе по Притыцкого-77 предлагают избрать ревизором председателя соседнего товарищества.

Кто может навести порядок?

— По закону это право дается администрации района, — говорит Олег Зайцев. — Мы обращались в администрацию. Все, что нам посоветовали, — выступить на общем собрании. Администрации крайне неохотно вмешиваются в дела ТС.

В демократическую структуру управления ТС изначально была заложена огромная вера в способность системы к саморегуляции. Но практика показывает: с саморегуляцией у нас все плохо.

Фото: photo.bymedia.net

Вспомним одну вопиющую историю — когда рабочие товарищества в Минске строили дачи руководству ТС. Мы писали об этом в феврале. Правоохранители провели проверку и подтвердили факт — строили. Местная администрация, по версии правоохранителей, должна была подсчитать ущерб, нанесенный членам товарищества — они ведь оплачивали работу своих сантехников-столяров на участках руководства ТС. Но до сих пор ущерб не подсчитан. Местная администрация ссылается на то, что у нее нет полномочий проверять структуры, которые не живут за счет госсредств. Руководство, построившее дачи, продолжает трудиться в ТС.

Администрация Фрунзенского района: мы делаем все, что в силах

В администрации Фрунзенского района около 600 ТС, и ЖСПК «курирует» отдел городского хозяйства в составе… двух человек — специалиста и начальника отдела.

Артем Лобко, начальник отдела, соглашается: обращений из ТС приходит гораздо больше, чем хотелось бы.

— Больше всего жалоб идет из товариществ, которые на самообслуживании. Как правило, жалуются на председателя. Где-то председатель, по мнению жильцов, обманывает, где-то — незаконно переизбрался, где-то что-то нарушил или украл. Для того чтобы контролировать средства ТС, есть ревизионная комиссия. Но зачастую люди забывают, что она у них есть. Или избирают туда людей, которые не работают. Приходится разбираться с этими вопросами.

— Сколько за последний год вы назначили уполномоченных?

— Указ президента, который расширил перечень причин, по которым мы можем назначать уполномоченное лицо, вступил в силу только в июне. С тех пор мы назначили уполномоченные лица в десяток товариществ. Уполномоченными лицами назначаются наши коммунальные службы.

— Не один человек?

— Сегодня по нормам законодательства уполномоченным лицом может являться только организация, которая оказывает жилищно-коммунальные услуги — ЖРЭО. И уполномоченное лицо, назначенное администрацией, обязано в течение определенного периода провести работу по организации общего собрания и попытаться организовать избрание легитимных органов управления в ТС. И только если все попытки не дают результата, уполномоченное лицо может продолжать руководить ТС или ЖСПК. Но за это взимается дополнительная плата. И жильцы дома, помимо договоров на техобслуживание, воду, будут заключать договоры на оплату услуг уполномоченного лица.

Фото: Василий Руденя, TUT.BY

— Если у него будет функция председателя, какая разница, какого председателя оплачивать?

— Все упирается в расценки. Сегодня собственники сами устанавливают уровень зарплаты председателю. В домах, которые обслуживают ЖЭСы, функция председателя сводится к минимуму: представлять интересы жильцов перед обслуживающей организацией. Чтобы не каждый ходил жаловаться, а председатель формировал перечень проблемных вопросов и разбирал их с обслуживающей организацией. Понятно, что у него зарплата будет меньше, нежели у председателя в ТС, которое имеет свой штат обслуживающего дом персонала.

Сколько будет стоить работа уполномоченного лица, пока неизвестно, тарифы еще рассчитываются. Поскольку уполномоченное лицо — юридическая организация, в тарифы будет включено все — от канцтоваров до транспортных услуг. Наверное, выгоднее все-таки членам ТС и ЖСПК избрать свои органы управления и определить, какую зарплату будет получать председатель и за что.

— А думаете над тем, чтобы создать некий кадровый резерв председателей?

— Сейчас министерство будет формировать реестр председателей, в том числе и председателей, у которых истекли полномочия. Это будет подобием кадрового резерва. Но, на мой взгляд, оптимальным вариантом для товарищества было бы, чтобы председатель был жильцом дома. Такой председатель будет максимально заинтересован в порядке в доме, на прилегающей террритории, эффективность его деятельности будет на порядок выше.

Артем Лобко отмечает: жалуются на своих председателей далеко не всегда обоснованно. Зачастую конфликты — личные.

Кстати, о конфликтной ситуации в ТС по Притыцкого-77 администрация знает.

— Там рассматривается вопрос назначения уполномоченного лица, — подтвердил Артем Лобко.

Выбора нет: надо самим «перевоспитываться»

Исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадий Каленов о том, что происходит в ТС, знает, пожалуй, больше всех. Его ассоциация как раз вопросами управления ТС занимается.

По его данным, конфликты в ТС чаще всего вызваны не рельными проблемами, а личными амбициями. Например, кто-то хотел стать председателем или ревизором, его не выбрали, и он теперь строчит жалобы по любому поводу.

— За все годы существования совместного домовладения сложилась только одна логичная структура: информированный собственник, профессиональный управляющий и доверие между ними, говорит Генадий Каленов. — Профессиональный управляющий в понимании балтийских стран — это человек, который как минимум 1,5 года учился управлению в техникуме. В понимании немцев — три года. А у нас — 56 часов. У нас нет профессионального управления. У нас нет ни информированного собственника, ни обученного управляющего, ни доверия.

Нет и понимания того, что многоэтажный жилой дом на 95% состоит из общего имущества. Собственнику в квартире не принадлежит ни потолок, ни пол, ни стены. Ему принадлежит штукатурка, стяжка, кабель, трубы внутри квартиры. Все остальное — общее имущество. ТС создается в целях управления этими 95 процентами общего имущества. Цель — сохранить это. И что бы ни произошло, коллективный собственник за это отвечает. Но у нас этого не понимают и ищут ответственных — председателя или ЖЭС, еще кого-то…

Фото: Дмитрий Брушко, TUT.BY

Нам стоило бы перенимать опыт китайских ТС. Там при покупке квартиры ты видишь, какую часть общего имущества оплачиваешь. В правилах ТС прописано, что покупатель обязан платить зарплату садовнику, оплачивать видеонаблюдение, охрану, уборку и т.д. Правила есть, они понятны. Согласен с правилами — покупаешь квартиру, нет — не покупаешь. Должны быть внятные правила в каждом ТС. Прежде чем покупать квартиру, человек должен согласиться с ними. Что платить и когда, что можно, что нельзя, можно ли шуметь и когда, можно ли держать домашних животных или нет. Человек должен знать, сколько потребляет дом и сколько стоит его обслуживание, какие должны быть отчисления на капремонт, можно или нельзя устанавливать кондиционеры и спутниковые тарелки. И должен при покупке нотариально заверить, что согласен с правилами.

Хочу отметить: есть масса успешных ТС. В основном это те, где на первом же собрании были утверждены правила. Дома таких ТС выглядят хорошо, собственники в них довольны. Это тот же Зеленый Бор. Там идеальный порядок, там все для жизни.

Проблема управляемости ТС — это следствие другой проблемы — структуры жилья в Беларуси. Структура городского жилья в развитых европейских городах совершенно другая. Там один собственник — жилищная компания, банк, церковь, кооператив. В Швеции совместное домовладение появилось только в 2009 году. В Норвегии примерно 10% совместных домовладений. В Германии, Франции — 15−20%.

Фото: Василий Руденя, TUT.BY

— Нам уже не повезло, у нас уже все жилье — совместные домовладения.

— Да, и эту форму владения без иронии можно назвать городскими колхозами. То есть коллективное хозяйство, коллективная собственность. В странах Западной Европы, где высокий уровень жизни, традиции, система информирования собственников — они в школе уже знают, что такое общее имущество. Даже там система управления общей собственностью — очень сложная задача, требующая высококомпетентных специалистов. А в нашей стране, повторюсь, люди привыкли, что за них все решает государство, традиций и опыта управления общим имуществом нет, доходы значительно меньше. Отсюда и вытекают проблемы ТС.

Это время конфликтов нужно просто пережить. Со временем сложится структура, о которой я говорил: информированный собственник, профессиональный управляющий и доверие между ними.


Другие новости

Комментарии с форума

  • Флора_Флоренская 1 ноября 2016 в 15:48 из Беларуси

    Просто пережить, говорите? Мы на Якубовского, 78 уже 13 лет это переживаем. И судя по вашим словам, и дальше переживать будем. Все перечисленные в статье проблемы у нас налицо. Есть ещё одна: у нас есть 5 служебных квартир, принадлежащих ТС. Поэтому нет недостатка в председателях, желающих распоряжаться таким богатством. Последняя председательша после её выборов не провела ни единого собрания, ни разу не отчиталась, куда уходят деньги. Кинет в ящики бюллетени для голосования с двумя пунктами: 1. утвердить правление 2. утвердить бюджет и на этом всё. Это ТС нам навязали перед самой сдачей дома. Когда мы вступали в долевое, не было речи о ТС. "Городской колхоз" - это вы правильно сказали. Только, как известно, колхозы не были эффективными предприятиями и все развалились. То же ожидает и ТС. Нет специалистов по управлению ими. А если и найдутся, то они полностью неконтролируемы, можно творить любое мошенничество.

    +25 −8  
  • maestro55 1 ноября 2016 в 16:00 из Беларуси

    Я уже писала на эту тему. Хочу еще раз заострить внимание. По-моему система ТС должна строиться немного по-другому. Удобнее для управления и не такая затратная. В штате ТС должны быть только управляющий и главный бухгалтер и если большое ТС, то еще можно мастера. В городе должны быть созданы специализированные гос. или частные предприятия по обслуживанию аварийных и др. вызовов, которые набирают соответствующих специалистов и закупают нормальную технику и оборудование. Поскольку это будут крупные предприятия, они смогут себе позволить и оборудование и обучение своих работников. ТС заключают договора с ними на обслуживание и при заявке от жильцов немедленно делают заявку на обслуживание, конечно оплачивая услуги. Разумеется, в договорах должны быть оговорены и санкции за несвоевременное или некачественное обслуживание. Такая система позволит дешевле и качественнее устранять неполадки.

    +17 −8  
  • lonely hedgehog 1 ноября 2016 в 16:00 из Беларуси

    Больш правільна канфлікт №4 паставіць на чале спіса як КАНФЛІКТ №1. Абыякавасць жыхароў - галоўны вораг. Масава ігнаруюць сходы , у большасці юрыдычна бязграматныя (за выключэннем пытанняў, звязаных з асабістай выгадай), добра ўмеюць "змагацца" за свае правы, забываючы пра абавязкі. Да таго ж па прыродзе сваёй бюракраты, баяцца перамен, супраць ініцыятыў, непрымірымыя і жорсткія ў адносінах да членаў праўлення, старшыні, рэвізора, вельмі ахвочыя пісаць скаргі ў розныя інстанцыі і дзейнічаць паводле правіла "Ні сабе, ні людзям". вось такі тыповы партрэт сярэднестатыстычнага таварыства ўласнікаў і яго членаў. Актыўных і адэкватных людзей у іх - меншасць, 20 -30%, каля 70% - аморфная маса, як настроіш, тое і зробяць, "вечнанезадаволены"я рэвалюцыянеры - 1-2%, самі не жывуць і іншым не даюць. Жыллёвы кодэкс складзены залішне дэмакратычна і разлічаны на свядомых, сур'ёзных, адказных за свае ўчынкі людзей. У сённяшнім выглядзе таварыства ўласнікаў - "калгас" у самым цёмным і найгоршым значэнні слова. Наспявае час рэформаў у заканадаўстве. выканаўчая ўлада не мае рэсурсаў, ні матэрыяльных, ні... Читать дальше...

    +23 −0  
  • Независимый_политолог 1 ноября 2016 в 16:13 из Беларуси

    Первого председателя ТС назначает обычно застройщик. Это для него "свой" человек - прикрывает недоделки, перебрасывает часть расходов по ним на товарищество, нередко и навар имеет. Если запретить застройщику это делать и выбирать председателя только после полного заселения дома, половина проблем уже отпадёт.

    +28 −4  
  • Флора_Флоренская 1 ноября 2016 в 16:14 из Беларуси

    В ТС царит полная демократия в чистом виде. Главное - провести выборы. Кандидаты на выборах - темные лошадки, о них никто ничего не знает, люди голосуют наугад. А получив мандат, председатель ТС может делать, что угодно. Даже если соберется инициативная группа, которая потребует его смещения, всё равно не будет кворума на собрании. так что простор для мошенников всех мастей. Государство устранилось от регулирования жилищной сферы, отдав ТС на откуп жуликам всех мастей.

    +16 −11  
  • ln13 1 ноября 2016 в 18:05 из Беларуси

    Возможно- эта статья, как то связана с предложенным "переходом в единую систему расчетов". Возможно, причина обращений в том, что проживающие в товариществах более требовательны, нежели в ЖЭСах. Но, то, что в основном, в товариществах живут лучше, во всех смыслах, то да. Многое, если не все, зависит от собственников, как они сами хотят жить.

    +7 −0