Процессы на вторичном рынке жилья в 2015 году в полной мере отражали ситуацию на финансовом рынке и в экономике страны в целом. Рост курса доллара, снижение реальных доходов населения и ухудшение ситуации в реальном секторе экономики стали причинами, по которым в течение всего 2015 года наблюдалось снижение стоимости квадратного метра.
«В среднем цена квадратного метра по г. Минску за 2015 год снизилась на 25% до уровня 1155 USD/кв. м для квартир стандартных потребительских качеств и 1410 USD/кв. м для квартир, готовых к проживанию. При этом соотношение средней зарплаты к стоимости квадратного метра, как в белорусских рублях, так и в долларах, за год не изменилось: 2,09 средних з/п в белорусских рублях или 2,38 средних з/п в пересчете на доллары», — такие данные приводит в ежегодном обзоре заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья АН «Твоя столица» Светлана Куделко.
Аналитики наблюдали, что в 2015 году рос валовый объем предложения — по сравнению с 2014 г. он увеличился на 20%. При этом количество сделок осталось на прежнем уровне.
Стабильность числа совершенных сделок объясняется несколькими факторами:
— во-первых, снижение цен уменьшило ценовой разрыв между однокомнатными и двухкомнатными квартирами. После продажи более ликвидной однокомнатной квартиры доплата для приобретения двухкомнатной стала минимальной;
— во-вторых, в 2015 г. активное использование получили альтернативные сделки — цепочки и обмены. Их массовое возвращение на рынок началось еще в 2014-м, но тогда не каждый соглашался на подобный механизм из-за нежелания усложнять процесс продажи/покупки. А в 2015 г., вследствие обострения конкуренции среди продавцов и недостатка средств у покупателей, альтернативные сделки получили большое распространение и стали действенными инструментами, т. к. позволяли решать жилищный вопрос с минимальным привлечением финансовых средств.
Переезжаем в Минск жить
В 2015 году значительно выросло количество иногородних покупателей. При этом такие покупатели отдают предпочтение недорогому жилью — однокомнатным квартирам стандартных потребительских качеств или двухкомнатным «брежневкам» по цене до 50 тысяч долларов.
Около 78% сделок было совершено с квартирами стандартных потребительских качеств. Доля сделок с квартирами, готовыми к проживанию, составила 20%. При этом квартиры, оцениваемые продавцами как элитные, в 2015 году оказались мало востребованы на рынке — всего лишь 2%.
Территориальные особенности спроса остались неизменными — более 40% сделок заключалось с квартирами в домах Фрунзенского и Московского районов. В то же время активно застраивающийся Центральный район занимает по количеству зарегистрированных сделок только 6 место. Несмотря на большое количество незаселенных квартир в уже сданных в эксплуатацию новостройках Лебяжьего, покупатели не спешат покупать здесь жилье из-за высокой стоимости.
Третье место по количеству заключенных сделок за Советским районом — популярность обусловлена наличием недорогих квартир в микрорайоне Зеленый Луг.
На последних местах покупательских предпочтений в прошлом году были Октябрьский и Партизанский районы Минска. В то же время Заводской район постепенно начинает подниматься в рейтинге покупательских предпочтений. Самым дорогим районом был Первомайский район, а самым бюджетным — Заводской. Популярные Фрунзенский и Московский районы удерживают «золотую середину» в ценовом рейтинге районов города.
Уезжаем из Минска от безработицы
Эксперты называют основными трендами на рынке долгосрочной аренды жилья в прошлом году:
— превышение объемов предложения над объемами предъявляемого спроса;
— снижение стоимости аренды;
— увеличение предъявляемых арендаторам к квартирам требований;
— снижение доходности от сдачи квартир в аренду.
Причины превышения предложения над спросом можно подразделить в зависимости от групп потенциальных арендаторов, сообщает заместитель директора по аренде жилья АН «Твоя столица» Наталья Раденя.
Одной из самых многочисленных групп арендаторов всегда выступали иногородние студенты. По статистике, в 95−96-м годах в Беларуси наблюдался демографический спад, вследствие чего сейчас студентов стало гораздо меньше. Вдобавок к этому, еще в 2014 г. были введены в эксплуатацию несколько вместительных новых общежитий, снявших часть спроса с рынка аренды. Те студенты, кому не досталось место в общежитии, в связи с постоянным ростом курса USD постепенно переориентируются на аренду комнат либо арендуют квартиры вместе со знакомыми.
Сокращение рабочих мест и увеличение числа безработных, снижение заработных плат и по-прежнему высокие ставки аренды за год уменьшили число желающих трудоустроиться в столице.
Еще одна группа квартирантов — молодые семьи. В настоящее время, с учетом снижения цен как на первичное, так и вторичное жилье, гораздо выгоднее изначально собрать все возможные финансовые средства (либо даже воспользоваться кредитом) и приобрести квартиру, а не терять ежемесячно деньги на аренде. Ведь годовые затраты на аренду квартиры могут составлять до 10% от стоимости квартиры.
По итогам декабря средняя стоимость аренды однокомнатных квартир составила 220 USD/мес., двухкомнатных — 285 USD/мес. и трехкомнатных — 390 USD/мес.
Такие ставки аренды предполагают аккуратную квартиру с базовым набором мебели и бытовой техники. Коммунальные платежи, как правило, оплачиваются арендаторами, но в ситуации превышения объема предложения над спросом все больше арендаторов настаивают на включении стоимости коммунальных платежей в арендную плату.
По сравнению с декабрем 2014 года ставка арендной платы за 2015 год снизилась в среднем на 25%. Основными причинами снижения стоимости аренды выступают:
— рост курс доллара за год на 65% и снижение средней зарплаты в пересчете на USD на 30%;
— наступление профицита объема предложения.
Наиболее «дорогими» районами Минска в 2015 году оставались: Старый город, проспект Победителей и улица Заславская, район улицы Захарова — площадь Победы. К «бюджетным» районам можно отнести большинство спальных районов, удаленных от метро.
Тенденция на 2016 год та же: снижение стоимости аренды. Впрочем, в январе она уже зафиксирована: в Минске появились однокомнатные квартиры по 150 долларов.
