• Экспертиза
  • От застройщика
  • Строительство
  • Аренда
  • Офтоп
  • Деньги
  • Интерьер, дизайн, ремонт
  • Архив новостей
    ПНВТСРЧТПТСБВС
  • ЦЕНА НА КВАРТИРЫ

Экспертиза


Наталья Литовская,

Год у большинства белорусов, думающих, как решить свои жилищные вопросы, прошел в мониторинге ситуации и мучительном выборе. Покупать или подождать? Продавать сейчас со скидкой и, доложив, покупать квартиру побольше? Или сейчас не шевелиться, пока ситуация стабилизируется?

Люди без жилья и без денег на его покупку просто ждали. Изменения законодательства, кредитов, повышения доходов, вариантов с арендным жильем от государства — дешевой крыши над головой надолго. И весь год условия менялись.

Зима: мало кто понимает, что происходит

Падение доходов населения стало очевидным после девальвации в декабре 2014-го. Хотя девальвацию и ждали, и знали, что после нее обычно цены на жилье снижаются, никто не рисковал предположить насколько.

Еще в январе владельцы недвижимости в большинстве своем надеялись на лучшее. Часть арендодателей смело выставляли своих квартирантов, желающих скидок, на улицу — мол, найду других. Но столкнулись с тем, что найти крайне сложно.

Продавцы квартир торговались со скрипом, и если скидывали, то около тысячи-двух. И покупатели ушли с рынка. Жилье в начале года почти не продавалось. Риелторы говорили: продаются только те квартиры, где владелец готов скинуть сразу 5−10 тысяч долларов.

Год показал: те, кто в январе скинул, выиграл. Квартира, которая стоила 75, но после торга досталась покупателю за 70, сейчас продастся в лучшем случае за 60 тысяч — если продавцу повезет найти покупателя.

Строительная отрасль ждала нововведений. Негосударственные застройщики после девальвационного хапуна приободрились, на короткое время поверив, что жизнь преподносит приятные сюрпризы. Сейчас забавно вспоминать, но чтобы не прогадать, часть застройщиков, не желая ориентироваться на заниженный курс Нацбанка, увеличило ценник на 20% в долларах. Мол, мы свое, в валюте, позже возьмем. Таким образом, отсекли массу желающих пристроить белорусские рубли. И все равно позже были вынуждены скидывать цены — с установлением рыночного курса доллара — на докризисные, потом еще на 10−25%… Только очереди за их метрами уже не стояли.

В январе же стало окончательно понятно: стоять на очереди на участок в Минском районе бессмысленно. Их перестали выдавать и многодетным.

К январю практически исчезли кредиты на жилье. Даже дорогие.

Фото: ngzt.ru
Фото: ngzt.ru

Граждан, которые считают цены на жилье завышенными, всколыхнула новость, что турецкий застройщик предложил Лукашенко строить города под ключ с ценой 200 долларов за квадратный метр. Впрочем, наши чиновники назвали застройщика фантазером. Заодно выяснилось, что себестоимость наших панельных коробок может быть не намного выше названной турецким застройщиком.

В начале года ужесточили наказание за расчеты в валюте, за жилье в том числе. Под угрозой конфискации валюты.

Уже имеющих жилье в старых домах в начале года также настигло разочарование: окончательно стало ясно, что ни масштабных капремонтов, ни бесплатных ремонтов больше никогда не будет. Осознание того, что все здорово урезали, заняло около года.

Весна

В марте риелторы констатировали: с начала года цены реальных сделок упали на 5−15% и продолжают снижаться.

Некоторые особенно отчаянные застройщики организовали несколько информационных вбросов: мол, цены начнут расти. Это должно было стимулировать продажи, но не простимулировало. Уже через месяц застройщики официально признали: новостройки не продаются, никто не знает, сколько они должны стоить.

В апреле эксперты объявили: цены на новостройки будут дальше падать, поскольку их вводится больше, чем нужно рынку. Народ гадал: а насколько падать-то? Будет по тысяче за квадратный метр?

Фото: Анжелика Василевская, TUT.BY
Фото: Анжелика Василевская, TUT.BY

Загородная недвижимость тоже стала проседать в цене. Но медленнее, чем квартиры в городе. Люди все равно покупали участки и строились. И жаловались на отсутствие коммуникаций. Председатель Минского облисполкома Семен Шапиро заявил, что дороги и электросети к частным домам будут на 80% оплачивать владельцы частных домов. Протеста это заявление не вызвало — но дальше заявления в этом году дело не сдвинулось.

В марте же одобрили концепцию городов-спутников. Но к строительству там чего-либо так и не приступили.

Лето

Снова вернулись кредиты на жилье. В июне их выдавали 9 банков. Но кредиты со ставкой в 35% оказались, мягко говоря, не слишком популярными.

Заселили первый дом для минчан в городе-спутнике Смолевичи. И прозрачно намекнули, что он же, скорее всего, и последний. Сети некому финансировать.

Летом же утвердили порядок изъятия площадок у «плохих» застройщиков, чтобы не забирать их указами.

Летом же появились осторожные прогнозы, что дно цен на недвижимость находится где-то в районе 1000−1200 долларов за квадратный метр. Появились первые квартиры в ценовом диапазоне 35−37 тысяч условных единиц. «Убитые» или маленькие, но — отдельное жилье.

На рынке новостроек объявился новый тренд: дольщики захотели перезаключать договоры. Что логично: вступал в строительство, когда метр стоил 1,5 тысячи по курсу Нацбанка, сейчас он 1,2 тысячи для тех, кто только вступает в стройку. Зачем платить больше, если удастся перезаключить договор? Каждый застройщик придумывал, как уклониться от перезаключения договоров, как мог.

За полгода новостройки в валюте подешевели на 16%, «вторичка» — на 17,4%, аренда — на 22%.

Стоимость аренды стабилизировалась: однокомнатные на уровне 230−250 долларов, «двушки» около 350−380 долларов.

В июле правительство объявило: будем в 2015-м строить не 5 миллионов квадратных метров, а 4 миллиона. И арендных домов построим не 20, а 5. Забежим вперед: урезанный план по строительству перевыполнили и все равно построили 5 миллионов квадратных метров жилья. Зачем урезали республиканский план, осталось загадкой.

Осень и зима

Все лето пытались продавать новое жилье в микрорайоне Лебяжий в Минске. Его позиционировали как элитный и экологически чистый район. Но минчан, готовых платить за близость к водохранилищу и кольцевой, оказалось меньше, чем планировали. Лебяжий сейчас стоит районом-призраком.

Фото: Валентин Михальцов, TUT.BY
Фото: Валентин Михальцов, TUT.BY

А тем временем в других районах в новостройках появились цены, близкие к 900−1000 долларов за квадратный метр. Причем не только в панельных домах, но и в почти достроенных каркасниках. Предложений таких немного, но они есть. Торговаться можно с любым застройщиком — такого еще не было. Как и массового расчета квартирами с поставщиками бетона, кирпичей, окон. Это тоже можно считать трендом года.

Очередь за год не сдвинулась. Как и за последние 5 лет. Строят все тот же 1989-й. Потому что очередь прирастает «спереди» — многодетными и силовиками.

Озвучен новый прогноз по дну цен — 800 долларов за квадратный метр. Впрочем, пока не названы сроки. Удивительно среагировали люди на сообщения о падающих ценах. Минчане не дожидаются дна — количество купленных квартир осенью вдруг подросло, как будто и кризиса нет. Да, цены в реальных сделках снизились с начала года в валюте на 24%. Да, это не предел. Но люди не дожидаются дна.

А вот строительные организации Минска почувствовали предел и печальные перспективы массовых сокращений. И попросили у Лукашенко разрешения строить жилье по 9−10 миллионов за квадратный метр — для тех очередников, которые готовы столько заплатить. Попросили дать бесплатные площадки. Президент пообещал. Пока речь идет о трех площадках. Возможно, к концу 2016-го их будет больше, в районе Колодищей планируют начать строительство «Ноттингема» и еще одного панельного района с рабочим названием «Зеленый Бор».

Бывшим льготникам сделали поблажку — участки, полученные нуждающимися, и дома на них разрешили продавать до истечения 8-летнего срока. Но в строго определенных случаях и с разрешения райисполкома.

Кризис, можно уже констатировать, здорово урезал помощь гражданам в улучшении жилищных условий. В Минской области не хватает денег на кредиты на жилье для многодетных. Могут не дать и в 2016-м. Социальное жилье сиротам будут давать только на 5 лет. Не накопил начальную сумму, не успел взять льготный кредит — будет сирота жить в арендном. Очередники из общежитий перестали быть первоочередниками. Многих порадовало сообщение, что поддержка молодым и многодетным семьям при строительстве жилья увеличена в два раза. Потом оказалось, что далеко не всем семьям, многодетным в том числе, эта увеличенная поддержка полагается, да и не так масштабно она выглядит.

Так что главный итог: рассчитывали граждане в массе своей на себя и дальше должны рассчитывать только на себя. Льготы остались только для многодетных и силовиков — да и на эти категории средств впритык. А при расчете на ближайший год стоит брать за основу три фактора: цены на жилье в валюте еще не достигли дна, доступные кредиты вряд ли появятся, рост доходов в валютном выражении не прогнозируют даже самые оптимистично настроенные эксперты.

Фото: Евгений Ерчак, TUT.BY
Фото: Евгений Ерчак, TUT.BY

Волнения года

Год не обошелся без резонансных новостей. Мы подобрали десятку разномастных.

1. Суд разрешил трехэтажную надстройку над старой трехэтажкой в центре Минска. Обязал граждан открыть свое жилье для строителей. Хотя некоторые жильцы боятся, что в процессе надстройки дом рухнет, да и компания, которая планирует надстройку, по бумагам недостаточно благонадежная.

2. Несколько ситуаций, которые грозили бунтом, спровоцировали сообщения о сносе частного сектора. Три самые болевые точки: Сельхозпоселок, улица Вильямса (там хотят снести дома ради строительства «Минск-Мира»), поселок ученых.

3. На месте минского капища построят торговый объект. Хотя общественность и даже застройщик ратовали за музеефикацию знакового для национальной культуры места.

4. Скандал удалось замять в Фаниполе и Дзержинске — местным жителям показали планы, по которым их дома пойдут под снос, но потом объяснили: «отбой». Наконец власти четко артикулировали: ни в Фаниполе, ни в Дзержинске, ни в Заславле строить не будут. Да, это города-спутники. А строить будут в Руденске. Когда-нибудь.

5. Под музыкальную студию бизнесмена Шакутина выделили дом в Осмоловке с условием его реконструкции. Но новый хозяин здание снес подчистую.

6. Выяснилось, что «старый» дом экс-главы Нацбанка в Дроздах сдавался за 6 тысяч долларов в месяц — а есть еще и «новый» дом в Дроздах.

7. Общественность узнала, что сын экс-министра юстиции Голованова выставил на продажу дом отца в Дроздах за 1,4 миллиона долларов. К дому, естественно, полагался участок, на котором он стоит. Участки выдавались бесплатно.

8. Обманутых дольщиков проворовавшегося застройщика «Волыни» задержали за попытку достучаться до Лукашенко. Впрочем, отпустили без составления протоколов. Проблема сотни семей, заплативших «Волыни» за строительство дома на Волгоградской, так и не решилась.

9. Обнародована история, когда у многодетной матери за экономическое преступление сожителя отобрали дом и выписали троих детей на улицу. Случай нетривиальный — раньше суды не выкидывали на улицу детей даже преступников. До сих пор реакции от тех, кто блюдет законность, не последовало.

10. Старый двухэтажный дом, в котором жили люди, продали бизнесмену. Тот хотел людям сдавать их же квартиры. Местные власти говорили: все по закону. Но здравый смысл возобладал: жильцам дали возможность выкупить свой дом.

Нужные услуги в нужный момент
-30%
-20%
-20%
-50%
-12%
-50%
-20%
-80%
-20%
-40%
-48%
0059025