Новости
От застройщика
Строительство
Аренда
Деньги
Интерьер, дизайн, ремонт
Офтоп
Сервисы
Каталог компаний
Кредиты на жильё
Вопрос-ответ
Форумы
реклама
реклама

Экспертиза


Фото: blog.ucmsgroup.ru
Фото: blog.ucmsgroup.ru

По итогам октября в Минске было заключено 1018 сделок с квартирами и долями, было продано 48 383 кв. м на общую сумму 60 990 548 долларов США (по данным НКА). Фактически эта сумма больше, так как некоторые сделки НКА указывает с нулевой ценой. В сентябре было 992 сделки на общую сумму 55 млн долларов. Это несколько меньше, чем обычно заключается сделок в октябре — 1168, — такие данные и анализ октябрьского рынка приводит директор «Центра оценки и недвижимости «Эксперт» Дмитрий Кухаревич.

Вообще — самые «ходовые» месяцы, когда продается больше всего квартир, — это декабрь, март и октябрь.

— Видно, что ежемесячное количество сделок в текущем году в целом соответствует прошлым периодам, — отмечает Дмитрий Кухаревич. — Можно утверждать, что после застоя на рынке в начале года и снижения аппетитов продавцов рынок вернулся к своим привычным объемам.

По состоянию на конец октября 2015 года в базе «Недвижимость 3.0.» было 7798 предложений квартир, при этом общее число предложения в квадратных метрах составило 490 810 кв. м на общую сумму 771 783 891 доллар США. Обычно объем предложений оценивается примерно в 10 000 квартир, однако на деле их оказалось не столь много. Есть еще предложения, не указанные в этой базе, например, застройщиков, но принципиально картины они не изменят.
Таким образом, за октябрь сумма сделок составила 13% от объема предложения, что довольно много. С такими темпами все выставленные квартиры будут распроданы за 7−8 месяцев.

Средняя цена продажи 1 кв. м по «рыночным» сделкам составила 1303 долл. США/1 кв. м.

Ниже представлена таблица с анализом цен, объема предложения и сделок по микрорайонам г. Минска за октябрь 2015 г.

Пояснения к расчетам:

Самая дешевая квартира продается за 812 долларов за 1 кв. м. Поэтому из анализа цен сделок исключены все сделки с долями и сделки дешевле 800 долларов за 1 кв. м.

Для удобства в столбцах цветом выделены максимальные значения.

Ликвидность микрорайона определена как отношение количества продаваемых к проданным квартирам.

Из базы «Недвижимость 3.0» удалены предложения о продаже комнат, квартир в одноквартирных, блокированных, строящихся домах, а также тех, информация о которых не проверялась в течение последних 3-х месяцев.

Данная информация будет полезна продавцам и покупателям квартир, так как дает им объективную информацию о реальном уровне цен и востребованности квартир в каждом конкретном микрорайоне.

Из таблицы видно, что наибольшее число предложений квартир (в порядке убывания) представлено в микрорайонах Уручье, Сухарево, Юго-Запад, Малиновка, «Рига». По количеству сделок лидируют Сухарево, Малиновка, Зеленый Луг, Веснянка, Ангарская, Либкнехта.

Легче всего квартиру продать в Веснянке, Зеленом Луге, на Партизанском проспекте, Ангарской, Либкнехта и в Шабанах.

По сравнению с прошлым месяцем картина лидеров по сделкам значительно изменилась, лидерами прошлого месяца по количеству сделок были микрорайоны Сухарево, Серебрянка, Уручье, Кунцевщина, Малиновка и Ангарская.

Если сравнить средние цены сделок и предложений, видно, что в наиболее престижных районах, таких как Кирова, Захарова, Немига, Заславская, Слепянка и др., дорогие квартиры либо не продаются, либо продаются со значительным дисконтом. Так, скидка может составлять до 60%.

Ниже представлен график, на котором отражено общее количество предложений и сделок по районам города Минска. Наибольшее количество предложений было во Фрунзенском районе, всего в нем была выставлена на продажу 1721 квартира. Средняя цена 1 кв. м во Фрунзенском районе составляет 1377 долларов США. Стоит отметить, что в Заводском районе 1 кв. м продается по более низкой цене, в остальных же районах цена выше. Наименьшее количество предложений было по квартирам, расположенным в Партизанском районе, однако 1 кв. м в этих квартирах чуть ли не самый дорогой по городу Минску, дороже квадратный метр ценится только в Центральном районе.

Далее рассмотрим график по сделкам, зарегистрированным в октябре в г. Минске. Не удивительно, что во Фрунзенском районе при самом большом предложении квартир зарегистрировано наибольшее количество сделок, всего в этом районе было проведено 246 сделок со средней стоимостью 1 кв. м 1220 долларов США. По количеству предложений Первомайский район находится на третьей позиции, однако по количеству сделок, зарегистрированных в октябре, лишь на 6, т. к. в этом районе было совершено всего 74 сделки.

Микрорайон Сухарево является самым популярным, в нем в октябре было продано наибольшее количество квартир, а именно 57 квартир со средней ценой сделки 1262 доллара/кв. м. Следующим по количеству сделок идет микрорайон Малиновка, в нем было продано на 10 квартир меньше, а вот средняя цена за 1 кв. м выше, чем в микрорайоне Сухарево. Из 6 лидеров по количеству сделок по наименьшей цене 1 кв. м был продан в микрорайоне Ангарская, а по наивысшей цене 1 кв. м — в микрорайоне Веснянка, что не удивительно, т. к. микрорайон Веснянка относится к Центральному району.

Из графика сделок и предложений по годам ввода в эксплуатацию видно, что наибольшим спросом пользуются новостройки и квартиры 1960−1980 годов постройки при очевидном преобладании в продаже новостроек. По-видимому, те, кто их недавно построили, до сих пор пытаются продать их хоть с какой-то прибылью.

График зависимости количества сделок и предложений от цены квадратного метра показывает, что наибольшее количество предложений и сделок по цене $ 1300−1400 за 1 кв. м. Также большой спрос на более дешевые квартиры, а вот квартиры с ценой более $ 1400/кв. м продаются реже. Предложений квартир с ценой за 1 кв. м более $ 2000 достаточно много, однако сделки по ним заключаются значительно реже, чем с более дешевыми квартирами.

На графике ниже показаны количество предложений и сделок, а также стоимость 1 кв. м в квартирах в зависимости от числа комнат. Наибольшее количество предложений — двухкомнатные квартиры, их продавалось на 478 больше, чем однокомнатных, однако продано их было на 1 меньше, чем однокомнатных, при том что 1 кв. м в однокомнатной квартире ценится выше. Трехкомнатных квартир в октябре было продано достаточно мало, при том что продавалось их всего на 268 меньше, а стоимость 1 кв. м в трехкомнатной квартире оценивается ниже, чем в однокомнатной или двухкомнатной.

Наименьшее количество предложений было по 5- и более комнатным квартирам, сделок с такими квартирами по всему г. Минску было заключено всего 12.

Наибольшее количество однокомнатных квартир продается и покупается с общей площадью 33 кв. м. Однако если рассматривать в процентном соотношении, то из 279 предложенных квартир продано лишь 76, а это 27,2%, но, обратив внимание на однокомнатные квартиры общей площадью 39 квадратных метров, можно заметить, что при предложении 40 квартир было продано 29, а это уже 72,5%.

Среди двухкомнатных квартир наиболее популярными предложениями являются квартиры общей площадью 49−50 кв. м, однако наибольшее количество сделок зарегистрировано с квартирами общей площадью 46 кв. м.

Наибольшее количество предложений по трехкомнатным квартирам в количестве 178 шт. и общей площадью 63 кв. м, однако сделок по таким квартирам было всего 34, это всего 19% от предложенных квартир с такой площадью, однако достаточно востребованы квартиры с площадью 76 кв. м, всего их было выставлено на продажу 41, а сделок заключено 18, а это 44% от количества продаваемых квартир.

В октябре было продано всего 13 квартир дороже $ 2000 за 1 кв. м. Из них — 7 сделок в «Славянском квартале» и 2 — в «Троицком». Самая дорогая сделка была заключена с квартирой на ул. Скрыганова, это однокомнатная квартира общей площадью 45,8 кв. м, и 1 кв. м в ней был продан за $ 3057. Две квартиры были проданы в районе Оперного театра, это были: двухкомнатная квартира с общей площадью 211,8 кв. м и ценой сделки $ 2668/кв. м и однокомнатная квартира общей площадью 145,4 кв. м за $ 2204/кв. м.

Выводы:

— За октябрь 2015 года в г. Минске было заключено 1018 сделок с квартирами и долями, было продано 48 383 кв. м на общую сумму 60 990 548 долларов США. Полагаем, что в оставшиеся до конца года месяцы объем рынка будет на своих обычных значениях. Средняя цена сделок составила $ 1303/кв. м, предложения — $ 1574/кв. м. Средняя скидка — 21%.

— На рынке присутствует избыточный объем предложения новостроек, которые продаются хуже хрущевок и брежневок.

— Цены предложений гораздо сильнее зависят от микрорайонов, чем цены сделок. Продавцы ценят местоположение своих квартир гораздо больше, чем покупатели готовы заплатить.

— Рынок демонстрирует высокую эластичность по цене для типовых квартир, которые хорошо продаются по адекватным ценам. Спрос на дорогие квартиры и квартиры больших площадей существенно ниже, и чтобы их продать, необходимы более существенные скидки по сравнению с типовыми квартирами.

— Заинтересованные продавцы и покупатели могут получить у нас развернутую информацию по конкретному микрорайону, чтобы правильно определить адекватную цену продажи или сделки своей квартиры.


Другие новости

Комментарии с форума

  • Алексей_Гиро_talks20 21 ноября 2015 в 17:33 из Беларуси

    1000 квартир продано - а сколько квартир не продалось? Учитывая, что на продаже стоит само меньше 10000 квартир, и, как уже писали, большинство квартир не продавалось, а обменивалось, то получаем, что чистая продажа квартиры по рыночной цене практически невозможна. А если так - то "рыночная цена" это сплошной обман.

    +23 −14
  • risha_______kashevar 21 ноября 2015 в 19:27 из Беларуси

    посмотри на количество предложений недвижимости в минске))) ее там просто валом. если бы у белорусов были деньги, такого вала не было бы. да и 1000 сделок за месяц с оборотом 60 млн на столицу с населением 2 млн. это капля в море. оборот должен быть 160 млн минимум. так что это статистика скорее говорит о том, что рынок еще ждут потрясения. вся веселуха еще впереди

    +21 −11
  • dziima 22 ноября 2015 в 10:34 из Европы

    С какой стати давать 1000$, а тем более 1500$? При полной коммуналке, речь может идти о доведении медианной зарплаты до 400$ но не более. То есть, приблизительно на размер выросших коммунальных платежей. Везде медианный доход строится с учетом, что 90% человек потратит на текущие нужды, а 10% пойдут на сбережения. Что входит в корзину текущих нужд, зависит от уровня развития того или иного государства. Но нигде не делают для масс дохода, чтобы те скупали заграничные машины и за 5-10 лет могли накопить на недвижимость. За недвижимость медианный работник рассчитывается по 30-40 лет, бывает и дети еще платят.

    +1 −0