• ЦЕНА НА КВАРТИРЫ

Экспертиза


Фото: Елена Бегунова
Фото: Елена Бегунова

Стоимость квадратного метра в новостройках в первом полугодии снижалась активными темпами. Отсутствие финансирования и снижение покупательского спроса вынудило застройщиков проводить активную рекламную и маркетинговую политику. К третьему кварталу снижение цен на первичном рынке замедлилось и в июле составило всего 2%.

— Постепенно на рынок выходят покупатели, откладывавшие покупку квартиры в ожидании дальнейшего снижения цен. Часть из них привлекла возможность покупки новой квартиры в рассрочку. При отсутствии кредитования по доступным ставкам рассрочка на 3−5 лет от застройщика, при незначительном удорожании квадратного метра, оказалась достойной альтернативой банковским продуктам, — отмечают эксперты отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица". — Некоторые коммерческие застройщики готовы предоставлять рассрочку на покупку квартиры без удорожания квадратного метра, но и срок рассрочки в этом случае не будет превышать одного года. Такой механизм используют и в случае реализации остатков квартир в уже сданных домах.

В июле на рынке новостроек был преодолен психологический ценовой барьер в 1000 долларов за квадратный метр. Средняя стоимость квадратного метра квартир эконом-класса по итогам июля сформировалась на уровне 1 235 долларов для однокомнатных, 1 195 долларов для двухкомнатных и 1 150 долларов для трехкомнатных квартир.

Нередко возникает ситуация, когда реализуемые на вторичном рынке новостройки без отделки предлагают на 100−200 долларов за квадратный метр дешевле, чем предложение квартир такого типа от застройщика.

— Например, застройщик пытается реализовать дорогие квартиры на верхних этажах дома, называя их пентхаусами, а в то же время квартиры в этом доме, но уже на вторичном рынке, можно приобрести значительно дешевле. В результате квартиры на верхних этажах новостроек остаются нераспроданными и после ввода дома в эксплуатацию, — отмечают эксперты. — "Дорогие" квартиры в сложившейся ситуации оказались менее востребованы, чем более экономичное жилье. Именно поэтому в июле наиболее потеряли в цене квартиры класса "комфорт". Средняя стоимость квадратного метра такого жилья снизилась на 4% и составила 1560 долларов за квадратный метр.

Как отмечают специалисты, этим летом наметилась тенденция к "сворачиванию" рынка новостроек. Среди причин — длительный период низких темпов реализации квартир застройщиками и снижение объема финансирования строительной отрасли. Этот процесс подтверждает и тот факт, что доля новостроек, реализуемых коммерческими застройщиками на начальных стадиях строительства, снизилась до 8% от общего объема возводимого жилья. Сложившаяся ситуация в долгосрочной перспективе может привести к стагнации на рынке и уменьшению объемов вводимого жилья.

На "вторичке" цены достигли своего минимума и перестали падать

На вторичном рынке жилья ситуация немного другая. Активное снижение цен, продолжавшееся все первое полугодие 2015 года, в июле остановилось. По словам экспертов, увеличившаяся активность покупателей не только привела к стабилизации цен, но и повлияла на снижение объема предложения на рынке вторичного жилья. Число зарегистрированных сделок перехода права собственности на квартиры в июне-июле 2015 года на 20% превысил аналогичный показатель прошлого года. А количество сделок с квартирами сопоставимо со стабильным летом 2013 года.

— Особенность нынешнего лета в том, что рынок жилья "не замечает" сезонность, и, в частности, начавшийся сезон отпусков. Рост числа сделок и увеличение покупательской активности обусловлены во многом большим объемом отложенного спроса. Впрочем, предложение квартир на рынке по-прежнему значительно превышает спрос, поэтому объективных предпосылок для роста цен на жилье не наблюдается, — говорят аналитики "Твоей столицы". — На этот факт надо обращать внимание продавцам, выставляя квартиры по цене, максимально приближенной к рыночной. Если цена определена верно, то сроки экспозиции квартиры сокращаются до минимума, а торг составляет 500−1000 долларов.

Активизация спроса на рынке во многом обусловлена не только отложенным спросом, но и достаточно большим количеством иногородних покупателей. Такие покупатели отдают предпочтение недорогому жилью. Как правило, это однокомнатные квартиры стандартных потребительских качеств или двухкомнатные "брежневки" по цене 45−50 000 долларов. Интересен рынок и для тех, кто продает однокомнатную квартиру и взамен покупает двухкомнатную или небольшую трехкомнатную квартиру. Доплата на падающем рынке минимальна. Неплохим спросом пользуются квартиры в готовых новостройках. Например, квартиры в каркасных домах в спальных районах продаются по 1300—1400 долларов за квадратный метр.

Средняя стоимость квадратного метра квартир стандартных потребительских качеств в июле составила 1 310 долларов, в частности: однокомнатные — 1380 долларов за квадратный метр, двухкомнатные — 1270 долларов за квадратный метр, трехкомнатные — 1205 долларов за квадратный метр. При этом 50% от всего числа сделок приходится на однокомнатные квартиры, которые являются самыми дорогими на рынке.

Аренда жилья: спрос упал, предложения растут, цены "заморозились"

Уровень цен на рынке аренды этим летом стабилизировался. Невысокий уровень арендной ставки обусловлен невысоким спросом на квартиры у потенциальных арендаторов. В то же время предложение квартир на рынке аренды по-прежнему остается высоким, поэтому арендодателям нередко приходится идти на уступки квартирантам. В результате доходность от аренды снизилась и незначительно превышает доходность валютных депозитов.

— По итогам июля средняя стоимость аренды однокомнатных квартир поднялась на 10 долларов и составила — 240 долларов в месяц, а двухкомнатных и трехкомнатных осталась на прежнем уровне — 325 и 390 долларов в месяц соответственно, — отмечают в "Твоей столице".

Как правило, сезонное увеличение активности на рынке аренды наблюдается в августе за счет иногородних студентов. Однако демографический провал 1995−1997 годов, построенные студенческие общежития и снижение покупательной способности позволяет предположить, что август не принесет ажиотажного спроса и связанного с ним роста цен на рынке аренды.

Нужные услуги в нужный момент
-10%
-10%
-10%
-25%
-10%
-30%
-14%
-20%