• ЦЕНА НА КВАРТИРЫ

Экспертиза


Артем Сахаревич,

За первую половину 2015 года ситуация на рынке жилой недвижимости Минска изменилась до неузнаваемости. Цены снижались всё это время, достигнув в июне самого низкого за последние 2,5 года уровня. Сложная и неопределенная ситуация в экономике не дает однозначного ответа на вопрос о том, как долго этот процесс будет продолжаться. Но если зимой потенциальные покупатели сознательно занимали выжидательную позицию, то ближе к середине года многие из них “дрогнули” и решились на покупку.

Всю вторую половину 2014 года спрос на квартиры в Минске держался на высоком уровне. Стабильная ценовая ситуация, высокий уровень доходов и обильное предложение на рынке создавали благоприятные условия для совершения как прямых, так и альтернативных сделок с недвижимостью. 1000 заключенных договоров купли-продажи квартир в столице – обычное для того периода явление.

Декабрьская девальвация болезненно ударила по активности покупателей. В январе число сделок снизилось наполовину, в феврале-марте спрос был на 30% ниже среднего уровня второй половины 2014 года. В апреле-мае до тех показателей не хватало уже 10%, и, наконец, в июне покупательская активность снова вышла на додевальвационный уровень, превысив отметку в 1000 сделок.

Рост спроса нашел отражение в динамике числа выставленных на продажу квартир. Начиная с апреля их количество сокращается, причем с каждым месяцем этот процесс всё более заметен. В апреле предложение сократилось на 2,5%, в мае на 2,7%, а в июне отток составил 4,0%. На негативную динамику также влияет наступивший сезон отпусков, во время которого продавцы не так активны, и снятие объявлений теми собственниками, которые не согласны продавать по текущим ценам и готовы ждать более благоприятного момента.

Лидерами по скорости вымывания объектов из базы являются 1-комнатные квартиры. Их предложение сократилось за три последних месяца на 18%. У 2- и 3-комнатных квартир этот показатель за аналогичный период был более скромным – всего 6-7%, а в сегменте 4-комнатных квартир динамика была нулевой. Несмотря на уменьшение предложения, оно по-прежнему огромно. Только для того, чтобы достичь декабрьских показателей, база предложения должна ужаться еще минимум на 10%.

15-процентная прибавка к майскому уровню сделок была достигнута благодаря росту покупательского интереса к 1- и 2-комнатным квартирам. За месяц число сделок с ними увеличилось на 17% и 20% соответственно. Что касается квартир с тремя комнатами, то здесь ощутимых изменений зафиксировано не было. Если рассматривать качественные характеристики жилья, то единственным сегментом, в котором сократилось число сделок (-16%), стало современное непанельное жильё.

На долю реализованных застройщиками готовых квартир в 2015 году приходится больше объектов, чем это было раньше. В январе, апреле и мае свыше 20% всех зарегистрированных сделок проводилось с новыми квартирами не старше 1 года. В июне этот показатель снизился до 18%.

Средняя цена, рассчитанная по результатам реальных сделок, снижается в последние месяцы не так быстро, как в начале года. В июне рост доли 1- и 2-комнатных квартир стал своего рода парашютом для средней цены сделки, не позволив ей снизиться сильнее. Общее снижение за месяц составило 1,2%, что является самым низким показателем в 2015 году.

Смягчил общую динамику и рост цен в сегменте 2-комнатных квартир. Остальные типы квартир закончили июнь с заметной коррекцией. Особенно ощутимое снижение цен отмечено у 3- и 4-комнатных квартир. И те, и другие в мае удивили неожиданно сильным ростом, который, впрочем, был полностью отыгран за июнь.

Средние цены (м2) квартир по результатам сделок купли-продажи в июне составили:

· 1-комнатные квартиры — 1427 $/м2 (-3,0% за месяц);

· 2-комнатные квартиры — 1362 $/м2 (+1,8%);

· 3-комнатные квартиры — 1260 $/м2 (-4,8%);

· 4-комнатные квартиры — 1199 $/м2 (-8,8%).

Насколько еще должны снизиться цены квадратного метра, чтобы достичь “дна” 2012 года? 1-комнатным квартирам нужно еще $182, или 13%, 2-комнатным $174 и те же 13%. Ближе всего к ценовому дну подошли 3-комнатные квартиры – им не хватает всего $67, или 5%. Что касается 4-комнатных квартир, то здесь средней цене сделки нужно снизиться еще на $100, или 9%.

Статистика изменения цен в объявлениях о продаже квартир была однородной, без колебаний в разные стороны. Все сегменты в июне синхронно ушли в минус, но общие темпы снижения цен были ниже, чем в мае и апреле. Общегородской индекс цен на квартиры в Минске снизился на 2,1%. На 2,3% снизились цены предложения 1-комнатных квартир, по типам жилья максимальная коррекция цен отмечалась у хрущевок и брежневок (2,3-2,9%).



Среди районов города максимальное снижение (свыше 5%) наблюдалось в районе Велозавода, а также улиц Харьковской и Макаёнка. 6 районов города закончили месяц с положительной динамикой цен, но лишь в одном случае рост превысил 1%.

Минск вышел на чистое первое место по темпам снижения цен в 2015 году. В июне цены на квартиры в Киеве снижались медленно, а в Москве был зафиксирован незначительный рост долларовых цен (он уже отыгран за первые недели июля). Что касается прибалтийских столиц, то они также закончили месяц с плюсом.

Фундаментальных предпосылок для роста спроса на жилую недвижимость на данный момент нет. Такие проблемы, как падение доходов и сокращение занятости, затронули многих потенциальных покупателей, и эти процессы еще найдут отражение в будущем, т.к. возможностей для накопления у населения сегодня значительно меньше, чем раньше.

Треть продающихся квартир - с ценой до 55 тысяч

По всей вероятности, корни высокого спроса на квартиры во II квартале уходят в предыдущие, “хлебные” годы. Не стоит забывать и о той категории работников, чьи доходы не пострадали от девальвации. Граждане, имеющие необходимую для покупки сумму, сегодня видят рынок в совершенно новом ракурсе, главным преимуществом которого являются самые низкие за 2,5 года цены.

За сумму, которая предполагалась для покупки в 2014 году, сегодня можно найти варианты с более высокими потребительскими качествами и с лучшим местоположением. Это отчетливо характеризует статистика сделок с квартирами, которые были проданы не дороже $55000.

Если в декабре прошлого года таковых было лишь 10% от общего спроса, то в июне это уже треть всех сделок. Среди них на долю 2-комнатных квартир приходилось 14% в декабре и уже 19% в июне. На три наиболее престижных района: Центральный, Советский и Первомайский приходилось 20% таких сделок в декабре, а в июне этот показатель достиг 29%. Наконец самый красноречивый показатель - это близость к метро. В километровой зоне от станций метрополитена находилось лишь 27% квартир, проданных до $55 000 в декабре, в то время как в июне они составляли половину таких сделок.

Ситуацию, которая сложилась в сегменте бюджетного жилья, нельзя назвать кризисной: такие квартиры не задерживаются на рынке, если выставляются по цене ниже аналогов. Что касается объектов с высокими абсолютными ценами (даже если это элитная квартира с существенной скидкой), то здесь положение дел диаметрально противоположное: 49 июньских сделок были проведены с указанной стоимостью от $120000 тысяч и выше. Предложение квартир на рынке, стартующее с этой цифры, в июне превышало спрос в 30 раз.

Конец лета и начало осени обещают быть чрезвычайно интересными. Если спрос останется на нынешнем уровне, а предложение квартир на рынке продолжит уменьшаться, мы можем увидеть локальное ценовое дно в ближайшие 2-3 месяца. В том случае, если кульминация влияния отложенного спроса уже прошла и в дальнейшем покупательская активность пойдет на спад, продолжат снижаться и цены на квартиры.

Нужные услуги в нужный момент
-20%
-10%
-20%
-14%
-20%
-20%
-20%
-20%
-10%