Новости
От застройщика
Строительство
Аренда
Деньги
Интерьер, дизайн, ремонт
Офтоп
Сервисы
Каталог компаний
Кредиты на жильё
Вопрос-ответ
Форумы
реклама
реклама

Экспертиза


Артем Сахаревич,

Кризис разделил продавцов жилья на три группы: активно предлагающих серьезные скидки, постепенно корректирующих цены и тех, кто пока мыслит понятиями 2014 года. Как оказалось, последняя группа в этом списке отнюдь не малочисленная. Это может показаться невероятным, но в Минске на начало апреля было почти полторы тысячи квартир, у которых цены не менялись с декабря.

В текущих условиях величина скидки — это важнейший фактор, от которого будут зависеть шансы продать квартиру быстро. Тем не менее, он далеко не единственный. Мы проанализировали те квартиры, которые продаются еще с прошлого года, и нашли у них много общих закономерностей.

Цены снижают многие, но далеко не все

Среди тех, кто продаёт квартиры с 2014 года, большинство (54%) уже пошло на снижение цен. Еще 8% продавцов ограничились символическими скидками, которые не превысили $3000. У 36% объектов цены в 2015 году еще не редактировались. Наконец, небольшая группа продавцов (2%) поступила наиболее оригинально — они увеличили цены в предложениях.

В Минске у шести квартир цены были снижены более чем на $100 000. Еще у 27 объектов скидка составила от 50 до 100 тысяч.

Индекс цен на квартиры в Минске опустился с начала года почти на 10%. Величина торга при продаже в марте колебалась от 6% до 15%. Объекты, у которых цены последний раз менялись в декабре, сегодня выглядят гораздо более дорогими, чем вышедшие на рынок в 2015 году аналоги. 1-комнатные квартиры в таких объявлениях в среднем на $8000 дороже. У 2- и 3-комнатных квартир этот показатель составляет около $13000.



В ситуации, когда спрос на жилье значительно сократился, а предложение достигло рекордных масштабов, у таких объектов практически отсутствуют шансы найти своего покупателя. Их собственникам придется снижать цены до адекватного уровня или снимать предложение в ожидании лучших времен.

Цены на квартиры, которые продаются с помощью агентств, больше соответствуют ситуации на рынке

За желанием или нежеланием снижать цены стоит человеческий фактор. По статистике, если собственник занимается продажей квартиры самостоятельно, растет вероятность того, что цена в объявлении будет завышенной.

Результаты разъяснительной работы, которую агентства недвижимости проводят с продавцами жилья, можно выразить количественно. Средний размер скидки с начала года в объявлениях от агентств на 20% выше, чем у собственников. Закономерно, что и шанс найти покупателя будет выше у первой группы.



Если цена в объявлении о продаже квартиры не корректировалась уже несколько месяцев, то это будет основной причиной молчания телефона продавца. В ситуации, когда имела место существенная скидка, а результат по-прежнему не достигнут, в дело вступают другие факторы.

Проблемы с продажей резко возрастают с трех комнат

У квартир, которые долгое время испытывают проблемы с продажей, особая структура, заметно отличающаяся от общего предложения на вторичном рынке и совершенно непохожая на итоговые данные по реальному спросу.

Среди тех, кто находится на рынке более трех месяцев, 45% составляют 3- и 4-комнатные квартиры. При этом их совокупная доля не превышает четверти всех сделок купли-продажи. "Проблемных" объектов среди 1-комнатных квартир меньше всего — на них приходится лишь 22% предложения.



Снижение спроса больнее ударило по самому дорогому и… самому дешевому жилью

Покупатели, ряды которых заметно поредели в 2015 году, стали предельно избирательными и сконцентрировались на одних объектах, оставив другие практически без внимания. То, что неплохо покупалось во второй половине 2014 года, сегодня оказалось невостребованным.

Разрыв между предложением и спросом у ряда сегментов достиг внушительных масштабов: на одну проданную квартиру может приходиться 15−20 выставленных на продажу аналогов. И хотя собственники таких объектов вполне адекватно реагируют на общий тренд (иногда их скидки могут даже опережать городские темпы снижения цен), покупателей на такие квартиры найти сегодня архисложно.

Ниже представлена своего рода "мертвая зона" вторичного рынка, составленная по результатам спроса на квартиры в I квартале 2015 года. Такие объекты продавались хуже всего.



Серьезные проблемы с продажей испытывают сегодня владельцы т.н. элитного жилья. Квартиры в современных монолитных, кирпичных и каркасно-блочных домах потеряли львиную долю спроса из-за своей высокой цены, а также конкуренции со стороны готовых новостроек. Другой "жертвой" ситуации оказались сталинки, которые в I квартале крайне редко попадали в объектив покупателей.

Снижение продаж в сегменте дорогого жилья вовсе не означает, что покупатели стали ориентироваться на самое бюджетное. Квартиры в панельных хрущевках и брежневках, особенно 3-комнатные, испытывали в начале 2015 года серьезные проблемы с продажей. Любопытный факт: те же хрущевки, но уже кирпичные, продаются в три раза лучше панельных.

И хотя типовое панельное жилье является самым массовым в городе, продажи здесь идут в целом лучше, чем в других сегментах. На втором месте держатся квартиры в кирпичных хрущевках и брежневках, на третьем — жилье в современных панельных домах.

Просторные квартиры с нетиповой планировкой остаются без внимания. Этот пункт логично вытекает из предыдущих. Площадь квартир, которые безуспешно продаются с прошлого года, как правило, выше средней. В условиях, когда кредитные программы на рынке практически отсутствуют, разница в 3−4 квадратных метра — это дополнительные $5000−7000 к итоговой стоимости квартиры. После девальвации эта сумма равна годовой зарплате среднестатистического минчанина.

Итог: вероятность продать квартиру в разных районах города

Мы проанализировали конкуренцию среди продавцов, активность совершения сделок купли-продажи квартир, а также средний размер скидки, при которой квартиру, скорее всего, купят. Результатом стала карта, которая показывает, насколько эффективно скидки влияют на продажу в различных частях Минска.



В зеленой зоне продавцам достаточно оперативно реагировать на тренды рынка и придерживаться общей для города динамики цен. Покупатели в этих районах чутко реагируют на скидки: шансы продать, предложив цену ниже, чем у аналогов, здесь на данный момент максимальные. Эти районы объединяет хорошая транспортная доступность и близость к центру — половина из них находится между I и II транспортным кольцом. Микрорайоном Минска, где активность совершения сделок в первом квартале была максимальной, стала Лошица.

В желтой зоне продавцам для привлечения избирательных покупателей нужно играть на опережение. В зависимости от местоположения и характеристик квартиры ее собственнику нужно снижать 7−12% от средней цены предложения аналогичных объектов. Примечательно, что в этой группе расположились Каменная Горка и Домбровка, два района, где среднее время продажи квартиры в 2013 году составляло 2−3 недели. Сегодня активность покупателей здесь мало отличается от общей в Минске.

В красной зоне ситуация наиболее критичная. Как правило, в структуре предложения таких районов преобладают "проблемные" типы квартир, о которых говорилось выше. Очень низкий спрос по сравнению с 2014 годом наблюдаются в центре города. Здесь для продажи нужно быть готовым к серьезному снижению цены еще при размещении объявления.

Другие новости