• ЦЕНА НА КВАРТИРЫ

Экспертиза


Наталья Литовская,

На прямую линию, посвященную дачным участкам, пришло около сотни писем с вопросами. Ответы на них дает адвокат Минской областной коллегии адвокатов Ксения Кобаса.
Адвокат Ксения Кобаса
 В первой и второй ответов части речь шла о границах участков. В третьей – о правах на землю. Эта часть ответов – продолжение темы права на землю.

История 1: Наш домик продали без нас?

Борис: "Лет 20 назад был получен участок с домиком от предприятия, на что имеются заверенные печатями документы (паспорт дома). Недавно узнаем, что дом с участком продан, нас даже не уведомили об этом. Дело в том, что довольно долго туда никто не приезжал, а потом узнали, что там уже давно поселились люди. Кем продан дом??? Куда надо обращаться и вообще как такое возможно?"

Ксения Кобаса:
Ваша ситуация требует выяснения ряда обстоятельств. Во-первых, вы должны знать, что паспорт дома не является правоустанавливающим или правоудостоверяющим документом. Скорее всего, речь идет о техническом паспорте на дом, который является документом, определяющим технические характеристики дома. Ваши права в отношении капитального строения он не подтверждает, не делает вас собственником. У дома имеется собственник, который и совершил сделку по его отчуждению.

Для начала вам следует обратиться на предприятие, на балансе которого числился данный дом, скорее всего, именно предприятие и является тем собственником, который продал дом. Там вы сможете получить всю информацию. Все сведения о совершенной сделке имеются также в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру по месту нахождения дома. Вы можете обратиться в указанное агентство с просьбой о получении выписки из ЕГРНИ об актуальных правах на дом и земельный участок при нем. Из этой выписки вы узнаете данные покупателей и основания перехода прав на дом и земельный участок. Сведения в отношении земельного участка при доме имеются в местном исполнительном комитете по месту нахождения этого участка, именно местный исполнительный комитет предоставляет земельные участки своим решением на разных видах прав.

Что же касается вопроса о возможности или невозможности совершения этой сделки без вашего участия, то для ответа недостаточно информации, необходимо запрашивать документы. Если при изучении документов выявятся нарушения законодательства, возможно будет оспорить сделку в судебном порядке.

История 2 и 3: Хотим прописаться на даче

Гринек Дмитрий: "Подскажите, является ли запрет постоянной регистрации в доме в садоводческом товариществе нарушением моих конституционных прав? А в частности, раздел 2 статья 30 гласит: "Граждане Республики Беларусь имеют право свободно передвигаться и выбирать место жительства в пределах Республики Беларусь, покидать ее и беспрепятственно возвращаться обратно".

Виктория: "Подскажите, пожалуйста, можно ли прописываться в доме, в дачном кооперативе, семья 2 взрослых плюс двое несовершеннолетних детей, проживаем в доме круглый год".

Ксения Кобаса:
Домик в садоводческом товариществе не является домом, предназначенным для круглогодичного постоянного проживания граждан, это дом для сезонного проживания, т.е. помещение для временного проживания. Сами цели создания садоводческих товариществ никак не связаны с постоянным проживанием граждан, а с ведением коллективного садоводства - осуществляемой с использованием объектов общего пользования товарищества членами товарищества деятельности по выращиванию плодовых, ягодных, овощных, декоративных и иных сельскохозяйственных культур на земельных участках, предоставленных для ведения коллективного садоводства.

В садовом домике можно зарегистрироваться временно по месту пребывания.

История 4: Хочу купить участок у "льготника"

Валерий: "Мне предлагают купить так называемый "льготный" участок, под Минском, который бесплатно выдавался нуждающимся. Дело в том, что такие участки нельзя отчуждать в течение 8 лет после постройки дома. То есть я буду строить дом, который практически будет оформлен на чужого человека. Люди вроде бы порядочные. Пожалуйста, поясните, какие риски могут возникнуть в данной ситуации".

Ксения Кобаса:
Земельный участок вместе с домом в вашей ситуации возможно продать через 8 лет с момента регистрации права собственности на возведенный дом. Поскольку все документы на строительство выдаются на имя нуждающегося в улучшении жилищных условий хозяина, у вас никаких прав ни на землю, ни на постройку не возникает.

Любое соглашение или договор в отношении возводимого объекта и земельного участка противоречит законодательству, а значит, у вас нет никаких прав, защиту отсутствующих прав законодательство не предусматривает. Вы рискуете потерять все свои финансовые вложения, если хозяин земельного участка окажется непорядочным человеком.

 История 5: Придется делить землю с двоюродным братом в суде?

Геннадий Е.: "У меня такая история. После смерти бабушки остался дом в деревне. У нее было трое детей (моя мать, ее сестра и брат). Сестра нотариально отказалась от своей доли наследства в пользу матери, был составлен договор дарения. В результате в 2004 году был оформлен техпаспорт на одноквартирный жилой дом, где 2/3 доли принадлежали матери, 1/3 - ее брату. В 2005 г. брат умер, наследство принял его единственный сын (мой двоюродный брат). В 2007 году мать оформила на меня дарственную на 2/3 доли в праве собственности на жилой дом. В 2010 году она умерла.

В 2014 году мы с братом по обоюдному согласию разделили дом в дом квартирного типа. В настоящее время на мое имя имеются следующие документы: техпаспорт на квартиру в блокированном жилом доме; свидетельство (удостоверение) о госрегистрации в отношении изолированного помещения - квартиры; свидетельство (удостоверение) в отношении земельного участка, где записано, что произведена госрегистрация перехода прав, ограничений (обременений) прав на 2/3 доли в праве на земельный участок (право пожизненного наследуемого владения) (правообладатель: (я) доля в праве 2/3).

У меня следующий вопрос. Хочу официально оформить земельный участок для обслуживания моей квартиры и оградить его. Договориться с братом не удается. Как быть? Если придется обращаться в суд, то как будет разделен участок - пополам или согласно долям?"

Ксения Кобаса:
Вы можете обратиться в суд с иском об определении порядка пользования земельным участком. При проведении экспертизы суду и вам будет предложено несколько вариантов, пропорционально долям в праве пожизненного наследуемого владения на земельный участок. Не допускаются раздел земельных участков, предоставленных для строительства и (или) обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов, за исключением случаев, связанных с разделом этих домов. Ваш дом уже разделен.
Порядок пользования может быть в будущем изменен по согласию сторон либо в судебном порядке по ряду оснований. Государственной регистрации порядок пользования земельным участком не подлежит.
 

История 6: Хочу приватизировать сотки, на которых приходится косить!

Нина Петровна: "С 1989 года являюсь членом садового товарищества, собственником участка площадью 0,0539 га. Одной из границ моего участка является земля общего пользования в размере около 0,09 га, которая выделена садовым товариществом под хозяйственные постройки. Все участки в товариществе приватизированы, в т.ч. и земли общего пользования.

На протяжении времени с 1989 года данный участок (выделенный под строение хозяйственных построек) не используется, строений нет. Участок зарос деревьями, кустарниками. В летний период растущая там трава достает до пояса, а семена от созревающих там одуванчиков ветром летят на мой огород. Для защиты своего участка я все это время выкашиваю часть этого участка и убираю. На мои просьбы о приведении данной земли в порядок председатель садового товарищества отмахивается фразой: "ничего страшного, если вы на нем сами приберетесь". Таким образом, практически с самого образования садового товарищества мне приходится следить за двумя участками - непосредственно за своим, а также за этим "бесхозным".

В июле 2014 года я обратилась с письменным заявлением на имя председателя товарищества о рассмотрении вопроса в части выделения и приватизации 0,03 га никому не нужного участка земли. Рассмотрев мое заявление на правлении товарищества, состоявшего из 6 человек, мне было отказано в письменной форме.

Правомерно ли было отказано в приватизации мною части участка земли общего пользования, и если не правомерно, каковы мои дальнейшие действия по этому вопросу?
На кого возложена обязанность по уходу за землей общего пользования, т.к. в таком неприглядном и запущенном состоянии находятся все данные участки?"

Ксения Кобаса:
После государственной регистрации садоводческого товарищества, дачного кооператива земельные участки общего пользования садоводческого товарищества, дачного кооператива предоставляются этому садоводческому товариществу. Сразу отмечу, что земли общего пользования садоводческого товарищества приватизации не подлежат. Правление отказало вам в приватизации и предоставлении испрашиваемого участка. Правление не имеет полномочий предоставлять земельные участки и разрешать их приватизацию. Это компетенция местных исполнительных комитетов по месту нахождения садоводческого товарищества.

Объектами общего пользования товарищества являются расположенные на земельных участках общего пользования товарищества дороги, воздушные и кабельные линии электропередачи, трансформаторные подстанции, водопроводы, водонапорные башни, площадки для временного хранения отходов, общие ворота и заборы, другие объекты, необходимые для ведения коллективного садоводства.

Земельные участки общего пользования товарищества осваиваются за счет средств товарищества.

История 7: Дом оформили на тестя

Александр: "15 лет тому назад мы с женой нашли дом в деревне. Связались с хозяевами и купили его. Оформили права собственности на отца жены (инвалида первой группы, моя жена у него опекун), по договоренности, что мы все делаем по благоустройству и участка, и дома, и дом перейдет в наследство нашему младшему сыну. Объем работ за 15 лет лично мною проведен огромный. Дом и участок преобразился. Пока была жива теща, все было замечательно. Но теща внезапно умерла. И тесть сказал, что… дом выставит на продажу. Могу ли я на него подать в суд по статье "мошенничество" или есть какой-то иной выход из этого положения?"

Ксения Кобаса:

Уголовное дело в отношении тестя возбудить вряд ли удастся, так как вы сразу приобрели имущество на его имя, вас устраивала такая ситуация много лет.

В вопросе указано, что супруга опекун тестя, так как он инвалид первой группы. Вместе с тем нет сведений о том, что он признан недееспособным решением суда. Из самого изложения вопроса не ясно, какое значение вкладывается в термин опекун. Если бы ваш тесть был лишен дееспособности, то очевидно вы бы не беспокоились по поводу его угроз совершить сделку по отчуждению дома, так как без супруги-опекуна он не смог бы этого сделать.

Поэтому ответ на вопрос дается исходя из ситуации, в которой тесть дееспособен.

Если при своей жизни тесть не подарит, не продаст дом внуку или вам, остается надеяться, что он оставит завещание, в котором наследниками укажет членов вашей семьи (сына, жену). Если завещания не будет, наступит наследование по закону. Наследниками первой очереди являются супруг, дети и родители наследодателя, имеющиеся в живых на момент смерти наследодателя. Эти лица наследуют в равных долях.

Садитесь с тестем за стол переговоров!

История 8: Хочу продать льготный участок

Геннадий: "Могу я продать приватизированный 3 года назад участок? Он выделялся мне под строительство как нуждающемуся в улучшении жилищных условий. Какие нужны условия для продажи?"

Ксения Кобаса:
Граждане, получившие земельные участки как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, до истечения 8 лет со дня государственной регистрации возведенных на них жилых домов не вправе отчуждать такие участки и (или) дома, а также объекты недвижимости, образованные в результате их раздела, слияния или вычленения из них, за исключением отчуждения местным исполнительным комитетам. Отчуждение гражданами незавершенных законсервированных строений, расположенных на земельных участках, предоставленных гражданам как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, не допускается за исключением отчуждения местным исполнительным комитетам.

История 9: Как поменяться сотками с соседом

Ольга Сычева: "Я приобрела два участка в садовом товариществе (6 и 2 сотки). Оба участка граничат с участком соседа, условно говоря, Иванова. На участке Иванова, со стороны моих 2 соток, прямо на границе построена баня. Поскольку участок всего 2 сотки, то из-за бани использовать его даже под сад проблемно и неудобно. Хочу предложить соседу произвести обмен: 2 сотки моей земли, к которым примыкает баня - отдать соседу, а с другой стороны участка Иванова, который граничит с моими 6 сотками, выделить 2 сотки и присоединить к моему участку. Как оформить обмен? Если вариант обмена не допускается, то как урегулировать данное нарушение застройки?"

Ксения Кобаса:
Самый лучший вариант разрешения вопроса – это изменение конфигурации границ двух земельных участков без изменения их площадей. Однако необходимо обоюдное согласие. При наличии такого согласия вам с соседом необходимо обратиться с соответствующим заявлением в местный исполнительный комитет, который в свою очередь даст поручение о разработке необходимой документации уполномоченным организациям.

История 10: Прощай, садовое товарищество

Анжелика Шилова: "Можно ли каким-либо законным способом выйти из садового товарищества? У моих родителей на даче большие проблемы в председателем, все жалуются на ее работу, а ничего сделать невозможно, сейчас даже судятся с ней. Вот поэтому хотелось бы выйти из товарищества".

Ксения Кобаса:
Член товарищества вправе выйти из товарищества по своему усмотрению в любое время независимо от согласия других членов товарищества путем подачи заявления в правление в порядке и сроки, установленные уставом товарищества. Членство в товариществе прекращается со дня подачи такого заявления. Вместе с тем лицо, выбывшее из состава членов, обязано в течение одного года со дня прекращения членства в товариществе произвести отчуждение находящихся у него на праве частной собственности земельного участка, садового домика, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства, а в случае нахождения у него земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения или аренды - распорядиться указанными в настоящем пункте садовым домиком, хозяйственными строениями и сооружениями, а также погасить задолженность по взносам и пене.

Лицо, выбывшее из состава членов товарищества, до отчуждения находящихся у него в частной собственности земельного участка, садового домика, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства, обязано:

- выполнять требования, установленные Положением о садоводческом товариществе, иными актами законодательства, уставом и правилами внутреннего распорядка товарищества, решениями общего собрания (собрания уполномоченных), правления;

- приступить к освоению земельного участка, предоставленного для ведения коллективного садоводства, в срок и в порядке, установленном законодательством об охране и использовании земель;

- использовать предоставленный ему земельный участок в соответствии с его целевым назначением, выполнять на нем агротехнические мероприятия, осуществлять мероприятия по защите растений;

- своевременно вносить взносы в соответствии с настоящим Положением, уставом товарищества и решениями общего собрания (собрания уполномоченных);

- нести субсидиарную ответственность по обязательствам товарищества в пределах невнесенной им части дополнительных взносов;

- не нарушать права других членов товарищества;

- выполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Положением, иными актами законодательства и уставом товарищества.

Лицо, выбывшее из состава членов товарищества, до отчуждения находящихся у него в частной собственности земельного участка, садового домика, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства имеет право:

- самостоятельно хозяйствовать на предоставленном ему земельном участке в соответствии с настоящим Положением, иными актами законодательства, уставом и правилами внутреннего распорядка товарищества;

- осуществлять в соответствии со строительными, природоохранными, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными требованиями законодательства, в том числе техническими нормативными правовыми актами, и проектом организации и застройки территории товарищества строительство и реконструкцию садовых домиков, а также хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства;

- распоряжаться находящимися у него на праве частной собственности земельным участком, садовым домиком, хозяйственными строениями и сооружениями в соответствии с законодательством;

- пользоваться объектами общего пользования товарищества в порядке, определяемом уставом товарищества, проектом организации и застройки территории товарищества, правилами внутреннего распорядка товарищества и решениями общего собрания (собрания уполномоченных);

- распоряжаться плодовой, ягодной, овощной, декоративной и иной сельскохозяйственной продукцией, выращенной на предоставленном ему земельном участке.

Очевидно, что выйти из членов с/т и сохранить в нем земельный участок и дом с хозпостройками не получится.

Нужные услуги в нужный момент
-20%
-20%
-50%
-20%
-30%
-90%
-10%
-10%
-50%