• Экспертиза
  • От застройщика
  • Строительство
  • Аренда
  • Офтоп
  • Деньги
  • Интерьер, дизайн, ремонт
  • Архив новостей
    ПНВТСРЧТПТСБВС
  • ЦЕНА НА КВАРТИРЫ

Экспертиза


Наталья Литовская,

На прямую линию, посвященную дачным участкам, пришло около сотни писем с вопросами. Ответы на них дает адвокат Минской областной коллегии адвокатов Ксения Кобаса. Первую часть историй-вопросов и ответов, посвященную границам дачных участков, мы уже опубликовали. Сейчас – вторая часть, с историями менее стандартными.
Адвокат Минской областной коллегии адвокатов Ксения Кобаса


История 1: Сосед превратил участок в свалку

Николай Коваленко: "У меня два вопроса. Первый. Соседний участок владельцем превращен в свалку промышленных отходов: на территории складирован металл, пластик, стекло, стекловата. Все постройки заполнены мусором, обветшали, пришли в негодность и разваливаются. Большинство деревьев засохло, некоторые упали. Владелец появляется один-два раза в году.

Письменные обращения от имени правления к владельцу остаются без внимания. Человеку более 70 лет. Участок - его собственность. Членские взносы оплачивает. Милиция по месту жительства отказалась предоставить информацию о родственниках. СЭС и местный исполком отвечали в 2014 году, что все проблемы с владельцем должно решать правление садоводческого кооператива.

Второй. На этом же участке две постройки стоят на границе. Первая из дерева, совсем развалилась (упала на бок), мусор из-под стены высыпается на границу участков. Вторая – строительная бытовка, обитая жестью, в полуразваленном состоянии. Крыша провалилась, внутренний деревянный каркас сгнил, жесть под тяжестью мусора выгнулась в сторону границы - мешает свободному проходу по границе и может упасть на мой забор. Что можно делать в такой ситуации?"
Ксения Кобаса:

Если на соседнем участке складывается пожароопасная и антисанитарная ситуация, можно попробовать обратиться в соответствующие органы МЧС и санстанци.

Возможно вам повезет, и эти органы вынесут какие-либо предписания или найдут в действиях соседа состав какого-либо правонарушения, что побудит их к соответствующему реагированию. Можно попробовать жаловаться в исполнительный комитет.

Но, к сожалению, как показывает практика, большинство подобных вопросов находят свое окончательное разрешение в суде. О судебной перспективе и вариантах исковых требований можно рассуждать после более тщательного изучения вопроса.

История 2: От самого председателя товарищества

Дмитрий Леонидович Гордей: "В 2014 году меня избрали председателем правления садоводческого товарищества "Дружба-58". Предыдущие руководители товарищества ненадлежащим образом осуществляли контроль за использованием земель общего пользования. Как результат - ширина части дорог на территории товарищества не соответствует плану границ земель общего пользования. По плану ширина дорог должна быть 6 метров, а по факту в отдельных случаях - до 4,5 метра. Иными словами, часть дорожного полотна присоединена к участкам садоводов, огорожена забором, на ней произрастают деревья, кустарники и т.п. Каковы мои юридически правильные шаги по приведению дорог в соответствие с планом (шаги прошу расписать подробно)?
Ксения Кобаса:

В первую очередь следует заказать и провести процедуру восстановления границ земельного участка общего пользования садоводческого товарищества.

После выполнения восстановления границ будет видно, в каких размерах земли общего пользования вошли в состав конкретных земельных участков членов с/т.

Далее необходимо определиться, возможно ли сохранение земель общего пользования в нынешних размерах либо такое их состояние чинит препятствия в пользовании ими для нужд с/т и его членов.
Если ситуацию оставить как есть, необходимо внести изменения в план организации и застройки садоводческого товарищества, чтобы фактическое положение дел с землями общего пользования соответствовало плану. Если же размеры земель общего пользования с/т не дают возможности пользоваться ими по назначению, следует приступить к изучению вопроса о правомерности включения членами с/т земель общего пользования в свои земельные участки.

От наличия либо отсутствия решений местного исполнительного комитета о предоставлении земельных участков членам с/т в таких размерах, а также наличия государственной регистрации создания земельных участков в новых размерах, государственной регистрации прав на земельные участки в организации по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зависит тот объем исковых требований, с которым необходимо будет обратиться в суд. Конечно, можно попробовать решить вопрос путем досудебного урегулирования, который будет состоять из переговоров с членами товарищества, захватившими часть земель общего пользования с/т, к участию в которых можно привлечь местный исполнительный комитет, но окончательно решить вопрос можно только в судебном порядке.

Возможные исковые требования в вашем случае: об устранении препятствий в осуществлении права пользования земельным участком общего пользования с/т, о признании недействительными решений исполнительного комитета о предоставлении земельных участков, о признании недействительной государственной регистрации создания земельных участков и возникновения прав на них.

Какие конкретно исковые требования ставить, а также предполагаемую их судебную перспективу можно определить после изучения документов с/т по интересующему вас вопросу, а также после выяснения обозначенных в ответе обстоятельств.

История 3: Совладелец поделил землю, как посчитал нужным

Валерий Францевич: "В наследство досталась 1/2 доли в доме в деревне. Так как отношения со вторым совладельцем были нормальные, свет, газ переоформили на него. Начали обсуждать варианты раздела земли, но в один прекрасный день приехали в деревню и обнаружили, что совладелец установил забор таким образом, что доступ к нашей половине дома возможен только через его двор.

Сарай и погреб, находящиеся на участке, заперты, колодец оказался в огороженном совладельцем участке земли. Земля является пожизненно наследуемой. Подскажите, пожалуйста, каким образом официально разделить землю и дом, если на это нет согласия второй стороны. И каким образом обеспечить доступ к своей половине дома, сараю, погребу, колодцу, пока нет официального раздела?"
Ксения Кобаса:

Вам следует обратиться в суд с исковым заявлением об определении порядка пользования земельным участком, а также о разделе жилого дома с образованием двух изолированных жилых помещений, квартир. Если земельный участок принадлежит вам с соседом на праве общей долевой собственности, можно рассмотреть и вопрос о разделе земельного участка с образованием двух отдельны участков, правда такое требование может быть заявлено только одновременно с требованием о разделе дома на две квартиры. В соответствии с действующим законодательством не допускаются раздел земельных участков, предоставленных для строительства и (или) обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов, за исключением случаев, связанных с разделом этих домов.

Судебная экспертиза предложит возможные варианты раздела дома и раздела земельного участка, либо определения порядка пользования земельным участком. К сожалению, до раздела вопрос о доступе к строениям можно решить тоже только в судебном порядке, так как судебное решение может быть исполнено принудительно.

История 4: Сосед поставил 90 (!) ульев

Василий: "В деревне мой сосед решил стать пчеловодом. На участке примерно 30 соток поставил около 90 ульев. Участок обнес двухметровым забором. Я знаю о пользе пчелок, да и отношения с соседом в принципе нормальные. Но пчел уж слишком много. Весной гул как от самолёта. Как бы летают, никого не трогают, но стоит завести мотокосу или мотоблок - тут же кусаются (наверно, не любят громкий звук). Поскольку с техникой работаю только я, поэтому и кусают пока только меня. Но у меня есть дети, и я боюсь за них. Правомерны ли действия соседа?"
Ксения Кобаса:

Для начала вам следует обратиться в исполком с просьбой проверить, соответствует ли количество и размещение ульев на участке соседа требованиям действующего законодательства. Если нет, исполком может дать соседу соответствующее предписание. Если предписание и разговор по-хорошему не помогут, можно обращаться и в суд, однако следует доказать, что кусают именно пчелы соседа, что трудно, а также предоставить медицинскую документацию.

История 5: На дачном участке оказался столб электролинии


Ольга: "Дачный участок родители получали 50 лет назад. Тогда всем давали по 4 сотки. В двухтысячных проводилась приватизация и границы устанавливались по фактическому землепользованию. В результате получилось, что на нашем участке стоит столб электролинии.

После смерти отца, на которого были оформлены все документы на участок, участок по наследному праву перешел к наследниками, одним из которых являюсь я. Из публикаций интервью с работниками землеустроительных служб я поняла, что столб электролиний ни в коем случае не должен быть на земельном участке, принадлежащем кому-либо на праве частной собственности. Тогда получается, что в результате той приватизации и желания некоторых получить побольше земли соседи нас "вытеснили" на дорогу, и поэтому столб оказался у нас на участке. Поскольку участок маленький, а столб отнимает кусок земли, мы не можем ничего ни высадить возле него в радиусе 1 метр (там еще и плита), ни нормально поставить забор, да и потом при продаже участка могут возникнуть вопросы.

Площадь кусочка земли, которой мы не можем воспользоваться в полной мере, входит в общую площадь участка и является основой для исчисления ежегодных членских взносов. Т.е. получается, что мы еще и платим за то, чем не можем воспользоваться. Скажите, пожалуйста, какие шаги нам надо предпринять для того, чтобы: 1) либо столб убрали с нашего участка, 2) либо всех подвинуть (после приватизации у некоторых оказалось более тех 4 соток, 3) либо добиться оформления сервитута на ту часть земли, которой мы не можем воспользоваться (и не мы будем платить за то, чем не можем пользоваться, а садовое товарищество будет платить нам за то, что пользуется нашей землей).
Ксения Кобаса:

По вопросу перенесения столба в первую очередь следует обратиться в правление с/т. Правление в силах обсудить этот вопрос с организацией, оказывающей с/т услуги электроснабжения, если это будет необходимо, и разрешить ситуацию.

Чтобы подвинуть участки других членов с/т, согласие об этом должно быть достигнуто на общем собрании, путем принятия соответствующего решения об обращении в исполнительный комитет с целью внесения изменений в существующий план организации и застройки территории вашего с/т. При этом согласие должны изъявить все члены товарищества, которых необходимо подвинуть. Затем исполнительный комитет утверждает изменения в план организации и застройки с/т, оформляется новая землеустроительная документация на с/т целиком и на земельные участки членов с/т.

Что касается сервитута, то Вы не правильно понимаете его смысл, он не применим в вашей ситуации. Земельный сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливаемое для обеспечения прохода, проезда, прокладки и эксплуатации газопроводов, нефтепроводов, воздушных и кабельных линий электропередачи, связи и других подобных сооружений , обеспечения водоснабжения и мелиорации, размещения геодезических пунктов, а также для иных целей, которые не могут быть обеспечены без предоставления такого прав. Вам не для чего просить сервитут. Сервитут можно просить у вас, если вы не будете пускать обслуживающий персонал к электрическому столбу.

Если описанным выше способом вопрос решить не удастся, есть судебный вариант разрешения спора о столбе.

История 6: Сосед строит ближе, чем можно

Сергей: "Два года назад мы купили садовый домик в дачном кооперативе Минского района. При покупке сразу обратили внимание, что соседский дом стоит прямо на границе участков. Но впоследствии столкнулись с гораздо большей проблемой - соседи решили продолжить строительство дома и пристроить к строению, крыша которого и так свисает над нашим участком, еще и веранду.
Мы обратились к председателю товарищества с заявлением, что соседский дом строится с нарушением норм, председатель наше обращение рассмотрел и выдал соседям предписание, что расстояние от садового дома до границы участка должно составлять не менее трех метров (у них ровно по меже). Границы обоих участков были измерены в присутствии председателя, нарушений выявлено не было.

Но соседи планируют достроить веранду. Для нас это неприемлемо, и своего согласия мы не даем из-за проблем пожарной безопасности, проблем создания тени на нашем участке, шума (прямо возле границы участков их входная дверь и оживленный поток людей).

Какие надзорные органы можно привлечь, чтобы остановить строительство на границе участков? Каким образом мы можем привлечь их к ответственности за постройки с нарушениями?"
Ксения Кобаса:

Если постройки на соседнем участке возведены с нарушением установленных норм и чинят вам реальные препятствия, вопрос следует решать в суде. Вместе с тем прежде, чем обращаться за судебной защитой нарушенного права, следует тщательно изучить ситуацию. Решение суда по такому иску будет зависеть от результата судебной экспертизы на предмет наличия препятствий, причины их образования и путей их устранения.

История 7: Какие заборы можно ставить на даче?

Вероника: "Сосед по дачному участку устанавливает сплошной забор из металлопрофиля высотой 2 метра. Правомерны ли его действия? В каком документе оговорены нормы по высоте забора?"
Ксения Кобаса:

На территории товарищества допускается установка:

по границам общих территорий товарищества ограждений высотой 1,5 - 2 метра светопрозрачностью от 0 до 100 процентов по всей высоте ограждения;

по границам садовых земельных участков со стороны улиц и проездов ограждений высотой 1,2 - 2 метра светопрозрачностью от 0 до 100 процентов по всей высоте ограждения;

по границам, разделяющим садовые участки, ограждений высотой не более 1,7 метра со светопрозрачностью не менее 50 процентов по всей высоте ограждения (если иное не установлено по согласованию с владельцами, собственниками и арендаторами смежных земельных участков, выраженному в письменной форме), с обеспечением доступа к трубам магистральной системы водоснабжения товарищества в местах их прохождения по границам садовых участков для эксплуатации и технического обслуживания.


История 8 и 9: Сосед затеняет участок своим двухэтажным домом

Александр: "В непосредственной близости от границы участков (порядка 1,5 м) строят двухэтажный кирпичный дом с пристройкой из газосиликатных блоков),создающее тень на существенной части нашего дачного участка. Существуют ли общие правила освоения земельных участков в садовыхтовариществах (с опрделением нормативов месторасположения дачногодома, его площади, высоты? Какой орган осуществляет надзор за таким строительством?"

Нелли: "У нас с мужем дача в с\т "Локомотив" Минского района (д. Крыжовка), купленная в 2004 году. В 2013 году появился новый сосед, строит двухэтажный особняк.

Его строение находится в 1 метре от нашего участка с южной стороны, закрывает часть нашего участка от солнца. От дороги со стороны улицы строение находится тоже на расстоянии 1 метра.

В какие надзорные органы нам обратиться, чтобы остановить строительство и каким образом его ликвидировать?"

Ксения Кобаса:

Общие правила освоения земельных участков в с/т предусмотрены Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.07.2008 N 1048 "О некоторых вопросах реализации Указа Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. N 50" (вместе с "Типовыми правилами внутреннего распорядка садоводческих товариществ") Согласно указанному нормативному правовому акту члены товарищества вправе осуществлять строительство и реконструкцию садового домика и других строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства, в соответствии с проектом организации и застройки территории товарищества с соблюдением требований пожарной безопасности, санитарных норм и правил, строительных норм, законодательства об охране и использовании земель.

Разрешается возводить отапливаемый или неотапливаемый садовый домик, а также строения (отдельно стоящие или пристроенные) для хранения легковых автомобилей, для содержания мелких сельскохозяйственных животных и птицы, хранения хозяйственного инвентаря и других нужд с соблюдением санитарных требований: расстояние отдельно стоящего садового домика от границ смежного земельного участка должно составлять не менее трех метров, хозяйственные строения и сооружения следует размещать на расстоянии не менее одного метра от границ смежного земельного участка с отнесением в глубину земельного участка. Расстояние между садовыми домиками, расположенными на смежных земельных участках, должно составлять не менее шести метров. Хозяйственные сооружения для содержания мелких сельскохозяйственных животных без гидроизоляции фундамента должны располагаться на расстоянии не менее 15 метров от садовых домиков, 20 метров от шахтных колодцев и 50 метров ниже по потоку грунтовых вод от колодцев и каптажей грунтовых вод.

Посадка зеленых насаждений от границ со смежными земельными участками осуществляется на расстоянии:

высокорослых деревьев семечковых пород (яблони, груши) - не менее трех метров;

среднерослых деревьев косточковых пород (сливы, вишни), а также декоративных и карликовых пород - не менее двух метров;

кустарников - не менее одного метра.

Вы можете обращаться в местный исполнительный комитет, но скорее всего, чтобы остановить строительство, придется решать вопрос в судебном порядке.

История 10: Кто платит за захваченные сотки?

Анюта Харевская: "Моя семья купила дачу (земельный участок 6 соток с домом) и через год мы купили в этом же сад.тов. земельный участок без построек(6 соток). Ранее за пустой участок платили половину ежегодных членских взносов, затем правление решило, что необходимо платить 100%. Правильно ли это? Должны ли мы оплачивать вывоз несуществующего мусора с участка без построек?

Нашим садовым товариществом в прошлом году был открыт счет в банке, однакопредседатель и бухгалтер советуют платить взносы наличными. По вашему мнению, как лучше платить?

Многие "старые дачники" захватили землю и их участки превышают зарегистрированные размеры. Членские взносы мы платим за сотку (75 тысяч). Кто и как может заставить платить этих членов за лишние сотки или заставить их вернуть захваченную самовольно землю?"
Ксения Кобаса:

Размер и порядок уплаты членских взносов устанавливается общим собранием с/т. В случае неуплаты членских взносов предусмотрен судебный порядок их взыскания. Что касается захваченной земли, то этот вопрос также решается в суде, но только при наличии оснований для исковых требований. Наличие либо отсутствие оснований к искам можно определить только при тщательном изучении землеустроительной документации.

К сожалению, дать исчерпывающую консультацию в режиме он-лайн вопросов невозможно. Для объективной оценки всех вопросов, связанных с недвижимым имуществом необходимо изучение документации на это имущество, которой нет на руках у граждан. Последняя предоставляется государственными органами и органами местного управления и самоуправления по запросу адвокатов. Обрисовывая свою ситуацию, граждане упускают из вида действительно важные правовые аспекты, придавая важность информации по своему усмотрению, зачастую преподносят ситуацию необъективно, что приводит к ошибкам. Простых вопросов в этой теме нет, есть много подводных камней, которые необходимо выявить, прежде чем совершить какие-либо юридически значимые действия. Однако для любого вопроса есть решение. В рамках наших ответов мы можем направить граждан, подсказав им приблизительную схему действий.
Нужные услуги в нужный момент
-25%
-11%
-10%
-10%
-10%
-10%
-60%
-20%