• Экспертиза
  • От застройщика
  • Строительство
  • Аренда
  • Офтоп
  • Деньги
  • Интерьер, дизайн, ремонт
  • Архив новостей
    ПНВТСРЧТПТСБВС
  • ЦЕНА НА КВАРТИРЫ

Экспертиза


Вот уже год, как строительная отрасль Беларуси подвергается планомерному реформированию. Опубликованный в январе 2014-го Указ №26 "О мерах по совершенствованию строительной деятельности" принес первые плоды. Ни одно строительство теперь не начнется без подготовки предпроектной документации, а сами предпроектные работы с января 2015-го могут осуществлять только те организации, которые прошли аттестацию. Как не ошибиться с выбором подрядчика на этом этапе, каков пакет документов в зависимости от поставленных задач и на кого закон не распространяется – рассказал руководитель проектов СООО "Арэса-Сервис" Владимир Шишкарев.

- Владимир Анатольевич, как вы считаете, для чего разработку предпроектной документации сделали обязательной? Ведь раньше она составлялась по желанию…

- Полагаю, это связано с тем, что в последние годы появилось очень много незавершенных проектов, реализация которых приостановилась из-за неглубокой проработки вопроса. Участок "застолбили", начали на нем строительство, а тут деньги закончились или конъюнктура поменялась. Начали вносить корректировки в проект, пошла задержка по срокам – вот и готов недострой. И еще куда ни шло, если деньги в него вложены частные, а если строительство велось из бюджета, то государство рисковало остаться в двойном проигрыше. Теперь благодаря предпроектной, или, как еще говорят, предынвестиционной, документации такие моменты практически исключены. Специалисты заранее дают проекту экономическую и финансовую оценку.

- На кого распространяется новый закон? Иными словами, строительство каких объектов требует подготовки предпроектной документации?

- Указом № 26 вводится требование об обязательной разработке заказчиком или застройщиком предпроектной документации при строительстве, реконструкции и реставрации объектов 1–4 класса сложности. Т.е. тех зданий, которые подлежат регистрации в Госстройнадзоре. К примеру, подавляющее большинство жилых многоквартирных домов относится ко второму классу. Если же речь идет о небольших строениях высотой до 7 метров, одноквартирных жилых домах, хозпостройках, временных сооружениях, садовых домиках, торговых помещениях площадью до 50 кв. м, то есть о зданиях 5-го класса сложности, то для их возведения предпроектную документацию составлять необязательно.

Я бы рекомендовал составлять предпроектную документацию также тем, кому предстоит участие в аукционах на право приобретения земельных участков под строительство. Потому что это позволяет оценить целесообразность инвестиций и их эффективность, ну а также определиться, что именно можно возвести на каждом конкретном участке, и прикинуть величину возможных вложений.

- Что входит в пакет документов, который предоставляет проектная организация по окончании разработки предынвестиционной документации?

- Все зависит от поставленной задачи. Если заказчик планирует возводить здание с господдержкой, обращаться за кредитом, просить о зачетах по НДС или других льготных условиях, то ему необходима предынвестиционная документация в полном объеме, в которую включены:

— декларация о намерениях (при необходимости предварительного согласования места размещения земельного участка, изменения целевого назначения имеющегося земельного участка с целью строительства (реконструкции) объекта);
— обоснование инвестиций и план управления проектом (за исключением объектов капитального ремонта и благоустройства объектов строительства, объектов, на которых используются повторно применяемые и типовые проекты, и кроме объектов обустройства нефтяных месторождений);
— бизнес-план (в установленных случаях);
— задание на проектирование.

Эти документы помогут оценить риски, хозяйственную необходимость и технические возможности, определить финансовую составляющую, выбрать оптимальный архитектурный вариант, а также обезопасить проект с точки зрения экологических, социальных и прочих последствий строительства, эксплуатации и ликвидации строения.

В целом работа всегда начинается с того, что определяется инвестиционный замысел. Понятно, что каждый участок имеет свое назначение – это может быть жилая, производственная или общественная зона. Но специалисты помогут определиться с важными нюансами – стоит ли отягощать жилой дом магазинами или предприятием общепита, какого уровня квартиры в этом районе будут пользоваться спросом или насколько большими должны быть площади офисов в будущем бизнес-центре. После чего делается архитектурно-планировочная концепция, которая содержит видение объекта: как он вписывается в ландшафт, в окружающую застройку. Исходя из финансовых возможностей заказчика определяется облик здания. Затем составляется бизнес-план: просчитывается стоимость здания и инженерных сетей, учитываются затраты на отселение, если оно потребуется и т. д. В зависимости от глубины проработки данный проект может стать стадией А строительства. Далее заказчик проходит экспертизу с этим документом и имеет возможность обращаться с ним в различные инстанции - за выделением участка или, например, финансовой поддержкой.

Ну а если заказчик уверен в своих финансовых возможностях и не планирует обращаться за какой-либо поддержкой к государству, тогда предпроектная документация может состоять только из одного эскиза. Иными словами, пакет документов в каждом случае разрабатывается индивидуально.

- Какие моменты нужно учитывать, выбирая подрядчика, который займется разработкой предпроектной документации? На что следует обратить внимание?

- Как вы понимаете, предпроектные работы – обязательный и масштабный процесс, который требует ресурсов и слаженной работы команды специалистов. Поэтому, выбирая подрядчика, прежде всего необходимо обращать внимание не только на наличие сертификатов, лицензии и аттестатов – это само собой разумеется, но и на опыт работы данной организации. Посмотреть, какие объекты были спроектированы и реализованы ее специалистами. А также стоит учитывать специализацию – одни бюро лучше справляются с проектированием жилых домов, конек других – общественные здания, а третьи специализируются на производственных строениях.

- С момента вступления закона в силу прошел уже год. Как изменилась за это время строительная сфера?

- Теперь никто не может делать предпроектные работы без прохождения аттестации. И если раньше на рынке услуг работали недобросовестные строительные и проектные организации, то теперь это исключено, ведь все аттестованные сотрудники регистрируются в реестре Белстройцентра, к которому имеет доступ любая организация, включая Госстройнадзор. Ограничения есть и по численности, квалификации персонала, оснащенности механизмами, машинами и т. д. С рынка ушли фирмы, состоящие всего из двух человек – директора и бухгалтера, потому как по новому закону, специалисты должны работать в компании на постоянной основе, а не привлекаться к работе по договору. А в целом промежуточные итоги подводить пока рано. Ведь те объекты, которые достраиваются сегодня, были спроектированы до всех нововведений. Изменения мы сможем увидеть только в долгосрочной перспективе. И, уверен, они будут только к лучшему.





Нужные услуги в нужный момент
-50%
-20%
-65%
-25%
-20%
-20%
-15%
-99%
-50%
-15%