Новости
От застройщика
Строительство
Аренда
Деньги
Интерьер, дизайн, ремонт
Офтоп
Сервисы
Каталог компаний
Кредиты на жильё
Вопрос-ответ
Форумы
реклама
реклама

Экспертиза


Наталья Литовская,

О том, что новостройки сейчас продаются плохо, говорят многие застройщики. Объяснений у экспертов много: от "кто хотел вложить свободные деньги, сделали это в декабре",  до "денег у людей нет, доступных кредитов нет"и "народ ждет снижения цены".

О тенденции к снижению цены говорят подвижки на вторичном рынке - в Минске начали дешеветь хрущевки и панельки. При этом цены в строящихся домах не сдвинулись и на 50 долларов за квадратный метр.

- На самом деле не все эксперты предрекают обвал цен на квартиры в новостройках, - говорит директор агентства недвижимости "Мегаполис" Филипп Катиков. - Даже если проанализировать материалы в СМИ за последнее время, то мнения разделились: примерное соотношение 70% на 30% в пользу тех, кто прогнозирует снижение.

Лично я не стал бы делать однозначные прогнозы об общем снижении цен в перспективе ближайших трех лет. Но давайте по порядку.

Возьмем жилье класса "стандарт", поскольку это наиболее ходовой продукт. Сегодня в этом сегменте наблюдается некоторое снижение спроса, которое мотивирует застройщиков быть более гибкими в условиях продажи, но отнюдь не заставляет их сильно падать в стоимости. На мой взгляд, застройщики, наоборот, всеми силами будут пытаться держать текущую ценовую планку.

Серьезное снижение цены, по моему убеждению, возможно лишь в паре случаев. Во-первых, многое зависит от финансового положения застройщика. Если без привлечения новых средств дольщиков стройка оказывается под угрозой срыва, тогда, конечно, застройщик может пойти на снижение цены вплоть до себестоимости только для того, чтобы хотя бы завершить строительство. Во-вторых, я допускаю появление цен, близких к себестоимости или равных ей, исключительно на неликвидные квартиры или объекты.

Теперь объясню, почему я уверен, после незначительного снижения цены поползут вверх.
Сегодня получить новые участки для застройки в столице в черте МКАД весьма проблематично. Во-первых, они банально в дефиците.

Во-вторых, предоставляются на конкурентной основе – посредством аукционов. Более того, сегодня любой застройщик дважды подумает о таком вложении. На участках, которые характеризуются более-менее хорошим месторасположением, застройщику придется сносить старую недвижимость и отселять людей.

Дефицит новых участков под застройку и их реализация через аукцион по умолчанию увеличивают стоимость новых застроек. Снос и отселение – тоже. Что происходит с себестоимостью? Естественно, она растет. А это, в свою очередь, ведет к подорожанию стоимости "квадрата", в пределах 300-400 долларов на "квадрате".

И что мы имеем? Текущие стройки по старой себестоимости в черте МКАД в ближайшие два года завершатся, а квартиры в них со временем так или иначе распродадутся. Обилия новых предложений точно не будет, а те, что будут, – по более высокой себестоимости и, соответственно, цене.
Выходит, уже совсем скоро можно будет забыть о жилье класса "стандарт" по цене "квадрата" 1200-1300 в черте МКАД.

Сейчас все идет к тому, что в пределах МКАД мы будем, по сути, платить не за стены, а за место, на котором они возведены. В перспективе все объекты с выгодным месторасположением (экология, транспортная доступность, инфраструктура) приобретут куда большую ценность.

Ходы, позволяющие не снижать цены на новостройки

- По сути, все застройщики сейчас предлагают практически идентичные акции и условия: рассрочка, скидки при стопроцентной оплате, - продолжает эксперт. - А если кто-то вдруг выходит с каким-то новым уникальным предложением, оно, как правило, сразу берется на вооружение другими. Так, в 2013 году наше агентство, обладающее эксклюзивными правами на реализацию объектов группы компаний "ТАПАС", объявило о возможности беспроцентной рассрочки на квартиры, а вскоре это предлагали чуть ли не все. Сейчас рассрочка – наиболее популярный инструмент привлечения новых клиентов. В ближайшие год-два, пожалуй, она таковым и останется, поскольку краткосрочные кредиты обходятся дороже. Тем не менее вряд ли кто-то из застройщиков рискнет устанавливать сроки рассрочки более чем на 3 года – уж слишком надолго замораживаются средства.

- Рассрочка вполне логична для тех, кто имеет уже внушительную начальную сумму на квартиру (или имеет квартиру, которую может продать) и к ней возможность взять кредит. Но кредиты сейчас недоступны.

- Согласитесь, в таком случае и снижение цены на новостройки на 5-10% таким гражданам не поможет решить жилищную проблему. Но мы предлагаем в таком случае неплохой выход. В "Мегаполисе", учитывая некоторое снижение спроса, сделали ставку на технологию трейд-ин. Мы берем квартиры клиентов в зачет покупки новой. При этом мы постарались найти, что называется, золотую середину: чтобы это было выгодно и клиенту, и нам приносило пускай небольшую, но прибыль. Так, при сделке трейд-ин, мы готовы выкупить любую квартиру на 5-7% дешевле, чем ее средняя цена на рынке.

Обычно при сделках трейд-ин в какой бы то ни было сфере стоимость предмета продажи клиента занижается не менее чем на 15-20%. 5-7% - объективно небольшая скидка, чтобы продать свою недвижимость за один день.

На практике это работает следующим образом. Наш риелтор оценивает вашу квартиру (состояние, год постройки дома, ремонт, район и т.д.) и называет цену, за которую мы можем выкупить вашу недвижимость. Как я уже отмечал, это будет на 5-7% ниже рынка. Если вы соглашаетесь, сумма от продажи сразу же идет в зачет новой квартиры. При этом мы продаем наши квартиры по цене прейскуранта, не завышая стоимость.

Предположим, ваша квартира была оценена в 80 тысяч долларов. Вы можете выбрать квартиру на эту сумму у нас и тогда фактически производится обмен один к одному. Если же хотите приобрести что-то подороже, чем 80 тысяч, то остаток мы предлагаем внести на стандартных условиях рассрочки, которые зависят от объекта и типа квартиры. Например, вы выбрали квартиру за 100 тысяч. Таким образом, 20 тысяч вы должны будете внести, скажем, в течение 24 месяцев.

О запасе прочности

Ни один застройщик не выдаст главной тайны: какова себестоимость строительства квадратного метра жилья в монолитном доме. О ней только гадают, прикидывая, как может выглядеть "дно".

Но минимальную цену на стадии котлована Минск наблюдал, например, в начале 2012 года - несколько застройщиков (один из них набирал дольщиков в дом у будущей станции метро "Грушевка") предлагали метр в монолитном доме по 1000 условных. Если учесть, что и покупательская способность доллара падает, сейчас это было бы  около 1100.

Еще одна методика вычисления средней стоимости метра в стандартной монолитной новостройке в привязке к платежеспособности: цена метра равняется средней зарплате по Минску, умноженной на 2-2,2. Во все промежутки курсовой стабильности квадратный метр столько и стоил - как две средние зарплаты. Сейчас это около 1200-1300 долларов в эквиваленте. Впрочем, в нестабильные времена принцип переставал действовать. И на жилье в домах повышенной комфортности подобная методика не распространялась.

Другие новости