• ЦЕНА НА КВАРТИРЫ

Экспертиза


Наталья Литовская,

На десятки вопросов читателей, позвонивших на прямую линию TUT.BY и приславших вопросы по электронной почте, отвечали адвокаты бюро "Анна Славина и Партнеры".

" Хотелось бы отметить, что на большинство вопросов адвокаты отвечали именно в том контексте, в котором задавался вопрос либо излагалось письмо, - уточняет управляющий партнер адвокатского бюро Анна Славина. - Вместе с тем для разрешения каждой отдельной ситуации требуется углубленное изучение всех документов, что возможно сделать только при личном обращении за консультацией".

История 1: УКС хочет применить прогнозные индексы задним числом

Сергей Ременчик:

- Заключил договор с УКСом в мае 2013 года на создание объекта долевого строительства в составе объекта "Многоэтажный жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями административного, торгового и бытового назначения, гараж-стоянками и фирменным магазином-салоном РУП "Издательство "Белбланкавыд".

За счет средств дольщиков застройщик с февраля 2012 года строит объект, в том числе и административные помещения, которые и до настоящего момента времени не проданы. Срок ввода в эксплуатацию пускового комплекса - январь 2015 года.

Не проданы также квартиры площадью от 95 квадратных метров. Поскольку средств застройщику не хватает, он начал поднимать цену договора - дольщикам пришли допсоглашения.

Застройщик предлагает ориентировочную стоимость строительства 1 кв. метра на дату предложенного проекта допсоглашения в текущих ценах, с учетом прогнозных индексов цен в строительстве с начала строительства по ноябрь 2014 года. Нормативный срок строительства истек в августе 2013 года, т.е. застройщик хочет вернуться в момент заключения договора и с того момента применить прогнозные индексы без учета внесенных дольщиком средств.

Правомерно ли поступает застройщик, применяя индексы с начала строительства до ноября 2014 года? Возможно, правомерно применить индексы с момента заключения договора до конца нормативного периода строительства?

 Анна Славина:

- На данные правоотношения распространяется Указ №396.

Застройщик вправе изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства объекта долевого строительства (п.8 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента РБ от 15.06.2006 № 396).


- Правомерно ли применять прогнозные индексы на фактически внесенные дольщиком денежные средства в нормативный срок строительства?

А.С: В соответствии с п.7 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента РБ от 15.06.2006 № 396, цена объекта долевого строительства рассчитывается в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий, сооружений и составлении сметной документации с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика.

До 1 апреля 2014 г. отражение изменения стоимости строительства объекта в сметной документации с даты начала ее разработки до завершения нормативного срока строительства осуществляется при помощи прогнозных индексов цен в строительстве, независимо от периода между началом разработки сметной документации и началом строительства.

Таким образом, полагаем, прогнозные индексы применяются при формировании цены в сметной документации с применением прогнозных индексов в нормативный период. После утверждения проектной документации, прошедшей в установленном порядке государственную экспертизу, при изменении цены объекта долевого строительства прогнозные индексы не могут применяться.

В соответствии с п.13 Постановления Совета Министров РБ от 22.11.2013 №1006 "Об утверждении положения о порядке расчета изменения цены объекта долевого строительства (цены договора)" индексы (коэффициенты) принимаются одинаковыми как для индексации стоимости фактических затрат на строительство, так и для индексации фактических платежей исходя из условий заключенных договоров создания объекта долевого строительства.


- При расторжении договора застройщиком производится возврат денежных средств с учетом индексов СМР. Индексация применяется с момента заключения договора и до даты расторжения договора или до даты выплаты дольщику денежных средств?

А. С: В соответствии с Постановлением Совета Министров РБ от 08.01.2014 г. № 6 "О порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу" возвращаемая сумма денежных средств подлежит индексации в порядке, предусмотренном настоящим Положением, с учетом соответствующего индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ. В соответствии с п.12 Положений, при индексации денежные средства подлежат дооценке на фактическую дату их возврата путем умножения на соответствующий коэффициент.

История 2: Нарушили сроки, выставили доплату, цена за 9 месяцев выросла на 50%

Александр Гурецкий:

- Являюсь дольщиком, договор заключен с УКСом Ленинского района на строительство квартиры в составе многоквартирного жилого дома.

Сдача дома по договору - 26 августа 2014 года, срок прошел, дополнительное соглашение на продление сроков я не подписывал (плачу все исправно, дополнительное соглашение дали за три недели до сдачи дома, а не за два месяца как должны, сделал мотивированный письменный отказ и не подписал допсоглашение).
Также написал в УКС, чтобы мне предоставили обоснованный окончательный расчет лично для меня с расчетом окончательной цены с учетом реального индекса цен и т.д.  Дали какую-то отписку - мол, не справляются, проектировщики не посчитали и т.д.

Потом УКС провел собрание, на котором выдал бумажку, никем не подписанную, с ориентировочной ценой квадратного метра на конец строительства (август 2014), там фигурирует сумма на 50% больше, чем первоначально в договоре (договор я заключил в декабре 2013 года, прошло 9 месяцев). По договору осталось выплатить небольшую сумму, больше платить не собираюсь. Прошу направить меня в правильное русло, куда, кому и в какой последовательности обращаться.


А.С: Если по договору осталось оплатить небольшую сумму, лучше ее выплатить, т.к. для оформления права собственности на объект долевого строительства застройщик передает дольщику документы при условии полной оплаты стоимости объекта долевого строительства.

Если застройщик требует доплату, требуйте в свою очередь разъяснений, в связи с чем меняется цена, и обоснованного расчета этой цены. Застройщик обязан предоставлять вам обоснованный расчет по изменению цены объекта долевого строительства.

В случае несогласия с изменением цены объекта долевого строительства можете обратиться в суд с предварительной консультацией адвоката.

В соответствии с п.1.16 ст. 257 Особенной части Налогового кодекса РБ освобождаются от государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах, граждане и организации - с исковых заявлений, заявлений и жалоб в связи с заключением, исполнением или прекращением договоров создания объектов долевого жилищного строительства.

Что важно знать о "допах"


Виктор:

- Когда и как происходит окончательный расчет в долевом строительстве? Когда окончательную цену должен выставить застройщик? И когда считается, что дольщик уже все оплатил? Можно ли, не подписывая допсоглашений, рассчитаться с застройщиком?


А. С: В соответствии с ч.1 п.14 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом президента от 06.06.2013 № 263, после приемки в эксплуатацию многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости застройщик в течение 2 месяцев обязан передать дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства.

При условии полной уплаты цены объекта долевого строительства (цены договора) застройщик в трехдневный срок со дня обращения дольщика обязан передать ему документы, необходимые для государственной регистрации права дольщика на объект долевого строительства.

Обязательства дольщика по договору считаются исполненными со дня уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.

Предоставление застройщиком дольщику окончательного расчета не связано с регистрацией доп.соглашений.


Татьяна Леонова:

- Могу ли я отказаться от подписи допсоглашения на продление срока строительства? Я не хочу расторгать договор, но хотела бы, чтобы застройщик выплатил пеню за несвоевременную сдачу дома.

Имеет ли право застройщик расторгнуть договор в случае отказа от подписания дополнительного соглашения?


А.С: В соответствии с п. 18 "Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь", утвержденного Указом от 06.06.2013 г. № 263, застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях:

- невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных договором, если в соответствии с договором уплата цены объекта долевого строительства (цены договора) производится по графику платежей;

- неуплаты в полном объеме цены объекта долевого строительства (цены договора) в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно;

- несогласия дольщика с обоснованным застройщиком изменением цены объекта долевого строительства (цены договора) в случаях изменения по соглашению сторон проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ, а также в случаях изменения статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в нормативный срок продолжительности строительства и дополнительный срок строительства, указанный в части третьей пункта 13 настоящего Положения, и изменения законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену объекта долевого строительства (цену договора), если иное не установлено законодательными актами.

Обоснование изменения цены объекта долевого строительства (цены договора) производится застройщиком путем представления дольщику соответствующих расчетов. Изменение цены объекта долевого строительства (цены договора) с представлением застройщиком дольщику соответствующих расчетов определяется как разница между проиндексированной стоимостью выполненных работ (произведенных затрат) и проиндексированными платежами на строительство объекта долевого строительства, внесенными дольщиком, в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь (расторжение договора в случае отказа от подписания доп. соглашения о продлении сроков данным пунктом не предусмотрено).

Согласно п.13 настоящего Положения срок исполнения застройщиком обязательств по договору должен быть определен в договоре и соответствовать нормативному сроку продолжительности объекта строительства, определенному проектной документацией. Если строительство не может быть завершено в определенный в договоре в срок, застройщик вправе в порядке, установленном Советом Министров РБ, по решению местного исполнительного и распорядительного органа перенести срок исполнения застройщиком обязательств по договору.

Меры ответственности в случае вины застройщика, либо отсутствия вины застройщика в невыполнении срока исполнения застройщиком обязательств по договору предусмотрены также п.13 настоящего Положения.


Дмитрий:

- Имеется договор с предприятием "Принком-строй" (дочернее предприятие "Аресы") на строительство квартиры в районе Кольцова, заключенный в 2010 году. По договору окончание строительства - 2012 год, по факту стройка продолжается. "Принком" бомбардирует письмами с требованиями подписания допсоглашения о продлении сроков строительства в связи с миллионом "объективных" причин, угрожая расторжением договора. Но договор оплачен полностью еще в 2011 году, о чем имеется соответствующая бумажка от "Принкома". Т.е. свои обязательства по договору полагаю выполненными и подписывать допсоглашение не собираюсь. В связи с вышеизложенным вопросы:

1. В случае расторжения договора "Принкомом" в одностороннем порядке в связи с отказом подписания допсоглашений, каковы шансы на отстаивание своей позиции в суде?

2. В случае выполнения обязательств застройщиком в рамках действующего договора и получения квартиры, каковы шансы "наказать" застройщика взысканием процентов за просрочку?

А.С: С Порядок одностороннего отказа от исполнения договора создания объекта долевого строительства предусмотрен п.18 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396, в том числе в случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора.

В соответствии с ч.2 п.17 настоящих Правил, застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях:

- невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных этим договором, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по графику платежей;

- невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком;

- неуплаты в полном объеме цены договора в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно;

- при несогласии дольщика с изменением цены договора в случаях, предусмотренных частью третьей пункта 8 настоящих Правил (расторжение договора в случае отказа от подписания доп. соглашения о продлении сроков данным пунктом не предусмотрено).

Установленный договором срок ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию (не нормативный) может продлеваться в случаях, предусмотренных п.10 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 и договором.

В соответствии с ч.3 п.2.4 Указа Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 г. № 396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов" застройщик в случае нарушения по его вине срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, возмещает дольщику убытки и уплачивает ему неустойку (пеню) в размере 0,001 процента от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен Президентом Республики Беларусь или договором.




Нужные услуги в нужный момент
-50%
-10%
-20%
-50%
-10%
-10%
-20%
-15%
-20%