• Экспертиза
  • От застройщика
  • Строительство
  • Аренда
  • Офтоп
  • Деньги
  • Интерьер, дизайн, ремонт
  • Архив новостей
    ПНВТСРЧТПТСБВС
  • ЦЕНА НА КВАРТИРЫ

Экспертиза


Наталья Литовская,

На десятки вопросов читателей, позвонивших на прямую линию TUT.BY и приславших вопросы по электронной почте, отвечали адвокаты бюро "Анна Славина и Партнеры". 


 
 


"
Хотелось бы отметить, что на большинство вопросов адвокаты отвечали именно в том контексте, в котором задавался вопрос либо излагалось письмо, - уточняет управляющий партнер адвокатского бюро Анна Славина. - Вместе с тем для разрешения каждой отдельной ситуации требуется углубленное изучение всех документов, что возможно сделать только при личном обращении за консультацией".







Стали на учет нуждающихся – переплаченное обязаны вернуть

Анна из Минска.

В нашем договоре есть пункт, согласно которому дольщику будет пересчитана стоимость строительства жилого помещения, если в период исполнения обязательств дольщик принят на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Мужа, который строит квартиру, приняли на учет нуждающихся. Однако риелторское агентство, которое представляет застройщика, пригрозило нам, что расторгнет договор, если мы будем претендовать на снижение оплаты. Нам нужно уже вносить последнюю долю… Квартира сдается в декабре этого года. Сроки горят.

А.С.:  Риелторское агентство не является стороной договора создания объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 8 п. 8 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных указом № 396 от 15.06.2006 г., в случае, если дольщик принят на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в период исполнения обязательств сторон по договору, застройщик пересчитывает дольщику стоимость одного квадратного метра общей площади строящегося жилого помещения с учетом стоимости, установленной в данном строящемся жилом доме для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Перерасчет стоимости одного квадратного метра производится на дату заключения договора (если договор заключен до 09.09.2013 г).

В соответствии с ч. 2 п. 12 "Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь", утвержденного указом № 263 от 06.06.2013 г., если дольщик, заключивший договор в соответствии с частью первой настоящего пункта, получил в процессе строительства право на льготный кредит, пересчет цены объекта долевого строительства (цены договора) с исключением привязки к иностранной валюте производится застройщиком в обязательном порядке по заявлению дольщика за весь период строительства при наличии подтверждающих документов о предоставлении льготного кредита (если договор заключен после 09.09.2013 г).

Я бы порекомендовала вам в письменном виде обратиться к застройщику и дождаться письменного ответа от руководителя компании-застройщика. В зависимости от того, устраивает вас ответ или нет, нужно будет либо обжаловать действия должностного лица, либо внести изменения в договор в судебном порядке, соблюдая досудебный порядок урегулирования спора. Договоры долевого строительства могут быть расторгнуты только в случаях, предусмотренных законодательством:

- для договоров, заключенных до 09.09.2013, – в соответствии с указом президента Республики Беларусь от 15.06.2006 г. № 396 (далее указ № 396) и Правилами заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных указом № 396 (п.17);

- для договоров, заключенных после 09.09.2013 г., – в соответствии с п. 18 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного указом президента Республики Беларусь от 06.06.2013 г. № 263

- Как оформить письмо застройщику?

- Все письма застройщику рекомендуем направлять в письменной форме по установленному практикой образцу. Начинать письмо нужно с наименования должностного лица или юридического лица, которому оно адресовано, затем указываются ваши ФИО, адрес и телефон. В тексте письма вы можете изложить обстоятельства, которые изменились. В просительной части обращения обязательно следует четко сформулировать ваше требование к застройщику.

К примеру, в письме вы можете просить пересмотреть цену договора на основании указанного вами пункта договора и действующего законодательства (указ № 396 или № 263) в связи с тем, что вы являетесь нуждающимися в улучшении жилищных условий и прилагаете соответствующие документы.

В соответствии с Законом "Об обращениях граждан" (ч. 3 ст. 17) письменные обращения должны быть рассмотрены не позднее пятнадцати дней, а обращения, требующие дополнительного изучения и проверки, - не позднее одного месяца, если иной срок не установлен законодательными актами. Что касается выплаты последней доли – вы должны исполнить договор. Пока в договоре нет изменений, вам нужно выплатить все по договору. А потом требовать пересчета и возврата средств либо их зачета при окончательном расчете.

Можно ли вернуть деньги, если все дольщики заплатили меньше тебя?

Спрашивает Алексей:

- Я вступил в долевое строительство вместо выбывшего дольщика, за 3 месяца выплатил всю сумму. Сейчас дом сдан, определилась конечная стоимость строительства. Оказалось, что она – 8 миллионов за квадратный метр. А я по договору оплатил по 10. Как мне вернуть деньги?

А. С: Обязательный возврат предусмотрен для лиц, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

- Я не состою на учете нуждающихся. И в доме мы уже живем.

А. С.: При заключении договора вы согласились на эту стоимость, полностью внесли сумму и сейчас хотите уменьшить цену договора. При этом вам выдали акт приема-передачи помещения и вы подписали его. В стандартном акте есть пункт, что претензий стороны друг к другу не имеют. Пересмотреть исполненный договор практически невозможно. Без изучения документов сложно оценить шансы.



Как возвращают деньги, когда уходишь от застройщика?

Валентин Владимирович:

- Застройщик очередной раз переносит сроки ввода дома. Хочу выйти из долевого строительства, забрать вложенное. Мне вернут только то, что я заплатил, или с индексацией? И как вообще возвращать деньги, если в договоре есть пункт про какие-то фактические затраты?


А. С.: В соответствии с п. 17 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных указом № 396 от 15.06.2006 г., дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения как по своей инициативе, так и в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены договора (или п. 18 "Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь", утвержденного указом № 263 от 06.06.2013 г.).

Порядок возврата дольщику денежных средств в случае расторжения договора создания объекта долевого строительства или отказа одной из сторон от исполнения такого договора определен постановлением Совета министров РБ от 08.01.2014 г. № 6 "О порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу".

В соответствии с п. 4 Положения № 6 основанием для возврата денежных средств является: заявление дольщика о расторжении договора создания объекта долевого строительства (отказ от исполнения договора в одностороннем порядке).

В соответствии с п. 8 возвращаемая сумма подлежит индексации в порядке, предусмотренном настоящим положением, с учетом соответствующего индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ. В соответствии с п. 12 Положений при индексации денежные средства подлежат дооценке на фактическую дату их возврата путем умножения на соответствующий коэффициент.

Что грозит застройщику, который затягивает сроки?


Алексей Шепельман:

- В марте 2013 года заключил с УКСом Фрунзенского района договор долевого строительства нежилого помещения с первоначальным сроком сдачи в июне 2013 (помещение было с высоким уровнем готовности). Строительные работы почти не велись. Срок разрешения у стройорганизации вышел.
В феврале 2014 года подписали допсоглашение на продление сроков строительства до апреля 2014-го. Часть работ по коммуникациям в помещении была выполнена. Теперь снова закончилось разрешение на строительство. На мои вопросы руководство УКСа отвечает отговорками: "Вот скоро получим разрешение, и тогда...".

В договоре прописано, что в случае нарушения сроков застройщик выплачивает 0,001 процента за день просрочки. Если законные и действенные пути воздействия на застройщика?


А.С.: Вопросы продления сроков разрешения строительства контролирует исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию, в соответствии с п. 4 указа президента РБ № 396 от 15.06.2006 г. "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов".

В соответствии с ч. 3 п. 2.5 указа от 15.06.2006 № 396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов" застройщик в случае нарушения по его вине срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, возмещает дольщику убытки и уплачивает ему неустойку (пеню) в размере 0,001 процента от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен президентом Республики Беларусь или договором.

Согласно п. 1 ст. 311 Гражданского кодекса Республики Беларусь, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, если иное не предусмотрено законодательными актами, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В случае вины застройщика в нарушении срока ввода в эксплуатацию вы вправе требовать уплаты пени, предусмотренной соответствующим пунктом договора и законодательством РБ указом № 396 ч. 3 п. 2.5), и обратиться в суд с исковым заявлением.

От уплаты госпошлины вы освобождены.

В соответствии с п. 1.16 ст. 257 Особенной части Налогового кодекса РБ освобождаются от государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах, граждане и организации - с исковых заявлений, заявлений и жалоб в связи с заключением, исполнением или прекращением договоров создания объектов долевого жилищного строительства.

Фото с сайта mindhobby.com

Как вернуть переплату, если застройщик говорит, что денег нет?


Дарья Циуля:

- У нас возникла такая ситуация: в апреле 2014 года мы заключили договор создания объекта долевого строительства. В августе 2014 года мы получили извещение, что необходимо заключить допсоглашение в связи с тем, что застройщик получил окончательную проектно-сметную документацию, с уточнением общей площади объекта долевого строительства, корректировкой цены долевого строительства. На момент подписания данного допсоглашения (14.08.2014) мы внесли оплату в размере, превышающем цену объекта долевого строительства. Переплата по договору, возникшая в связи с необходимостью корректировки общей площади и цены объекта долевого строительства, вызванной изменением его общей площади по окончательной проектно-сметной документации, застройщик обязался вернуть в течение двух календарных месяцев с момента подписания допсоглашения. На данный момент застройщик так и не вернул переплату. Утверждает, что сейчас нет возможности выплатить.

Хотелось бы узнать свои дальнейшие действия в отношении застройщика и на какие НПА необходимо ссылаться при ведении диалога с ним относительно сложившейся ситуации.


А. С.: В случае, если при долевом строительстве жилого дома использовалась государственная поддержка и (или) ограниченная прибыль застройщика, согласно ч. 4, 5, 6 п. 22 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного указом президента от 06.06.2013 г. № 263, при снижении фактической стоимости объекта долевого строительства по сравнению с ценой объекта долевого строительства (ценой договора) ограниченная прибыль застройщика подлежит перерасчету в рамках определенной в части первой настоящего пункта нормативной площади и не может превышать пяти процентов от фактической стоимости строительства нормативной общей площади жилых помещений.

При снижении по решению уполномоченных государственных органов стоимости используемых при строительстве объекта долевого строительства материалов, работ и услуг, а также уменьшении или изменении косвенных налогов, если они оказали влияние на цену объекта долевого строительства (цену договора), застройщик обязан не позднее месяца после возникновения соответствующих обстоятельств произвести соразмерное уменьшение цены объекта долевого строительства (цены договора). В указанных случаях изменения цены объекта долевого строительства (цены договора) застройщик обязан не менее чем за 10 дней до окончания срока очередного платежа известить дольщика об изменении цены объекта долевого строительства (цены договора) с обоснованным расчетом ее изменения.

В случае, если на дату приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома фактическая стоимость объекта долевого строительства окажется ниже цены объекта долевого строительства (цены договора), застройщик производит перерасчет стоимости объекта долевого строительства (в том числе прибыли с учетом фактической стоимости строительства) и в двухмесячный срок после приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома возвращает дольщикам денежные средства, не использованные на цели строительства. При этом при строительстве объекта долевого строительства с государственной поддержкой в виде льготных кредитов в двухмесячный срок осуществляется возврат денежных средств открытому акционерному обществу "Сберегательный банк "Беларусбанк" на погашение задолженности по льготным кредитам.

Вам необходимо направить претензию застройщику о возврате денежных средств. В претензии можно указать дату, когда должны быть возвращены денежные средства, констатировать факт нарушения сроков возврата средств. Рекомендуем в претензии указать срок, до которого необходимо застройщику дать ответ на претензию.

По истечении срока, указанного в претензии, дольщик вправе обратиться в суд с исковым заявлением о возврате денежных средств с учетом процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 366 ГК.
В соответствии с п. 1.16 ст. 257 Особенной части Налогового кодекса РБ освобождаются от государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах, граждане и организации - с исковых заявлений, заявлений и жалоб в связи с заключением, исполнением или прекращением договоров создания объектов долевого жилищного строительства.

Нужные услуги в нужный момент
-35%
-91%
-35%
-20%
-15%
-49%
-40%
-10%
-11%
-10%
20170724