• Экспертиза
  • От застройщика
  • Строительство
  • Аренда
  • Офтоп
  • Деньги
  • Интерьер, дизайн, ремонт
  • Архив новостей
    ПНВТСРЧТПТСБВС
  • ЦЕНА НА КВАРТИРЫ

Экспертиза


Людмила Волкова,

Фото с сайта ownforeks.blogspot.com
Фото с сайта ownforeks.blogspot.com

Многие мечтают о собственной квартире. Копят на нее годами, отказывают себе во всем. И наконец покупают заветную жилплощадь. Но представьте ситуацию: после оформления сделки появляются родственники продавца и говорят, что тот страдал тяжелым психическим расстройством. Новых владельцев ждут судебные тяжбы, потерянное время, нервы и деньги… И это – реальный пример из жизни.

REALTY.TUT.BY узнал, что такое психолого-психиатрическая экспертиза и как при сделках с недвижимостью она может защитить права как покупателей, так и психически больных людей.

 

 

Стоимость экспертизы - 1,3 миллиона рублей

– В Беларуси это инновационный вид экспертизы, который проводится с 2006 года. Аналогов нет ни в России, ни в странах СНГ, – рассказывает Татьяна Кринчик, государственный медицинский судебный эксперт-психиатр управления судебно-психиатрических экспертиз управления ГКСЭ Беларуси по Минской области. – Процедура платная, стоит около 1,3 миллиона рублей, проводят ее на добровольной основе перед заключением сделок либо составлением гражданско-правовых актов. Чаще всего необходимость в производстве экспертизы возникает в агентствах недвижимости, а также нотариальных конторах.

Чтобы пройти эту процедуру, нужно обратиться в одно из областных управлений Государственного комитета судебных экспертиз Беларуси.

По результатам освидетельствования эксперт составляет документ в двух экземплярах, один из которых хранится в архиве учреждения и может быть предоставлен лишь по запросу судебно-следственных органов.

Заказчику выдается справка, где указано, способен он или не способен по психическому состоянию понимать значение своих действий и руководить ими.

Процедуру проводят по территориальному принципу.

– Нам трудно провести в Минске экспертизу человеку, который живет в Могилеве или Гомеле, - отметила Татьяна Кринчик.

Специалисты советуют при совершении имущественных сделок обращать внимание на мотивы людей, их личную заинтересованность в ее исходе, согласованию сделки с родственниками и отсутствие давления с их стороны.

 

 

 

 

Ядовитая жидкость из дыр в потолке и фермер-алкоголик
 

– Однажды к нам обратилась пожилая интеллигентная женщина около 75 лет с желанием продать квартиру. Никаких видимых отклонений и нарушений при составлении договора и в процессе клинического интервью у нее не было, - вспомнила историю из своей практики Татьяна Кринчик. - Когда мы начали изучать мотивацию сделки, она рассказала, что в течение нескольких лет соседи сверху просверливают отверстие на потолке в ванной и капают в него ядовитую жидкость, которая испаряется и всячески мешает ей жить, вызывая проблемы со здоровьем.

На этом, по словам женщины, ее злоключения с соседями не заканчивались.

- У нее были дикие головные боли, из-за которых она не могла долго находиться в квартире, поэтому ночевала в общем тамбуре. Бабушка даже вызывала санстанцию, но ничего необычного они не нашли. От нас она получила отрицательное заключение, - продолжает Татьяна Кринчик. - Через два месяца женщина пришла к нам и рассказала, что она порвала нашу справку и обратилась в другое агентство недвижимости. Там сделка прошла без экспертизы, и она продала свою квартиру и купила другую. Однако новые соседи сговорились с предыдущими, и теперь тоже пытаются ее выжить.

По словам эксперта, в соответствии со статьей 177 Гражданского кодекса такая сделка в судебном порядке может быть признана недействительной. Татьяна привела еще один пример болезненной мотивации.

- К нам часто обращаются клиенты с алкогольной зависимостью. Как-то пришел 40-летний мужчина, который жил в трехкомнатной квартире с братьями, и хотел ее продать. Он не мог объяснить, является ли он собственником, вел себя неадекватно. Был зол, груб и недоволен экспертизой, - вспоминает Татьяна Кринчик. - Мужчина объяснил, что деньги от продажи жилья планируют разделить между братьями. В ходе беседы выяснилось, что с ними жила еще и бабушка. Где она сейчас, ответить он не смог. Свою долю он собирался потратить на покупку дома в Слонимском районе, купить фуру, хотя у него не было прав, и заняться фермерством, продавая огурцы в Минске. Хотя квартира стоит гораздо дешевле фуры и дома. У этой сделки нет прогноза. Такие люди также признаются неспособными понимать свои действия и руководить ими.

 

 

 

 

Проводят более 100 экспертиз в год

По словам эксперта-психиатра, с каждым годом количество этих экспертиз растет. Если вначале это были единичные случаи, то сейчас проводят более 100 процедур в год. Это связывают не столько с активностью рынка недвижимости, сколько с повышением юридической грамотности среди населения.

– В прошлом месяце, например, провели 11 таких экспертиз, и отрицательный результат был только по одной, - вспоминает Татьяна.

Специалисты советуют риелторам и нотариусам быть бдительными при ведении, регистрации сделки или акта. Нужно обладать знаниями в области психиатрии и распознавать симптомы психических отклонений.

Стоит насторожиться, если у человека:

- наблюдается выраженное снижение интеллекта;
- утрачены навыки самообслуживания, личной гигиены;
- он злоупотребляет алкоголем, наркотиками, в последнее время "миксами", спайсами, курительными смесями;
- отсутствуют четкие мотивы и цели. Человек не может пояснить, зачем меняет квартиру, не знает ее рыночную стоимость, легко соглашается на изменяющиеся условия сделки;
- пожилой возраст;
- нелепые высказывания, странное поведение;
- есть сведения об обращении за психиатрической помощью.

Также показанием для проведения экспертизы являются:

- сведения о том, что гражданин обращался за психиатрической помощью, состоит на психиатрическом учете;
- тяжелое заболевание (инсульт, тяжелая травма, рак);
- желание самого человека провести экспертизу;
- сомнения нотариуса, риелтора, родственников, заинтересованных лиц в психической полноценности лица, оформляющего сделку или акт.

 

 

 

 

Комментарий в тему

Андрей Кудакаев, заместитель начальника управления договорной и общеправовой работы агентства недвижимости "Твоя столица"

- Сегодня случаи проведения психолого-психиатрической экспертизы редки, однако они есть.

Наиболее распространенные споры по поводу вопросов наследства. Еще при жизни многие собственники составляют завещания на свое имущество. В итоге дело зачастую оборачивается спорами и враждой между родственниками по разделу имущества наследниками. Одним из способов разрешения подобных конфликтных ситуаций может быть наличие положительного заключения экспертизы на момент составления завещания.

Проведение экспертизы в первую очередь необходимо для защиты интересов покупателей, которые приобретают объект недвижимости. Наша обязанность - чтобы они получили квартиру без каких-либо подводных камней, мы отвечаем за законность сделки. Кроме проверки истории продаваемой квартиры определенное внимание уделяется собственникам объекта недвижимости и обстоятельствам продажи.

Конечно, при заключении договора на оказание риелторской услуги клиент изначально, в соответствии с условиями договора, имеет обязанность уведомить агентство о наличии диспансерного учета (психо- , нарко-) собственника и лиц, имеющих право собственности в отношении объекта недвижимости. Какое-либо уклонение от выполнения этой обязанности лишь создает дополнительные препятствия для совершения сделки в планируемые сроки.

Однако то, что клиент не состоит на диспансерном учете, не говорит о состоянии его психического здоровья, влияющего на сделкоспособность.
Непродолжительный период общения с продавцом недвижимости не всегда позволяет выявить нарушения здоровья, влияющие на его сделкоспособность. А сегодня не каждое агентство требует прохождения психиатрической экспертизы. В нашем агентстве в 2014 году около 10 сделок купли-продажи недвижимости не было проведено по причине не подтверждения продавцом своей сделкоспособности.

Например, при продаже квартиры собственником в агентство было предоставлено согласие супруга на продажу квартиры, удостоверенное в одной из нотариальных контор Минска. Но в ходе работы с квартирой у нашего сотрудника возникла необходимость пообщаться с мужем собственника, которому мы рекомендовали пройти экспертизу. Ее результат отрицательным. Проведение сделки купли-продажи оказалось невозможным.

Другой пример. Дед подарил квартиру внуку. После смерти деда поведение внука не понравилось его родителям, они решили наказать сына, отобрав квартиру. Для этого заявили, что в момент подписания дарственной дед был не в состоянии оценивать свои действия. Подали иск о признании сделки недействительной. В ходе судебного разбирательства проводится посмертная психолого-психиатрическая экспертиза. В результате большая вероятность, что сделка может быть признана недействительной. А если бы на момент совершения дарения у деда была справка о сделкоспособности, то оспорить его волю было бы невозможно.

Чтобы избежать подобных случаев, уже сейчас некоторые продавцы объектов недвижимости по собственной инициативе проходят процедуру экспертизы.

Мы считаем, что, учитывая серьезные последствия для покупателей недвижимости по признанию сделки недействительной на основании статьи 177 ГК РБ, уместно ввести в практику предоставление продавцом объекта недвижимости справки о сделкоспособности. Вместе с тем эти заключения могут в будущем защитить и самого продавца от оспаривания их действий заинтересованными третьими лицами (дети, родители, кредиторы и прочее). 

 

 

 

 

Нужные услуги в нужный момент
-10%
-20%
-10%
-11%
-30%
-20%
-50%
-18%
20170622