• Экспертиза
  • От застройщика
  • Строительство
  • Аренда
  • Офтоп
  • Деньги
  • Интерьер, дизайн, ремонт
  • Архив новостей
    ПНВТСРЧТПТСБВС
  • ЦЕНА НА КВАРТИРЫ

Экспертиза


Фото с сайта citywalls.ru
Фото с сайта citywalls.ru
Только профессиональный комплексный подход к проектированию, застройке и реализации встроенных в многоквартирные дома административных помещений может обеспечить эффективность их будущего использования.
 
Столичный рынок недвижимости наводнили встроенные помещения. Более четверти торговых площадей ютятся на первых ярусах жилых домов. Нередко безрезультатно - из-за слабого функционального наполнения и ошибок в проектировании. Ситуацию комментирует заместитель руководителя "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса" Ольга Сенчук.
 
Рынок жилья осваивает новое направление: многоквартирные дома все чаще выполняют административную и торговую функции. С 2010 по 2013 годы на "встроенку" пришлось 27,9% новых торговых площадей в Минске. Причем в прошлом году торговые предприятия освоили в жилых домах 9584 кв. м площади.
 
"Встроенка" расцветает и на рынке офисной недвижимости. За последние три года она выдала 11% административных площадей в столице. Только в прошлом году под офисы выделено 18 490 кв. м "многоквартирного" пространства.
 
Встроенные помещения обычно используют как недорогие офисы или небольшие магазины в спальных районах. Такие помещения обычно популярны среди малых и средних организаций.
 
Однако "встроенка" не приемлет дилетантства. "Застройщик должен прекрасно знать, что проектировать и строить, когда продавать и по каким ценам, а потенциальный инвестор - кому и под какой функционал передать помещение в аренду и как обеспечить непрерывную ротацию нанимателей", - подчеркивает Ольга Сенчук.
 
Это одна из причин, по которой судьба встроенных помещений в Минске далеко не всегда складывается благополучно. Большинство ошибок застройщики допускают еще во время проектирования и строительства. В их числе - непродуманное функциональное назначение помещений. "Редкие компании сегодня способны учесть такие факторы, как местоположение (визуальная и транспортная доступность, окружающая застройка), класс жилых помещений и их целевая аудитория, рыночные тенденции", - отмечает эксперт.
 
Еще одна проблема - неудачно спроектированное встроенное пространство. Промахи архитекторов заметны по колоннам в центре помещения, которые препятствуют свободному зонированию и тем самым снижают эффективность площадей. Вдобавок "встроенку" портят неправильные формы и проходные помещения, которые подойдут разве что для салона красоты или ремонтной мастерской. "Такие помещения нередко становятся тяжелым бременем как для застройщика, так и для риелторов. Их очень трудно продать или сдать в аренду, на это может уйти не один месяц", - поясняет Ольга Сенчук.
 
Легче всего избегать "проколов" на стадии проработки концепции. В первую очередь инвесторам нужно учесть место строительства и реалии рынка. А еще - специфику проекта здания, который не всегда может угодить одновременно и жилым, и коммерческим площадям. Обычно "встроенку" как раз и обделяют вниманием.
 
Реализация встроенных площадей - еще одно минное поле для девелопера. Нередко наиболее привлекательные объекты распродают по хорошим ценам задолго до вывода объекта на рынок. А потом месяцами не могут реализовать оставшиеся помещения. Не редкость продажа помещения в блоке без учета последствий. Закон таков: при реализации в блоке помещения с лучшими параметрами неликвидное пространство обречено на "забвение". Поэтому в идеале такие площади нужно продавать блоками.

"Без серьезной проработки стратегии продаж застройщик может нести существенные убытки, - признается представитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса". - При разработке стратегии важны: финансовый план и необходимость стабильных финансовых потоков, стадия реализации, ликвидность помещений и блоков, график продаж и заселения квартир".

Для рынка встроенных помещений характерна миграция арендаторов. "Но ротаций не стоит опасаться. Система должна быть выстроена таким образом, чтобы заселение происходило в кратчайшие сроки, а площади не простаивали ни дня", - убеждена Ольга Сенчук.
 
От успеха "встроенки" нередко зависит спрос на квартиры в жилом доме. По идее, встроенные помещения должны заселяться одновременно с квартирами, чтобы не создавать неудобств и обеспечивать жильцов необходимой инфраструктурой. Но для этого арендаторы у встроенных помещений должны появиться за 2-3 месяца до ввода дома в эксплуатацию.
 
Быстро найти арендатора для офиса позволят грамотная планировка, минимальная отделка, оборудованный санузел, телефонные линии, высокоскоростной интернет и отдельный вход с круглосуточным доступом. Для торговых площадей важны витрины и большие окна, высокие потолки, правильная форма помещения, два отдельных входа и минимум подсобных помещений.
 
Встроенные помещения позволяют рассчитывать на высокую доходность. Вот только надежды многих застройщиков и девелоперов рушатся в хрестоматийном треугольнике "проектирование - продажа - эксплуатация". Получается, что встроить торговые и офисные помещения в жилой дом куда проще, чем выстроить систему, при которой они приносят прибыль.
20170717