Новости
От застройщика
Строительство
Аренда
Деньги
Интерьер, дизайн, ремонт
Офтоп
Сервисы
Каталог компаний
Кредиты на жильё
Вопрос-ответ
Форумы
реклама
реклама
реклама

Экспертиза


Василий Матвеев,

Фото: Юрий Мозолевский, "Рэспубліка"
Фото: Юрий Мозолевский, "Рэспубліка"
Самая обсуждаемая тема этой осени — управляющие компании. А точнее, частный капитал в системе ЖКХ, который весьма болезненно воспринял выход Указа № 461 (о деятельности товариществ собственников и частных застройщиков). Негосударственные ЖЭСы сетуют на неравные условия, готовятся к оптимизации штатов и ревизии дополнительных услуг. В профильном министерстве, готовившем документ, парируют: обслуживание дома — это четкий набор мероприятий по четко установленной цене. Так откуда ж тогда берутся перекосы и злоупотребления? На эти и другие не менее проблемные вопросы в эксклюзивном интервью "Р" ответил Андрей ШОРЕЦ, министр жилищно-коммунального хозяйства Беларуси.

С рынка уйдут игроки с раздутыми штатами и зарплатами

— Андрей Викторович, как вы думаете, чем обернется на практике реализация норм Указа № 461 Президента? Массовым обращением товариществ собственников за дотацией в исполкомы или увеличением числа товариществ, которые пожелают обслуживаться в ЖРЭО?

— Это обернется наведением порядка. Никто не будет больше делить людей на "белых" и "черных". Основные ЖК-услуги жильцы ТС и обычных домов будут получать по госрасценкам, соответственно, товарищества вынуждены будут снижать свои затраты. А то читаешь высказывания директоров отдельных частных компаний: мол, себестоимость техобслуживания 1 кв. м равна не 500 рублям, а 8000 рублей. Да это же абсурд! Техобслуживание любого дома определяется одинаковым набором работ, и все они формализованы. Так почему в ТС себестоимость должна быть в разы выше? И еще. Почему у руководства ЖЭСов получается укладываться в нормативы по зарплате и пользоваться госдотациями, а у товариществ собственников — ну никак? И это при том, что они обслуживают в десятки раз меньшее число домов.
 
Думаю, в ближайшее время мы увидим слияние единичных ТС в более укрупненные структуры и, конечно, уход с рынка игроков с непомерно раздутыми штатами и зарплатами.
 
— Не очень понятно все-таки, работу каких организаций отменил указ: были ли в принципе в Беларуси управляющие компании в классическом виде?

— Вы правы, как таковых управляющих организаций в Беларуси в классическом понимании не было. Как правило, речь шла об организациях, созданных застройщиками и "поставленных" для оказания жилищно-коммунальных услуг в построенном ими же доме. Основные ЖК-услуги оказывались по себестоимости, и вот за эту "управленческую" услугу с граждан собиралась плата на содержание своего штата работников и иные расходы. Разумеется, говорить о том, что подобные "управленцы" создавали конкуренцию на рынке жилищно-коммунальных услуг, не приходится. А вот жалоб на их работу было предостаточно.
Что касается товариществ собственников, то теперь они вправе на тех же основаниях управлять и эксплуатировать свои дома, оказывать своим участникам основные и дополнительные жилищно-коммунальные услуги собственными силами или на основании договоров с организациями любой формы собственности. Тарифы на техническое обслуживание и основные услуги установлены государством для населения и должны применяться всеми эксплуатирующими организациями. Граждане не должны содержать за свой счет раздутый управленческий штат товарищества, если это изначально экономически неэффективно.
 

Частник должен быть. Но он должен быть контролируемым

— Министерство последние годы ратовало за приход частников на рынок ЖК-услуг. И вот они пришли: по последним данным, около 20 компаний. Есть среди них и те, что профессионально занимаются обслуживанием жилфонда на условиях подряда. Как они, на ваш взгляд, отреагируют на последние события и как это отразится на конкуренции на отечественном рынке?

— Еще раз подчеркну: государством созданы равные условия для организаций, эксплуатирующих жилищный фонд, независимо от их формы собственности. В части эксплуатации и обслуживания жилфонда коренных изменений не произошло. Что же до конкуренции субъектов хозяйствования, она должна основываться в первую очередь на добровольности выбора услуг потребителем.
 
Не будем далеко ходить за примером и вспомним Борисов, где в порядке эксперимента частнику передали на обслуживание 12 многоквартирных домов. Министерство со своей стороны создало все условия, чтобы клининговая компания "Чистый свет" смогла прийти на рынок и начать работу… И что же? Спустя год к нам приехали жильцы нескольких домов и попросили вернуть им прежнюю обслуживающую организацию. То есть ЖЭС. Качество выполняемых работ их не устраивало, возникали вопросы по выездам аварийной службы и оплате за освещение мест общего пользования.
 
— Какое будущее ожидает эти организации?

— Наши реалии таковы, что в условиях государственного контроля за ростом тарифов сложно получать сверхприбыли в сфере ЖКХ. И потому бизнес не шибко спешит занять данную нишу. Это объективная данность. Но я убежден: частник в системе ЖКХ должен быть, но при этом он должен быть контролируемым. Последние события в России, где недавно создано Министерство строительства и ЖКХ, говорят о том, что наши соседи пустили ситуацию с частником на самотек и получили серьезную проблему в лице управляющих компаний.
 
Тем не менее перспективы развития у этого рынка есть.
 
— Вы уже вспомнили скептиков, которые говорят о том, что 500 рублей за техобслуживание одного квадратного метра — это ничем не подтвержденная цифра, и реальная цена — несколько тысяч рублей. Разницу в ЖЭСовских домах дотирует государство. Вопрос возникает закономерный: что делать теперь товариществам собственников?

— Мнение о придуманности тарифа на техобслуживание ошибочно. Да, сегодня тарифы для населения на ЖКУ установлены на уровне ниже себестоимости, но это совершенно не означает, что 500 рублей ничем не подтвержденная цифра.
 
При этом государство субсидирует разницу в тарифах как государственным организациям, обслуживающим жилфонд, так и частным. Размер бюджетных субсидий на техническое обслуживание определяется ежегодно при формировании бюджета.
Скажем, по столице Мингорисполком установил нормативы на убытки для негосударственных ЖЭСов по техническому обслуживанию жилых домов, сданных в эксплуатацию с 2003-го по 2013 год, в размере 276 рублей на 1 кв. метр в месяц. По сданным в эксплуатацию до 2003 года — 466 рублей. Как известно, негосударственные ЖЭСы приходят в основном на обслуживание новых домов.
 
Вместе с тем, как показывает практика, не все организации обращаются в установленном порядке за выделением этих субсидий. Как правило, это те, у кого затраты складываются на уровне государственных ЖЭСов.
 

С начала года жировки "потяжелели" на 35,8 %

— Вправе ли теперь ТС выставлять разницу между стоимостью затрат по госрасценкам и реальными на дотацию (сегодня она составляет всего 276 рублей с метра)? И еще. Получается, все, что не входит в перечь основных ЖК-услуг (но официально принято на общем собрании), жильцы дома теперь могут игнорировать на законных основаниях?

— Учитывая, что работы, выполняемые по техобслуживанию жилых домов как государственными, так и негосударственными организациями, одни и те же, то и себестоимость должна быть на одном уровне. При выделении бюджетных субсидий к расчету принимается средняя зарплата не выше фактически сложившейся в аналогичном периоде у работников государственного ЖЭСа, находящегося на той же территории, что и частный.
 
Кто-то скажет: этого мало. Но ведь зачастую заработная плата у председателя товарищества собственников, на обслуживании которого числится один-единственный дом, выше, чем у директора государственного ЖЭСа, на обслуживании которого находится 40 и более жилых домов. Разве это справедливо?
 
Что касается предоставления дополнительных жилищно-коммунальных услуг, то Указ № 461 ничего нового в правоотношения сторон не привнес. Положения о необязательности оказания данных услуг содержатся и в Жилищном кодексе. Несомненно, основанием оказания какой-либо услуги по гражданскому законодательству должен быть договор, просто об этом положении забыли. Поэтому решение общего собрания — это волеизъявление граждан на получение дополнительного блага, а вот основанием предоставления этого блага каждому из потребителей и, соответственно, его оплаты должен являться договор.
 
— Каков процент возмещения населением ЖК-услуг в этом году? Какие планы у министерства на 2014-й?

— С начала года население оплачивает в среднем 22 процента затрат на оказание ЖКУ. Что касается планов на следующий год, пересмотр тарифов на жилищно-коммунальные услуги всегда производится с учетом роста доходов населения.
 
— На сколько в среднем "потяжелели" жировки после увеличения тарифов на газ и отопление?

— Плата за жилищно-коммунальные услуги по стандартной двухкомнатной квартире общей площадью 48 квадратных метров с тремя проживающими увеличилась с начала года на 35,8 процента, или на 86,1 тыс. рублей с учетом отопления.
 

Выселить бывших членов семьи можно будет только после 2 марта 2014-го

— Не могу не спросить о том, как реализуются на практике положения нового Жилищного кодекса. Есть ли уже прецеденты выселения собственников-неплательщиков из занимаемого жилья либо их переселения в другие населенные пункты? Или, скажем, выселения собственником бывших членов семьи (жен, мужей и т.д.)? По нашим данным, таких случаев нет и к производству в судах их не принимают, ссылаясь на отсутствие инструкций и положений. Если это так, то когда они появятся?

— В ЖЭСах и расчетно-справочных центрах уже собрана информация о неплательщиках жилищно-коммунальных услуг, не погашающих задолженность без уважительных причин свыше 6 месяцев. Таким гражданам сейчас рассылаются письма с предупреждениями о правовых последствиях непогашения задолженности, вплоть до принудительного отчуждения жилья по решению суда. Следующий шаг — иск.
 
Важный момент. Если должник выплачивает сумму основного долга, то по решению местных исполнительных и распорядительных органов ему списывается пеня. На многих это действует отрезвляюще…
 
Что же касается возможности выселения из жилых помещений членов семьи и бывших членов семьи собственников, не имеющих доли в праве собственности, то это станет возможно только по истечении года с даты вступления в силу кодекса. При этом нужно понимать, что выселению не подлежат члены, а также бывшие члены семьи собственника, к примеру, приватизированного жилого помещения, проживавшие с ним на момент приватизации, но не принявшие участия в приватизации. А также члены и бывшие члены семьи собственника жилья, которое построено с господдержкой, выделенной собственнику, в состав семьи которого входили указанные лица.
 
Следует отметить, что Жилищный кодекс устанавливает достаточно четкий порядок выселения в определяемых им случаях. Поэтому разработка каких-либо дополнительных инструкций, касающихся подачи исков о выселении, не требуется.
 
— В каких населенных пунктах страны (наряду с Минском) начали расшифровывать графу "Техобслуживание"? Как реагируют на это люди: число поступающих в министерство вопросов уменьшилось или наоборот?

— Для обеспечения прозрачности начислений утверждена новая форма извещения о размере платы за жилищно-коммунальные услуги, дополненная информацией о фактических затратах по услуге технического обслуживания. Данная информация помогает жильцам понять, сколько реально стоит техническое обслуживание всего дома, какую долю от этой суммы они оплачивают и какие работы на самом деле производятся. Кроме того, дается информация о потреблении в целом по дому воды и тепла.
Так вот, все организации страны, оказывающие услугу по техническому обслуживанию, независимо от формы собственности, должны были расшифровать затраты на техобслуживание по каждому дому начиная с августа этого года.
 
В министерство после получения счетов-извещений с расшифровкой подомовых затрат поступило порядка десяти обращений. Задавались вопросы по уточнению отдельных строк представленной информации. Радует, что половина обратившихся высказывала благодарность.
 

Местная администрация обязана назначить уполномоченного для проблемного ТС

— Жалобы на финансовые нарушения в ТС очень распространены. По новому ЖК, в случае таких обращений проверку должны проводить представители местной власти — специалисты отделов городского хозяйства исполкомов. На практике же эти специалисты либо недостаточно компетентны для подобной миссии, либо их численность не позволяет удовлетворить имеющиеся заявки. Выходит, на бумаге норма есть, но на практике она ничем не помогает жильцам, попавшим в тяжелую ситуацию?

— Речь здесь не должна идти о каких-либо профильных отделах исполкомов. Исполком — это орган госуправления, реализующий свои полномочия на соответствующей территории и имеющий в распоряжении все необходимые для исполнения этих функций рычаги и компетентных специалистов. Поэтому, если члены ТС недовольны действиями своего председателя правления, администрация района, в крайнем случае, обязана провести общее собрание и назначить уполномоченного в лице ЖРЭО.
 
Чтобы вы знали, специалисты Минжилкомхоза также анализируют поступающие обращения от граждан и юрлиц по вопросам деятельности ТС. После рассмотрения прорабатываем проблемные вопросы, касающиеся работы товариществ собственников и организаций застройщиков, а самые актуальные из них находят свое отражение на законодательном уровне. В частности, подготовленный министерством и подписанный 9 октября главой государства Указ № 461 направлен как раз на упорядочение деятельности таких организаций. Более того, мы оказываем методологическую поддержку представителям местных властей при возникновении вопросов, связанных с применением законодательства о совместном домовладении, деятельности ТС и организаций застройщиков, проводим обучающие семинары. В консультации и конкретной помощи мы еще ни разу никому не отказывали. Было бы желание разбираться…
 
— В последнее время много говорят о подомовом учете затрат в сфере ЖКХ. Представители УЖХ Мингорисполкома на одной из пресс-конференций признались, что пока это лишь эксперимент, охватывающий несколько домов в рамках столицы. А как обстоят дела с таким учетом в Беларуси — есть ли районы, города, поселки, где этот принцип реализован в полном масштабе? Что сегодня мешает этому процессу?

— С 1 января 2014 года все организации должны перейти на подомовой учет затрат по техническому обслуживанию. В данный момент ряд организаций системы министерства уже перешли на данную систему учета, у других эта работа подходит к завершению.
 
Вместе с тем нужно понимать: запуск любой новой программы требует времени на отладку.
 

Идею с ЦСОНами стоит обсудить отдельно

— Из обращений, которые поступают в "Р", видно: людям не хватает практических разъяснений по принимаемой в стране нормативной базе. Очевидно, что вопросам совместного домовладения нужно именно учить, последовательно и системно. Понравилось предложение одной из наших читательниц: создать единый республиканский информационный call-центр по вопросам ЖКХ. А параллельно с ним — информационный сайт, где можно было бы найти четкие однозначные ответы по всем узким моментам законодательства. Здесь же можно было бы официально публиковать списки благонадежных кандидатов в председатели ТС, которые внесены в госреестр. Еще одно предложение — создать при территориальных центрах социального обслуживания населения (ТЦСОН) Минтруда, наряду с другими обучающими курсами, занятия по повышению коммунальной грамотности. Люди уверяют: им это, действительно, нужно.

— Предложение по созданию call-центра по вопросам ЖКХ, а также деятельности совместных домовладений заслуживает особого внимания. Идея интересная, но вот вопрос: где отыскать дополнительные бюджетные средства на его финансирование. Есть тут и еще один нюанс: куда потом "приложит" звонивший устный ответ, полученный от специалиста call-центра? Вместе с тем сейчас в Интернете создан официальный сайт Министерства жилищно-коммунального хозяйства Беларуси, на котором освещается вся нормативная правовая база (указы, постановления Совета Министров Беларуси, законы), регулирующая в том числе вопросы деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков. Данная база периодически обновляется. Также у граждан и юридических лиц есть возможность обратиться в министерство, исполкомы и ЖРЭО за разрешением проблемных вопросов при помощи электронного обращения через электронную почту.
Идею с ЦСОНами также стоит обсудить отдельно.
 

Спрос на квартиры с неузаконенными перепланировками невысок

— Проблема перепланировок стара, как понятие "евроремонт". Все хотят жить красиво, не заботясь при этом о безопасности своих соседей. Ситуация осложнилась после того, как специалисты БРТИ перестали выезжать на место и сверять соответствие техпаспорту реальных очертаний квартиры в момент ее продажи, дарения, обмена и т.д. Что получилось: если участников сделки все устраивает, то и БРТИ все устраивает. Думается, это опасная практика, от которой рукой подать до беды... Сколько случаев перепланировки выявляют организации ЖКХ в целом по стране? Сколько выписывается штрафов и принимается решений о том, чтобы собственник вернул все в исходное состояние?

— Есть такие факты. Но, по моим данным, спрос на квартиры без узаконенной перепланировки даже в Минске невысок. Общался со многими риелторами, они подтверждают: такие квартиры крайне плохо продаются. Даже при условии роскошных ремонтов и относительно невысокой цены. Во-первых, а вдруг что-то рухнет, тогда ответственность несет уже новый владелец. Уверяю вас, неадекватных людей, которые покупают квартиру, как кота в мешке, немного.
 
Если предметно, то на 1 января в целом по республике организации системы ЖКХ выявили около 3000 самовольных перепланировок квартир. При этом порядка 500 из них — это перепланировки вентиляционных шахт. В итоге составлено порядка 2000 протоколов об административном правонарушении. Еще около 1000 административных дел передано для рассмотрения в суд.
 
— Цифры немаленькие. Как в республиканском масштабе решить эту проблему?

— Решить ее можно только методом упрощения норм по перепланировке. 16 мая этого года Совет Министров принял постановление № 384, регулирующее вопросы переустройства и перепланировки, установки антенн и кондиционеров, а также реконструкции жилых домов.
 
Вместе с тем практика показала: порядок получения разрешений и производства ряда работ можно и нужно упрощать. Разумеется, возлагая ответственность за их выполнение на граждан. В связи с этим Минжилкомхоз сейчас готовит необходимые документы по корректировке постановления № 384. Изменения направлены на упрощение процедуры получения разрешений, выполнения работ, а также исключения отдельных видов из перечня работ, требующих наличия разрешения и разработки проекта. Человеку должно быть удобнее оформить все по закону, чем скрывать, делать самовольно и жить в квартире с "красными линиями" вместо стен.

Другие новости